Już tylko od 2 do 19 proc. – tyle wynosił w 2023 r. udział mieszkań kosztujących mniej niż 10 tys. zł/mkw. w ofercie deweloperów na pięciu największych polskich rynkach nieruchomości – wynika z danych Rynku Pierwotnego. Dostępność najtańszych lokali najmocniej skurczyła się w ciągu ostatniego roku w Trójmieście i Krakowie.
„Bezpieczny kredyt 2 proc.” przetrzebił ofertę
To przede wszystkim efekt „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”, który napędził popyt na rynku sprzedaży mieszkań. Dodatkowo jego zasady, a dokładniej mówiąc limity dotyczące wysokości zaciąganego kredytu, sprawiły, że korzystający z dopłat mogli wybierać przede wszystkim w tańszych ofertach deweloperów. Tymczasem na horyzoncie pojawił się nowy program „Mieszkanie na start”, który, w opinii ekspertów, przyniesie podobne konsekwencje.
Wciąż o najtańsze mieszkania najłatwiej, choć trudniej niż w 2022 r., na mniej obleganych przez kupujących rynkach - w Łodzi oraz w aglomeracji katowickiej, gdzie poniżej 10 tys. zł/mkw. było wyceniane co drugie mieszkanie oferowane na rynku pierwotnym w 2023 r.
Z drugiej strony, w 2023 r. rósł odsetek najdroższych mieszkań – wycenianych na ponad 15 tys. zł/mkw. Najmocniej w Warszawie i Krakowie. Przejdźmy jednak do liczb.
W 2023 r. w ofertach deweloperów dotyczących pięciu największych rynków nieruchomości w Polsce (Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Trójmiasta i Poznania) dominowały mieszkania, których cena ofertowa w przeliczeniu na metr kwadratowy zawierała się w przedziale 12 – 15 tys. zł oraz przekraczała 15 tys. zł.
Wyższy z przedziałów cenowych dominował w stolicy, gdzie powyżej 15 tys. zł/mkw. kosztowała ponad połowa (56 proc.) oferowanych przez deweloperów mieszkań. Dla porównania, jeszcze przed rokiem takie stawki widniały w ogłoszeniach dotyczących sprzedaży „jedynie” co czwartego lokalu (24 proc.).
Do progu 50 proc. dobił niemal krakowski rynek pierwotny, gdzie udział mieszkań, których cena przekraczała 15 tys. zł/mkw., wyniósł 48 proc. W Gdańsku zanotowano 42 proc. takich mieszkań. W obu przypadkach udział tego typu lokali w ofercie wzrósł w ciągu roku odpowiednio o 30 pp. i 25 pp.
We Wrocławiu dominowały mieszkania, których wycena mieściła się w przedziale 12 – 15 tys. zł/mkw. Odsetek wyniósł 38 proc. (+16 pp. r/r). Natomiast w Poznaniu, podobnie jak w 2022 r., najłatwiej można było znaleźć nowe mieszkanie z ceną od 10 do 12 tys. zł/mkw. Było ich 36 proc., o 4 pp. więcej niż rok wcześniej.
W Trójmieście i Poznaniu najszybciej ubywało najtańszych mieszkań wycenianych na mniej niż 9 tys. zł/mkw. Jeszcze w 2022 r. w takiej cenie oferowano tam co czwarty lokal. W 2023 r. ich udział wyniósł już jednak odpowiednio 7 i 3 proc. W Warszawie i Krakowie eksperci serwisu RynekPierwotny.pl naliczyli jedynie poniżej 1 proc. takich mieszkań względem całej oferty.
Odpływ z rynku najtańszych mieszkań był szczególnie widoczny w drugiej połowie 2023 r., gdy popyt na nie rozruszany został za pomocą programu dopłat do kredytów mieszkaniowych „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. Wszystko to znalazło swoje odzwierciedlenie w średnich cena ofertowych dla analizowanych miast.
Mniej tanich mieszkań, więc średnie ceny wystrzeliły
W Warszawie deweloperzy w grudniu 2023 r. oczekiwali średnio już blisko 17 tys. zł/mkw. (16 816 zł/mkw.), w Krakowie z kolei średnia cena ofertowa wyniosła 15 580 zł/mkw. W obu przypadkach było to o 26 proc. więcej niż rok wcześniej, na co wpływ miało przede wszystkim zniknięcie z oferty najtańszych mieszkań, które równoważyły średnią cenę dla każdego z miast.
O blisko 26 proc. w ujęciu rocznym – według danych „Rynku Pierwotnego” – wzrosły także przeciętne oczekiwania deweloperów w Gdańsku, które w grudniu przekroczyły 15 tys. zł/mkw., a włączając Gdynię wyniosły 14 965 zł/mkw. Próg 10 tys. zł/mkw. został przekroczony także we Wrocławiu (średnio 13 112 zł/mkw. i +9,4 proc. r/r), Poznaniu (średnio 12 332 zł/mkw. i +20,4 proc. r/r), Łodzi (średnio 10 444 zł/mkw. i 9,5 proc. r/r) oraz w Katowicach (średnio 12 659 zł/mkw. i +21,5 proc. r/r). Biorąc z kolei pod uwagę wszystkie miasta aglomeracji katowickiej, średnia stawka ofertowa dyktowana za metr kwadratowy nowego mieszkania zatrzymała się na 10 556 zł.
