Mieszkanie bez wkładu własnego: wyższe limity cenowe ułatwieniem, ale bez rewelacji

Wyższe o ok. 8 proc. limity cenowe i zniesienie ograniczenia minimalnej kwoty gwarancji – takie zmiany mają wkrótce dotknąć rządowy program „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Choć zmiany ułatwią skorzystanie z rządowych gwarancji większej liczbie szukających własnego „M”, to nadal program nie będzie odpowiadał realiom polskiego rynku sprzedaży mieszkań.

Choć program gwarantujący rządowe gwarancje wkładów własnych przy zaciąganiu kredytów hipotecznych funkcjonuje już od blisko dwóch miesięcy, a umowy z Bankiem Gospodarstwa Krajowego podpisało kilka instytucji, dopiero pierwszy bank wprowadził w życie ofertę kredytu hipotecznego z rządową gwarancją wkładu własnego, wkrótce zasady, w oparciu o które działa mają zostać zmodyfikowane.

Wyższe limity cenowe, wyższy wkład własny

Główną zmianą ma być podniesienie limitów cenowych umożliwiających skorzystanie z rządowej gwarancji wkładu własnego. Zgodnie z zapowiedzią ministra rozwoju i technologii Waldemara Budy, zarówno w przypadku rynku pierwotnego jak i wtórnego wskaźnik odtworzeniowy lokalu mający przełożenie na maksymalną cenę metra kwadratowego, ma zostać podniesiony o 0,1.

Przekładając go na konkretne stawki, na rynku pierwotnym maksymalna cena metra kwadratowego kwalifikująca do rządowej gwarancji wkładu własnego wzrośnie o 7,7 proc., a w przypadku rynku wtórnego o 8,3 proc.

Wykorzystując maksymalnie założenia programu, czyli rządową gwarancję 20-procentowego wkładu własnego, całkowita kwota płacona za mieszkanie nie może być wyższa niż 500 000 zł.

Z rządowych gwarancji, po zmianach, mają skorzystać także potencjalni kredytobiorcy, którzy odłożyli oszczędności na wkład własny, jednak byłby on niewystarczający, by otrzymać kredyt w „normalnych” warunkach. Limit minimalnej wysokości gwarancji, który obecnie wynosi 10 proc., ma zostać podniesiony. W ten sposób z rządowej gwarancji wkładu własnego będą mogły skorzystać osoby posiadające własny wkład w wysokość np. 18 proc. Wówczas rząd poręczy brakujące 2 proc.

Warto zaznaczyć jednak, że pieniądze z gwarancji nie trafiają bezpośrednio do rąk kredytobiorców, ani nie będą oznaczały zmniejszenia zaciągniętego długu. Gwarancja to świadczenie warunkowe, uruchamiane tylko w pewnym scenariuszu, a nie dopłata. Zatem jeśli zaciągniemy kredyt bez wkładu własnego, to nasz dług będzie równy cenie nieruchomości.

Wciąż daleko od rzeczywistości

Wracając jednak do limitów cenowych, ich podniesienie, choć poprawi nieco sytuację, nie przełoży się na znaczący wzrost liczby mieszkań, które będzie można kupić korzystając jednocześnie z programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”.

Biorąc pod uwagę proponowane wyższe limity cenowe oraz dane Narodowego Banku Polskiego dotyczące średnich cen transakcyjnych w I kw. 2022 r., okazuje się, że – przynajmniej w miastach wojewódzkich – z programu wciąż będzie mogło skorzystać niewielu. Zmieszczenie się w limicie będzie z kolei znacznie ograniczało dostępną ofertę.

Limity znacznie mocniej odbiegają od rzeczywistości w przypadku rynku pierwotnego. Dla przykładu, kwota płacona za nowe mieszkania w I kw. 2022 r. byłaby niższa niż limit jedynie w Bydgoszczy, Kielcach, Poznaniu, Rzeszowie i Zielonej Górze.

W Warszawie średnia cena transakcyjna notowana w I kw. 2022 r. byłaby wyższa od limitu BGK o 15,1 proc. a nominalnie o 1629 zł/mkw. W Krakowie i Gdańsku różnice wyniosłyby ok. 10 proc., we Wrocławiu o 7,4 proc., a w Szczecinie aż o 38 proc., a nominalnie o 2438 zł/mkw.

Jeśli spojrzymy na średnie stawki notowane w I kw. 2022 r. na rynkach wtórnych, poniżej proponowanych limitów zmieściłyby się średnie kwoty płacone za mieszkania z drugiej ręki w Białymstoku, Bydgoszczy, Katowicach, Kielcach, Łodzi, Poznaniu i Zielonej Górze.

Ponownie najmocniej od realiów rynkowych limit cenowy odbiegałby w Szczecinie, gdzie średnia cena transakcyjna obserwowana w I kw. 2022 r. byłaby o 24,8 proc. wyższa. W Warszawie różnica wyniosłaby 14,4 proc., w Krakowie 12,8 proc., w Gdańsku 8,1 proc., a we Wrocławiu 6,2 proc.

Źródło: