Wiele osób może zastanawiać się nad ciekawym rozwiązaniem, jakim jest podział domu jednorodzinnego. Taka operacja pomaga na przykład w zminimalizowaniu sporów dotyczących użytkowania jednego budynku przez dwa gospodarstwa domowe. Trzeba jednak zdawać sobie sprawę, że podzielenie jednego domu nie zawsze jest możliwe bez pewnych modyfikacji technicznych. Wymagania budowlane związane z podziałem nie pozostawiają żadnych wątpliwości, a ich zastosowanie w praktyce czasem oznacza duże koszty. Na szczęście istnieją dwa różne sposoby podziału budynku jednorodzinnego (podział poziomy i podział pionowy). Dzięki istnieniu dwóch opcji, łatwiej można wybrać optymalne rozwiązanie.
Podział pionowy to dobry sposób na definitywny „rozwód”…
W przypadku poważnych sporów pomiędzy użytkownikami domu (będącymi jednocześnie jego współwłaścicielami), warto zastanowić się nad pierwszym wariantem, czyli podziałem w linii pionowej. Taki podział skutecznie odgradza gospodarstwa domowe, a skutkiem jego zastosowania będzie powstanie dwóch domów połączonych wspólną ścianą.
Podział pionowy domu oprócz swoich niekwestionowanych zalet (związanych np. z brakiem części wspólnych budynku), posiada również istotne wady. Chodzi tutaj o wymagania budowlane. W tym kontekście warto podkreślić, że pionowy podział domu jest możliwy do wykonania tylko łącznie z gruntem. Powinien polegać on na tym, że wyodrębnione nieruchomości będą graniczyć wzdłuż ścian pionowych. Taką zasadę wyraził Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 5 listopada 1986 roku (zobacz sygnatura akt III CP 77/86).
Wg portalu RynekPierwotny.pl podział pionowy będzie niedopuszczalny, jeżeli w jego efekcie powstałyby części budynku o charakterze nieregularnym lub niesamodzielnym. Linia pionowego podziału domu musi przebiegać przez wszystkie kondygnacje i pokrywać się z linią podziału zabudowanego gruntu. Warto pamiętać, że działki powstające na wskutek podziału powinny mieć odpowiednią wielkość (zgodną z decyzją o warunkach zabudowy lub miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego). Podział pionowy wymaga również spełnienia wymagań związanych z dostępem do drogi publicznej oraz osobnym wejściem i samodzielnością instalacji powstałych domów. Wszystkie powyższe wymogi mogą oznaczać konieczność wykonania dodatkowych prac przygotowawczych przed podziałem (czasem objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia budowlanego). Dodatkowe koszty będą związane z zaangażowaniem geodety wyznaczającego linię podziału oraz formalnościami sądowo-notarialnymi.
Przy podziale poziomym trzeba wyodrębnić dwa nowe lokale
Ewentualne problemy techniczne i koszty przebudowy związane z podziałem pionowym domu sprawiają, że wiele osób wybiera inny sposób podziału. Mowa o tak zwanym podziale poziomym, który skutkuje wyodrębnieniem dwóch lokali w jednym budynku mieszkalnym. Co ważne, ustawa o własności lokali wskazuje, że w budynku jednorodzinnym mogą powstać nie więcej niż dwa odrębne mieszkania (patrz art. 2 ust. 1a wspomnianego aktu prawnego).
Jak tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl, podział poziomy niestety jest rozwiązaniem, które nie skutkuje zupełnym zerwaniem więzów prawnych pomiędzy dotychczasowymi użytkownikami domu. Podobnie jak w przypadku większych budynków wielorodzinnych, właściciele wyodrębnionych mieszkań dysponują współwłasnością dotyczącą części wspólnych oraz zabudowanej działki. Współwłasność łatwo może stać się zarzewiem sporów pomiędzy właścicielami wyodrębnionych lokali. Chodzi tutaj przede wszystkim o części wspólne budynku oraz czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu (np. remont dachu). W obliczu sporów można skorzystać z drogi sądowej (na podstawie art. 199 lub art. 202 kodeksu cywilnego). Takie rozwiązanie uwikła jednak właścicieli wyodrębnionych lokali w postępowanie cywilne (często długotrwałe) i będzie generowało pewne koszty procesowe.
Trzeba pamiętać, że podział poziomy domu również wymaga spełnienia pewnych warunków technicznych. Są one związane z samą definicją samodzielnego lokalu mieszkalnego. Takie lokum musi posiadać trwałe ściany i odpowiednie pomieszczenia pomocnicze umożliwiające stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego (m.in. łazienkę). Dodatkowe wymogi wobec wyodrębnianych lokali przewiduje rozporządzenie ministra infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Właśnie dlatego podział poziomy domu jednorodzinnego może generować potencjalne koszty, które zniechęcą strony zainteresowane taką operacją.
Warto również wspomnieć o utrudnieniu formalnym, jakie wprowadziła nowelizacja ustawy o własności lokali z września 2017 r. Wedle nowych przepisów ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego musi być zgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy, a także zgodne z pozwoleniem na budowę/zgłoszeniem budowlanym oraz pozwoleniem na użytkowanie. Nowe przepisy są szczególnie kłopotliwe dla właścicieli starszych domów, w przypadku których dokumentacja budowlana może być niekompletna.
Andrzej Prajsnar
