Choć wzrost cen mieszkań wyhamował, co najmniej do końca roku szukający własnego „M” powinni liczyć się ze wzrostem cen - zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Popyt wciąż góruje bowiem nad podażą. Trend może odwrócić dopiero podniesienie stóp procentowych w związku z wysoką inflacją.
Odczyt indeksu cen nieruchomości urban.one dla całej Polski przygotowany dla Bankier.pl i „Pulsu Biznesu” w maju 2021 r. wyniósł 105,36 pkt. i był jedynie o 0,05 pkt. wyższy niż w kwietniu. Wyraźniejszy wzrost zanotowano w ujęciu rocznym. Wyniósł on 1,91 pkt.
Wyhamowanie obserwowanego nieprzerwanie od początku roku wzrostu odczytu indeksu urban.one może być zapowiedzią stabilizacji cen mieszkań w kolejnych miesiącach. Jak wynika z prognoz Cenatorium, ze wzrostem stawek szukający własnego „M” będą mierzyć się także w ciągu dwóch najbliższych kwartałów – co najmniej do końca 2021 r., choć podwyżki będą znacznie niższe niż w poprzednich miesiącach.
Mieszkania z drugiej ręki będą drożały szybciej
– Za wzrost cen na rynku pierwotnym w ostatnich miesiącach odpowiadały m.in. nowe regulacje – konieczność odprowadzania składek przez deweloperów na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, konieczność spełnienia nowych wymagań energetycznych, ale także drastyczny wzrost cen materiałów budowlanych, które w ujęciu rocznym podrożały średnio o 6,5 proc. – zauważa Anna Karaś, starszy analityk ds. rynku nieruchomości Cenatorium. – Ceny rosną, ale mimo to kupujących wciąż nie brakuje – dodaje.
Jak wynika z analizy Cenatorium, w najbliższych dwóch kwartałach większych wzrostów stawek należy spodziewać się na rynku wtórnym.
– Największe wzrosty na poziomie ok. 1,5 proc. w skali kwartału przewidujemy w Trójmieście, a najmniejsze w Poznaniu – ok. 0,3 proc. k/k. W pozostałych największych polskich miastach kwartalny wzrost cen mieszkań powinien oscylować w okolicach 1 proc. – mówi Anna Karaś. – Biorąc pod uwagę fakt, iż przed wybuchem pandemii COVID-19 ceny mieszkań rosły w średnim tempie 10 proc. rocznie, należy zauważyć, że wzrost cen wyraźnie wyhamował – podkreśla.
Zgodnie z analizą Cenatorium sytuacja w poszczególnych miastach kształtuje się w zgoła odmienny sposób. W mniejszych miastach wojewódzkich, w których ceny do tej pory nie były na wygórowanym poziomie, rosły one ostatnio w dwucyfrowym tempie.
Mniejsze miasta nadrabiają lukę cenową
– Tak było m.in. w Lublinie, Bydgoszczy, Kielcach czy Zielonej Górze, gdzie za jedną miesięczną pensję (ok. 5 tys. zł brutto) na rynku pierwotnym można kupić aż 0,92 mkw. mieszkania. Przestrzeń do wzrostu cen jest więc bardzo duża. Deweloperzy korzystają z wysokiego popytu, co widać po akcji inwestycyjnej. W Lublinie i Bydgoszczy w okresie od stycznia do końca maja 2021 r. odnotowano wzrost liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto odpowiednio o 48 proc. i 142 proc. w stosunku do analogicznego okresu 2020 roku, a w Zielonej Górze i Kielcach wzrost wyniósł odpowiednio 66 proc. i 26 proc – obrazuje ekspertka Cenatorium.
Na zahamowanie wzrostu cen mieszkań w dużych miastach przy jednoczesnym wysokim wzroście w skali roku wskazuje z kolei odczyt dedykowanego im indeksu urban.one. W maju 2021 r. wyniósł on 111,44 pkt. i był o 0,23 pkt. wyższy względem kwietnia i o 5,07 pkt. wyższy w relacji do maja 2020 r.
Jak wynika z tzw. Indeksu Szybkiego, w maju średnia cena ofertowa dla siedmiu największych rynków pierwotnych (Warszawa, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław, Gdańsk i Gdynia) spadła w skali miesiąca o 1 proc. Na rynku wtórnym widać z kolei tendencję do wyprzedawania najtańszych mieszkań.
Patrząc jednak na poszczególne miasta osobno, widać duże dysproporcje. O ile w Gdyni względem kwietnia średnia stawka wzrosła o blisko 7 proc., o tyle w pobliskim Gdańsku spadła o 4,5 proc.
Powrót do biur i na studia zmieni siły na rynku najmu
Jak twierdzą eksperci rynku nieruchomości, to, co stanie się z cenami w kolejnych miesiącach, będzie uzależnione m.in. od sytuacji na rynku pracy i tego, kiedy pracownicy zaczną masowo wracać do biur, a studenci na uczelnie.
