REKLAMA

Dom bez pozwolenia na budowę, czyli życie na 35 mkw.

Marcin Kaźmierczak2021-03-22 06:00redaktor Bankier.pl
publikacja
2021-03-22 06:00
Dom bez pozwolenia na budowę, czyli życie na 35 mkw.
Dom bez pozwolenia na budowę, czyli życie na 35 mkw.
fot. Shutterstock.com /

Pandemia wzmogła zainteresowanie Polaków małymi domami do 35 mkw., na których budowę nie potrzeba pozwoleń. Boomu na małe domki budowane na zgłoszenie nie widać jednak na placach budów. Inwestycje, których koszt często wahają się od 2 do 3 tys. zł/mkw., mają być przepustką do większego domu przy uproszczonych formalnościach.

W 2020 r. Polacy rozpoczęli budowę 90 309 domów jednorodzinnych. Pomimo pandemii koronawirusa i związanych z nią obostrzeń był to minimalnie wyższy (+0,1 proc. r/r) wynik w relacji do 2019 r. Rok 2020 r. był także lepszy pod względem wydanych pozwoleń na budowę nowych budów domów jednorodzinnych. W całym 2020 r. odnotowano ich 101 591 – o 5 proc. więcej niż w 2019 r. Wśród nich część stanowiły domy niewymagające pozwoleń na budowę, a jedynie zgłoszenia zamiaru rozpoczęcia prac.

Jak jednak wynika z danych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego, wraz ze wzrastającą liczbą budów domów jednorodzinnych w parze nie idzie wzrost liczby domów budowanych na podstawie zgłoszenia, czyli o powierzchni do 35 mkw. W 2020 r. GUNB zarejestrował 1877 takich budów, o 3,8 proc. mniej niż w 2019 r. W porównaniu z rekordowym 2016 r., kiedy zarejestrowano 5302 budowy domów jednorodzinnych na zgłoszenie, ich liczba spadła o blisko 65 proc.

O czym innym mówią jednak dane płynące z Google Trends. Na ich podstawie można wysnuć wniosek, że w ciągu ostatnich 12 miesięcy zainteresowanie domami, na których budowę nie potrzeba pozwoleń, wyraźnie wzrosło.

Jeszcze do lutego 2020 r. Google Trends oceniało popularność hasła „domy bez pozwoleń” maksymalnie na 38 pkt. w skali od 0 do 100. Zainteresowanie tą frazą zaczęło gwałtownie rosnąć w pierwszej połowie kwietnia, gdy pandemia zbierała coraz większe żniwo, a z powodu rządowych ograniczeń większość Polaków siedziała zamknięta w mieszkaniach. Wówczas osiągnęło poziom 45 pkt. w skali stosowanej przez Google Trends. Apogeum zainteresowania frazą nastąpiło w drugiej połowie lipca, gdy wyniosło równe 100 pkt. I choć jesienią osłabło do poziomu 50 pkt., zima ponownie przyniosła częstsze wpisywanie w wyszukiwarce hasła „domy bez pozwoleń”.

Zainteresowanie weryfikowały przepisy

Jak więc wynika z powyższych danych, Polacy w czasie pandemii częściej interesowali się budową domu bez pozwolenia, ale zainteresowanie nie przeradzało się na rozpoczynane inwestycje.

Zdaniem Marioli Berdysz, dyrektor Fundacji Wszechnicy Budowlanej, winne są wciąż skomplikowane przepisy.

– Inwestorzy dotychczas rzadko budowali domy w oparciu o zgłoszenia, ponieważ w praktyce korzyści były nieznaczne. Odpowiednią pulę dokumentów i tak trzeba było dostarczyć i odczekać 21 dni na brak sprzeciwu ze strony urzędu – uważa Mariola Berdysz. – Co istotne, do 19 września 2020 r., gdy weszła w życie znowelizowana ustawa, zgłaszający budowę w przypadku istotnych zmian w projekcie musiał występować o klasyczne pozwolenie na budowę, co niewątpliwie mogło zniechęcać do wybierania, w teorii, łatwiejszej drogi zgłoszenia – dodaje.

Taką zmianą, która wymagała wówczas ubiegania się o pozwolenie na budowę, było chociażby podwyższenie budynku o ponad 2 proc., nieznaczne powiększenie powierzchni zabudowy czy zmiana usytuowania budynku i przesunięcie od granicy działki.

– Tymczasem osoby budujące dom po raz pierwszy nie mają odpowiedniej wyobraźni przestrzennej, stąd częste zmiany względem pierwotnego projektu – zaznacza Mariola Berdysz.

