Propozycja aktualizacji Rekomendacji S przynosi ze sobą kilka istotnych zmian. Ostateczny kształt nowych zaleceń Komisji Nadzoru Finansowego poznamy w styczniu, po konsultacjach z bankami. Już dziś jednak wiadomo, że nadzór zachęca kredytodawców do ostrożniejszego udzielania kredytów hipotecznych.
Źródło: nazwa kolekcji/Thinkstock
Nowelizacja Rekomendacji S wymyka się jednoznacznym ocenom. Z punktu widzenia kredytobiorcy jest w niej kilka zapisów, które uznać można za ułatwienie w dostępie do kredytów. Jednocześnie pojawiają się wymogi utrudniające zaciąganie zobowiązań przez niektórych kredytobiorców. Szczególne powody do zmartwień mogą mieć osoby planujące w najbliższych latach zakup mieszkania na kredyt, lecz nieposiadające żadnych oszczędności. Będą one musiały albo spieszyć się z podjęciem decyzji, albo zacząć gromadzić środki na wkład własny.
 | » Dziurawe polisy: rodziny zmarłych kredytobiorców bez pieniędzy |
Najzamożniejsi skazani na złote
Kredytobiorcy o wysokich dochodach wciąż mogą zaciągać zobowiązania w walutach obcych. Niskie stopy procentowe w strefie euro przekładają się na niski koszt obsługi kredytu, chociaż okupiony poważnym ryzykiem. Mimo że już dziś kredyty walutowe stanowią margines rynku, to dla najlepiej sytuowanych stanowią one tańszą alternatywę zobowiązania w złotych.
Proponowane zmiany w Rekomendacji S stawiają jasne wymogi – kredyty denominowane mają być dostępne wyłącznie dla osób, które osiągają stałe dochody w walucie. Kredytobiorcy z najwyższej półki nie będą już mieli wyboru, chyba że ich wynagrodzenie ustalane jest w dolarach lub euro.
Zdolność nieco w górę
Obecnie KNF oczekuje, że kredytobiorca będzie przeznaczał na spłatę kredytów nie więcej niż 50% dochodów lub 65%, jeśli dochody przekraczają średnią. Zmieniona rekomendacja przewiduje rezygnację z limitów, co można uznać za krok w stronę łagodniejszej oceny zdolności kredytowej. W przyszłości o granicznej relacji długu do dochodu ma decydować samodzielnie bank.
Otworzy to drogę do większego zróżnicowania podejść – banki będą zapewne dzielić się na mniej i bardziej liberalne. Dla kredytobiorcy, zwłaszcza o ponadprzeciętnych dochodach, będzie to oznaczało szansę na wyższy kredyt. Osoby o niższych dochodach nie powinny jednak liczyć na radykalną zmianę podejścia banków. W rekomendacji sugeruje się zresztą, aby banki przyglądały się uważniej kredytobiorcom wydającym więcej niż 40% swoich dochodów na obsługę zadłużenia.
 | » Czy banki w Polsce powinny być w zagranicznych rękach? |
Dłuższy okres – wyższy kredyt
Podobny wynik może mieć rezygnacja z wymogu badania zdolności kredytowej w oparciu o maksymalnie 25-letni okres kredytowania. W przyszłości, jeśli kredytobiorca będzie starać się o kredyt na 30 lat, bank będzie obliczał ratę, zakładając rzeczywisty czas spłaty. Dziś musi do symulacji przyjąć ratę nieco wyższą, bo obliczoną dla ćwierć wieku.
Zmiana w rekomendacji podbije o kilka procent zdolność kredytową osób zaciągających zobowiązanie na 30 lub więcej lat. Kredytobiorcy będą mogli liczyć na wyższy kredyt, a dla części z nich może to oznaczać szansę na pomyślne przejście weryfikacji kredytowej, z którą dziś mają kłopoty. KNF proponuje przy okazji, aby maksymalny okres kredytowania nie mógł przekraczać 35 lat. Ta zmiana jednak nie spowoduje rewolucji na rynku – kredyty na bardzo długie terminy stanowią dziś niewiele ponad 1% nowych umów.
Tylko z wkładem własnym
Najważniejszą zmianą z punktu widzenia kredytobiorców będzie bez wątpienia odejście od pożyczania na całość nieruchomości. Przez pierwszy rok obowiązywania nowych zaleceń banki będą mogły udzielać kredytu bez wkładu własnego, ale skończą się oferty np. na 110% wartości mieszkania. W kolejnym roku wymagany będzie co najmniej 10-procentowy wkład własny, a za kolejne 12 miesięcy – 20-procentowy. Wymogu nie będzie można obejść poprzez dodatkowe ubezpieczenie. Ubezpieczyć będzie można co najwyżej brakujące 10% ceny mieszkania. Oznacza to, że każdy kredytobiorca będzie musiał mieć oszczędności w wysokości minimum 10% wartości nieruchomości.
Propozycja, aby zmiany wprowadzać stopniowo, nie jest zaskakująca biorąc pod uwagę fakt, że dziś kredyty na 100% wartości mieszkania cieszą się sporą popularnością. Zmiana w Rekomendacji S to koniec pewnej ery w polskiej bankowości i jednocześnie powrót do konserwatywnych zasad pożyczania. Dla klientów to mała rewolucja – o dostępie do kredytu decydować będą nie tylko dochody, ale również posiadane finansowe rezerwy.
Młodzi będą mieli trudniej
Na zmianach w Rekomendacji S mają szansę zyskać przede wszystkim osoby w dobrej sytuacji finansowej, posiadające oszczędności. Dla nich rezygnacja z limitów wskaźnika DTI (obciążenia długiem do dochodów) oraz 25-letniego okresu badania zdolności kredytowej to szansa na wyższy kredyt.
Dla osób, które dopiero zaczynają samodzielne życie, wymóg posiadania wkładu własnego stanowić będzie poważną barierę. Pytanie „wynajmować czy kupować na kredyt?” może stracić swoją aktualność. Aby myśleć o własnym lokum, trzeba będzie oszczędzać albo szukać pomocy rodziny.
Michał Kisiel, analityk Bankier.pl