– Wszystko będzie zależało od powrotu pracowników do pracy stacjonarnej i studentów na uczelnie wyższe. To od nich w największej mierze zależeć będzie sytuacja strony popytowej. Jednak nie bez znaczenia będzie też podaż. A ta jest spodziewana na wysokim poziomie w związku z olbrzymią ilością kapitału, przekierowaną na rynek mieszkań pod wynajem, także na rynku wtórnym – mówi Michał Kubicki, prezes zarządu CMP Center Management Polska.
Sytuacja na rynku wtórnym uzależniona będzie odbiciem tego, co wydarzy się na rynku pierwotnym.
– Zawsze tak było, że podwyżki cen nowych mieszkań silnie działały na rynek wtórny i zachęcały właścicieli do podnoszenia stawek cen w ogłoszeniach. Dopóki dostępność i atrakcyjność kredytów hipotecznych będzie duża, to szaleństwo zakupów na rynku pierwotnym i wtórnym będzie trwać. Chociaż już w niektórych miastach widać oznakę małej stabilizacji, ponieważ wydłużył się czas trwania ofert i sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym spowodowany nadmierną chęcią właścicieli do uzyskiwania wysokich cen. Obecnie kupujący mają wybór i raczej wolą mieszkania nowe, a w ostateczności głownie ze względów ekonomicznych bądź ograniczonej podaży decydują się na zakup na rynku wtórnym – analizuje Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.
Na ceny mieszkań z drugiej ręki wpływa także sytuacja na rynku najmu, a tam w pierwszych miesiącach 2021 r. mieliśmy do czynienia ze spadkami stawek odstępnego.
– Im bardziej czynsze będą spadać, tym szybciej okaże się przy rosnących cenach mieszkań, że lokale na wynajem nie są już tak atrakcyjnym aktywem, chroniącym kapitał przed spadkiem wartości – dodaje Michał Kubicki.
Mieszkaniówka wyprowadziła się z centrum stolicy
Symboliczną zmianę odczytu zanotowano także w przypadku indeksu urban.one dla Warszawy. W maju 2021 r. wyniósł on 115,04 pkt. i był o 0,03 pkt. wyższy niż w kwietniu. W relacji rocznej wzrósł jednak o 4,16 pkt.
Na stabilizację stawek, w szczególności obserwowanych na warszawskim rynku wtórnym, wpływ ma m.in. nikła dostępność działek zlokalizowanych w centrum. Dość powiedzieć, że w II kw. 2021 r. w Śródmieściu nie wydano pozwolenia na budowę żadnego nowego mieszkania. Na Mokotowie zanotowano tylko jedno pozwolenie. Jak wynika z danych Cenatorium, deweloperzy inwestują głównie na Białołęce i w zachodniej części Ursynowa. Wpływ na ich decyzje może mieć również chęć wpuszczenia na rynek nieco tańszych mieszkań, niż byłoby to w przypadku inwestowania na droższych działkach położonych w centrum stolicy.
– Pęd za lokowaniem kapitału w nieruchomościach jest już pędem trochę na oślep. Wypychanie pieniędzy z lokat poprzez oferowanie niemal zerowych stóp procentowych na depozytach lub wręcz naliczanie prowizji od utrzymywania wysokiego dodatniego salda na rachunkach firm i osób prywatnych pompować będzie bańkę na rynku nieruchomości. Nie tylko mieszkań i domów, lecz także działek, gruntów rolnych czy apartamentów wakacyjnych i condohoteli – uważa Michał Kubicki.
Jak dodaje, trend może się odwrócić dopiero wówczas, gdy podniesione zostaną stopy procentowe w związku z wysoką inflacją.
Obecnie na rynku sprzedaży mieszkań wciąż mamy jednak przewagę popytu nad podażą.
– Mamy dziś do czynienia z sytuacją, w której mieszkania dosłownie sprzedają się jak ciepłe bułeczki. Nie brakuje sytuacji, w których deweloper mający w budowie duże kilkuetapowe osiedla ma dosłownie kilka dostępnych mieszkań. Niskie stopy procentowe i brak alternatywy do w miarę bezpiecznego lokowania środków sprawia, że osoby mające oszczędności inwestują je w mieszkania. Wielu z nich mówi wprost, że nie chodzi o wysokie zyski, ale bezpieczne przechowanie pieniędzy. Przewaga popytu nad podażą jest w długim terminie niezdrowa dla rynku, znacznie lepiej byłoby osiągnąć stan równowagi. Aby to nastąpiło, musiałoby się coś zmienić na rynku gruntów, bo brak działek w miastach jest jedną z bolączek naszych aglomeracji. Dodatkowo sytuacji nie ułatwiają pracujące w zwolnionym przez pandemię tempie urzędy. Wydłużone formalności i wysokie ceny gruntów to najczęściej wymieniane przez deweloperów czynniki blokujące rynek – zaznacza Marcin Krasoń, ekspert obido.pl.
Tymczasem w maju 2021 r. indeks urban.one dla gruntów wyniósł 141,07 pkt. W przeciwieństwie do indeksów liczonych dla rynków sprzedaży mieszkań, odczyt dla gruntów wzrósł względem kwietnia aż o 1,53 pkt. W skali roku wzrost wyniósł 5,69 pkt.