Tymczasem od 19 września 2020 r. budujący dom na zgłoszenie w przypadku istotnych zmian w projekcie nie muszą występować już o pozwolenie na budowę. W takim przypadku wystarczające jest ponowne zgłoszenie budowy wraz z dokumentami odpowiednio do zakresu planowanych istotnych zmian.

– Inwestorzy muszą się jednak przekonać do nowych możliwości. Nie spodziewałabym się jednak nagłego wzrostu liczby domów budowanych w oparciu o zgłoszenie budowy – podsumowuje Mariola Berdysz.

Wyjaśnijmy zatem, jak do takiej inwestycji się zabrać i z jakimi kosztami budowa małego domu na zgłoszenie się wiąże.

Dom bez pozwolenia na budowę – czym różni się od zwykłego domu?

Decydując się na domek letniskowy i budując go na podstawie zgłoszenia, nie potrzeba do tego celu ani projektu wykonanego przez uprawnionego projektanta, ani kierownika budowy. Działka, na której stawiamy domek letniskowy, nie musi być również uzbrojona ani posiadać dostępu do ujęcia wody.

Nieco bardziej skomplikowane procedury występują w przypadku budowy w oparciu jedynie o zgłoszenie domu jednorodzinnego. Czym taki dom różni się od wznoszonego na podstawie pozwolenia? Przede wszystkim powierzchnią. Taki budynek nie może mieć więcej niż 35 mkw. powierzchni zabudowy liczonej po obrysie murów.

Dom budowany w oparciu o zgłoszenie budowy nie może także posiadać użytkowego poddasza. W grę wchodzi jedynie antresola, ponieważ nie jest ona uznawana jako pełna kondygnacja.

Co ważne, na każde 500 mkw. działki budowlanej może przypadać tylko jeden taki budynek. Budując dom na zgłoszenie, należy także zachować odległość od granicy działki. Jeśli budynek będzie posiadał okna i drzwi w ścianie od strony granicy działki, będzie musiał znajdować się co najmniej 4 metry od granicy. Jeśli we wspomnianej ścianie nie przewidzieliśmy okien i drzwi, minimalna odległość będzie musiała wynieść 3 m.

Dom na zgłoszenie – formalności

Choć budowa 35-metrowego parterowego domu nie wymaga ubiegania się o pozwolenie na budowę, przystępując do inwestycji i tak będziemy musieli spełnić szereg wymogów i postarać się o kilka dokumentów.

Wniosek, który jest podstawą zgłoszenia budowy, należy dostarczyć do starostwa powiatowego, a w przypadku miast na prawach powiatu - do urzędu miasta. Wniosek powinien zawierać rodzaj oraz zakres planowanych robót budowlanych oraz termin, kiedy zamierzamy rozpocząć budowę. Co istotne, od zgłoszenia budowy do rozpoczęcia prac musi upłynąć co najmniej 21 dni. W tym czasie urzędnicy będą mogli podjąć decyzję odmowną i nakazać ubieganie się o pozwolenie na budowę.

Do wniosku będącego podstawą zgłoszenia budowy należy dołączyć:

  • oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością (posiadaną działką) na cele budowlane,
  • szkice oraz rysunki domu – m.in. rzut budynku i poszczególnych elewacji wraz z wymiarami oraz usytuowaniem budynku względem granic działki,
  • decyzję o warunkach zabudowy (w przypadku, gdy działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego).

Co ważne, jeśli po zgłoszeniu budowy będziemy chcieli wprowadzić poprawki do już zgłoszonego projektu, będziemy musieli zgłosić budowę ponownie wraz z dokumentami odpowiednio do zakresu planowanych istotnych zmian. To z kolei będzie wiązało się z kolejnymi tygodniami zwłoki. Co więcej, w trakcie rozpatrywania wniosku prace będą musiały zostać wstrzymane.

Domy bez pozwoleń – jest w czym wybierać

Choć prawo budowlane przewiduje budowę bez pozwoleń jedynie maksymalnie 35-metrowych domów, część firm stawiających takie budynki reklamuje się możliwością budowy nawet 70-metrowych domów na zgłoszenie. Jak to możliwe?

– Prawo budowlane faktycznie zakłada możliwość budowy domu o powierzchni do 35 mkw., ale umożliwia jednocześnie wykonanie poddasza, lecz nieużytkowego bez przeznaczenia na cele mieszkania. Budując 35-metrowy dom z poddaszem, możemy jednak wystąpić do urzędu z wnioskiem o zmianę sposobu użytkowania. Wówczas, po otrzymaniu zgody z urzędu, możemy zaadaptować poddasze na cele mieszkalne – informuje Jarosław Koczyński z HowSmart.pl, firmy budującej domy kompaktowe niewymagające pozwoleń.

