Kupujący mieszkanie, który przymierza się do zaciągnięcia zobowiązania kredytowego, musi rozważyć szereg czynników, wpływających na parametry przyszłego kredytu – chodzi tu w szczególności o wybór konkretnego produktu kredytowego, koszty dodatkowe (ubezpieczenia, opłaty itp.) czy rodzaj oprocentowania kredytu (stałe czy zmienne). Bardzo ważną kwestią dla całości kosztów jest też tryb spłaty rat kredytowych – równych bądź malejących.
Jak podkreślają eksperci portalu GetHome.pl, jest to niezwykle istotne, ponieważ odsetki od kredytu nalicza się od aktualnego salda zadłużenia, czyli wysokości kapitału (pożyczonej kwoty) pozostałego do spłaty. Im szybciej spłacimy pożyczoną kwotę, tym odsetki będą mniejsze, a kredyt finalnie tańszy.
Konstrukcja raty kredytu, jaką będziemy spłacać co miesiąc, składa się z dwóch komponentów – części odsetkowej i części kapitałowej. Jak łatwo się domyślić – pierwsza odpowiada za regulację odsetek, druga natomiast jest spłatą części kapitału.
Klient podejmujący zobowiązanie kredytowe ma do wyboru dwa tryby spłaty rat: równe i malejące. Tryb spłat można zmieniać w trakcie trwania umowy kredytu, ale uzależnione to jest od zgody banku i zdolności kredytowej klienta.
Raty równe (annuitetowe)
Jak sama nazwa wskazuje – wysokość rat równych jest zawsze taka sama. Klient spłaca co miesiąc tę samą kwotę. Nie znaczy to oczywiście, że wysokość raty się nie zmienia w trakcie okresu kredytowania. Jeśli zaciągnął kredyt ze zmienną stopą procentową, na oprocentowanie, a tym samym wysokość rat, wpływ mają kolejne decyzje Rady Polityki Pieniężnej podnoszące lub obniżające stopy procentowe NBP. Skutkuje to zmianą wskaźników WIBOR czy WIRON odpowiedzialnych za pożyczki międzybankowe, które też warunkują wysokość oprocentowania kredytów hipotecznych i są umieszczane w umowach kredytowych.
Jeśli więc bank centralny podniesie stopy procentowe, rata kredytu wzrośnie, ale po tej zmianie nadal będzie to rata równa, a więc spłacana w tej samej wysokości co miesiąc (aż do kolejnej zmiany stóp procentowych, WIBOR itd.).
Konstrukcja raty równej jest taka, że w początkowym okresie większą część sumy, którą zwracamy bankowi, stanowią odsetki. Dopiero z czasem te proporcje się wyrównują, a docelowo przeważa część kapitałowa.
Raty malejące
Inaczej ma się rzecz w przypadku rat malejących. Tu kwota raty – jak sama nazwa wskazuje – stopniowo się zmniejsza. Wynika to z faktu, że klient w większym stopniu spłaca cześć kapitałową. Jest ona wyliczana jako iloraz kwoty kredytu i liczby rat. Zakładając, że ktoś pożycza 400 tys. zł na 30 lat (360 miesięcy), wówczas kapitał, który spłaci w racie w początkowym okresie, wyniesie 1110 zł.
Odsetki nalicza się od salda zadłużenia, więc każda kolejna rata będzie niższa od poprzedniej. Nie znaczy to oczywiście, że raty malejące nie mogą wzrosnąć. Jeśli zapadnie decyzja NBP podnosząca stopy procentowe, wówczas przełoży się to na wzrost wysokości rat (jeśli mamy kredyt ze zmiennym oprocentowaniem), ale po tym wzroście nadal tryb spłaty będzie malejący, tzn. każda kolejna rata będzie niższa.
Suma odsetek
Eksperci nie mają wątpliwości, że finalnie, biorąc pod uwagę całość kosztów odsetkowych kredytu, korzystniejszym rozwiązaniem jest wybór rat malejących. Wówczas koszt kredytu będzie po prostu niższy. Można to podać na przykładzie wyliczenia z kalkulatora kredytowego banku Santander. Zakładamy, że nieruchomość jest warta 450 tys. zł, my pożyczamy 400 tys. na 30 lat. Nie jesteśmy wcześniejszymi klientami banku i nie posiadamy innych produktów bankowych. Wówczas (przy oprocentowaniu 9,39 proc.) wysokość odsetek od takiego zobowiązania wyniesie blisko 800 tys. zł. Jeśli jednak wybierzemy raty malejące, suma odsetek spadnie do 565 tysięcy. Tak więc będzie niższa aż o 140 tysięcy złotych!
Raty malejące – nie dla każdego
Z takiego wyliczenia wynika jasno, że korzystniejszym rozwiązaniem dla klienta kredytowego byłyby raty malejące. Niestety suma kosztów nie przekłada się na wygodę i wysokość comiesięcznych rat. Te w trybie malejącym są w początkowym okresie znacznie wyższe niż raty równe. We wspominanym Santanderze przy kredycie na 400 tys. zł rata malejąca (dla osoby niebędącej klientem banku, bez dodatkowych produktów bankowych) wyniesie 4240 zł. Rata równa będzie natomiast na poziomie 3330 zł. Różnica jest więc niebagatelna. Stąd też, mimo że całościowo znacznie korzystniejszym rozwiązaniem będą raty malejące, duża część klientów decyduje się na raty równe – znacznie niższe w początkowym okresie spłaty. Nie bez znaczenia jest też fakt, że pozostają one w stałej wysokości, co daje pewną wygodę dla budżetu domowego.
Część kredytobiorców po prostu nie może sobie pozwolić na raty malejące. Nie mają wystarczającej zdolności kredytowej, by regulować ich wysoki poziom w początkowym okresie spłacania. Bank przygląda się tu wskaźnikowi DTI (Debt to Income), a więc stosunkowi obciążenia ratalnego (i innych kosztów) do dochodów kredytobiorcy. Dla wielu raty malejące będą po prostu nieosiągalne, chyba że zmniejszy się kwotę kredytu.
Podsumowanie
Na koniec ważne zastrzeżenie – nie należy mylić trybu spłaty rat kredytu z formułą oprocentowania. Oprocentowanie kredytowe może być stałe (zazwyczaj na określony czas, np. 5 lat) lub zmienne – uzależnione do bieżących zmian stóp procentowych. W obu tych wariantach można wybrać tryb spłaty rat – równych bądź malejących.
Marcin Moneta