Jak zauważa, w branży widać ożywienie zwiastujące na 2021 r. wzrost liczby budów domów jednorodzinnych w oparciu o zgłoszenie.

– Mamy dwukrotnie więcej pracy niż przed rokiem. Polacy zdali sobie sprawę, że, aby stać się właścicielami domu jednorodzinnego, nie potrzebują inwestować w budynki o powierzchni przekraczającej 100 mkw. Wystarczą im domy wielkości mieszkania, ale położone poza miejskim zgiełkiem – ocenia Jarosław Koczyński. – Obserwujemy przede wszystkim napływ klientów, którzy z uwagi na obostrzenia oraz trudności w podróżowaniu zapragnęli mieć własny, niewielki dom poza miastem. Drugą grupą są klienci, dla których domek będzie alternatywą dla zamknięcia w mieszkaniach podczas kolejnych lockdownów. Ostatnią grupą są z kolei klienci kupujący po kilka domków na cele inwestycyjne i wynajem – dodaje.

Budowa domu kompaktowego stawianego przez HowSmart trwa, w zależności od zakresu prac, od 14 do 30 dni. Gwarancję postawienia domu w tydzień daje z kolei firma Moodhouse. Za elewację takiego domu służy thermodrewno, płyty kompozytowe i włóknowo-cementowe. Przykładowy dom o powierzchni 29 mkw. składa się z salonu z aneksem kuchennym o powierzchni ok. 19 mkw., sypialni o powierzchni 7 mkw., łazienki i tarasu. Budynek spełnia także standardy cieplne, które weszły w życie 1 stycznia 2021 r.

Nieco większe domy modułowe stawiane w kształcie litery „Z” oferuje firma Drewmod. Taki budynek składa się z dwóch sypialni, salonu z aneksem kuchennym i łazienki. Do każdego z modułów można dobudować taras.

Budynek ma 34,7 mkw. powierzchni, więc mieści się w limicie umożliwiającym jego postawienie bez ubiegania się o pozwolenie na budowę.

Domy modułowe wykonuje i stawia na wskazanej działce także firma Moduo Fabryka Domów. Podstawowy moduł produkowany w fabryce w Głownie (woj. łódzkie) ma powierzchnię 21 mkw.

W tym przypadku dom przywożony na działkę klienta również posiada wykonane wszystkie instalacje, wykończenia ścian, elewację, stolarkę drzwiową i okienną. Firma oferuje także możliwość zamontowania mebli pod zabudowę.

A gdy dom stanie się zbyt ciasny, wystarczy dostawić kolejny moduł. W zależności od upodobania w poziomie lub pionie.

Dom modułowy bez pozwolenia – koszty

Drewniane domy modułowe to także domena firmy DCBR House. Najmniejsze o powierzchni niespełna 29 mkw. składają się z dwóch złączonych ze sobą modułów z dużą ilością przeszkleń. W wersji z wykończeniem ścian wewnętrznych płytami gipsowo-kartonowymi dom kosztuje ok. 84,8 tys. zł, czyli ok. 2950 zł/mkw. W przypadku wyboru zewnętrznej elewacji z modrzewia cena wzrasta do 88,1 tys. zł.

Ceny domów oferowanych przez HowSmart rozpoczynają się od 55,4 tys. zł za 30-metrowy dom. W przeliczeniu na metr wychodzi ok. 1850 zł. Do ostatecznej ceny należy doliczyć jednak kilka dodatkowych wydatków – m.in. koszt wykonania fundamentów (w zależności od technologii 7000 lub 16 800 zł), a żeby dom mógł być zamieszkiwany przez cały rok potrzebny będzie także montaż grzejników. Usługa, w skład której wchodzi także wykonanie wewnętrznych parapetów i drzwi, kosztuje dodatkowe 1800 zł. Z kolei pakiet instalacji sanitarnych, elektrycznych, gruntowanie ścian oraz montaż płyt gipsowo-kartonowych to kolejne 14 640 zł.

Po zsumowaniu wychodzi 88,6 tys. zł, czyli ok. 2950 zł/mkw. Dla porównania, średni koszt budowy domu jednorodzinnego w standardzie deweloperskim, o czym pisaliśmy w ubiegłym tygodniu, wyniósł w marcu 2021 r. 3964 zł/mkw.

Źródło:
Marcin Kaźmierczak
Marcin Kaźmierczak
redaktor Bankier.pl

Redaktor prowadzący działu Twoje Finanse - Biznes w Bankier.pl. Zajmuje się tematyką nieruchomości. Przygotowuje raporty dotyczące cen mieszkań, pisze o trendach na tym rynku, monitoruje najciekawsze inwestycje w Polsce i za granicą. Na co dzień śledzi także rynek motoryzacyjny, a swoimi spostrzeżeniami dzieli się w sekcji Moto portalu Bankier.pl. Absolwent politologii na Uniwersytecie Wrocławskim.

Tematy
Sprawdź jak zyskać nawet 420 zł z Kontem Jakie Chcę

Sprawdź jak zyskać nawet 420 zł z Kontem Jakie Chcę

Advertisement

Powiązane: Budowa domu

Komentarze (18)

dodaj komentarz
dareku87
Nie rozumiem ludzi, którzy się łapią za takie inwestycje. Ogólnie, budowa samodzielnie jest ryzykowna, a tu jeszcze taki obiekt… Osobiście jestem teraz na etapie wyczekiwania na klucze domu, który kupiłem u dewelopera (osiedle Nova Magdalenka 2) – to istotna decyzja, na wiele, wiele lat. Takie artykuły to chyba są wyssane Nie rozumiem ludzi, którzy się łapią za takie inwestycje. Ogólnie, budowa samodzielnie jest ryzykowna, a tu jeszcze taki obiekt… Osobiście jestem teraz na etapie wyczekiwania na klucze domu, który kupiłem u dewelopera (osiedle Nova Magdalenka 2) – to istotna decyzja, na wiele, wiele lat. Takie artykuły to chyba są wyssane z palca, nie wyobrażam sobie, żeby ktoś chciał mieszkać w czymś takim, już lepiej jest kupić małe mieszkanie…
jacek-19
Moj pokoj dzienny (stolowy) ma 30,5m², kuchnia 13,5m².
incitatus
Jak Naczelnik się dowie, to wprowadzi takie formalności że głowa mała. Jak w takim domu inwestować w 500+?
batic
Takie trochę klimaty Trailer Park Boys...
bankster-kreator
Po co w ogóle pozwolenie na budowę ? Kupiłem sobie działkę więc to moja działka i powinienem móc robić tam co chcę. Jak zbuduje dom który się zawali to będę miał pecha jeśli sam nie zadbałem o bezpieczną konstrukcję. Wiadomo, że większość ludzi nie zbuduje czegoś co mogłoby im zagrażać więc i tak skorzystają Po co w ogóle pozwolenie na budowę ? Kupiłem sobie działkę więc to moja działka i powinienem móc robić tam co chcę. Jak zbuduje dom który się zawali to będę miał pecha jeśli sam nie zadbałem o bezpieczną konstrukcję. Wiadomo, że większość ludzi nie zbuduje czegoś co mogłoby im zagrażać więc i tak skorzystają z inżyniera i budowlańców. No a jeśli ktoś sam se będzie chciał zrobić lepiankę z kamieni i patyków to też jego sprawa. W niektórych krajach np. takich jak Polska - ziemia jest tylko na pozór "twoja". Bo i tak o wszystko musisz pytać, prosić i mieć pozwolenia cokolwiek chciałbyś tam zrobić. Nawet krzaka bez pozwolenia nie możesz sam wyciąć. ZART.
demeryt_69
Kreacja legend miejskich pełną parą?
krzysztof-m
Niby prawda, ale jak dom się zawali to renty płaci ZUS lub/obok insze PZU- czyli podatnicy i ubezpieczający. Ponadto prawnicy szybko by tę interpretację rozszerzyli na wieżowce i wiadukty i Bóg wie co jeszcze.
Teza pozornie słuszna prowadzi na manowce.
bankster-kreator odpowiada krzysztof-m
Idąc twoim tokiem rozumowania opatulmy wszystkich obywateli Polski w gąbkę i styropian, zakażmy jazdy samochodem, motorami i ekstremalnych sportów. Nikt nie jest na tyle głupi by wybudować dom który będzie zagrażał życiu jego rodziny. Nie słyszałem też by samowolne altanki na działkach ogródkowych masowo zabijały Idąc twoim tokiem rozumowania opatulmy wszystkich obywateli Polski w gąbkę i styropian, zakażmy jazdy samochodem, motorami i ekstremalnych sportów. Nikt nie jest na tyle głupi by wybudować dom który będzie zagrażał życiu jego rodziny. Nie słyszałem też by samowolne altanki na działkach ogródkowych masowo zabijały i okaleczała staruszków wysyłając ich na rentę.
demeryt_69 odpowiada bankster-kreator
Stupid is as stupid does!

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki