Stopniowe dojście do własności mieszkania to rozwiązanie, które cieszy się dość dużym zainteresowaniem. Niestety na razie niewiele jest lokali z taką opcją stopniowego wykupu.
Sygnały napływające z rynku mieszkaniowego wskazują, że skutki wzrostu oprocentowania hipotek i spadku zdolności kredytowej są już widoczne. Nie chodzi wyłącznie o mniejszy popyt. Można też zauważyć większą liczbę osób szukających tanich mieszkań, które zamierzają kupić niemal wyłącznie za własne środki. Obecna sytuacja prawdopodobnie zwiększy też zainteresowanie dojściem do własności w ramach najmu instytucjonalnego. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili bliżej przyjrzeć się tej opcji, która jest korzystna dla lokatorów. Niestety na razie liczba mieszkań, które można stopniowo wykupywać w ramach dopłaty najemcy do czynszu, nie wygląda imponująco.
"Mieszkanie Plus" zawiodło nadzieje wielu osób
Warto przypomnieć, że koncepcja najmu połączonego ze stopniowym wykupem lokalu pojawiła się po raz pierwszy przy okazji rządowego programu "Mieszkanie Plus". Praktyka pokazała jednak, że pomimo deklaracji wybudowania 100 000 mieszkań przed końcem 2019 roku jesienią minionego roku było gotowych tylko 15 300 lokali. Trzeba podkreślić, że w ramach tzw. rynkowej części programu zakładającej teoretyczną możliwość dojścia do własności zostało wybudowanych jedynie 1839 lokali (do końca października 2021 r.). Niedawno opublikowane wyniki kontroli NIK wskazują również, że na przełomie października i listopada minionego roku w ramach "Mieszkania Plus" powstawało 2677 lokali, które ewentualnie można będzie stopniowo wykupić. Taki wynik trudno uznać za znaczący w skali całego kraju.
Rozwój SIM-ów daje nadzieję na większą ofertę
Z czasem opcja stopniowego dojścia do własności „M” pojawiła się w ustawie o ochronie praw lokatorów. Najem instytucjonalny z dojściem do własności na podstawie przepisów tej ustawy i ustawy z dnia 26 października 1995 r. prowadzić mają TBS-y, a także społeczne inicjatywy mieszkaniowe, czyli towarzystwa budownictwa społecznego w nowej odsłonie. Co ważne, dojście do własności w ramach stopniowego wykupu mieszkania ma być możliwe tylko w przypadku inwestycji SIM-ów i TBS-ów, na które BGK przyznał preferencyjny kredyt po złożeniu wniosku od 1 stycznia 2022 roku.
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają też uwagę na pewne haczyki w ofercie wykupu mieszkania od SIM-u lub TBS-u. Mianowicie zamiana najmu od TBS-u/SIM-u na najem instytucjonalny z opcją dojścia do własności będzie możliwa dopiero po spełnieniu następujących warunków:
- spłacenie w całości przez TBS/SIM preferencyjnego kredytu na budowę mieszkań;
- wniesienie przez najemcę (wnioskodawcę) partycypacji, czyli udziału w kosztach budowy lokalu na poziomie 20 lub 25%;
- pozostawanie przez wnioskodawcę stroną umowy najmu związanej z partycypacją przez co najmniej 5 lat;
- brak zalegania przez najemcę z czynszem lub innymi opłatami dłużej niż 3 miesiące przez ostatnie 5 lat.
Powyższe zasady sprawiają, że popularyzacja najmu od TBS-u lub SIM-u z dojściem do własności będzie dość powolnym procesem - nawet przy założeniu dofinansowania z Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa. Dodatkowo najemców może odstraszać fakt, że najem instytucjonalny z dojściem do własności zakłada chociażby brak możliwości otrzymania lokalu socjalnego w razie eksmisji. Nie można też zapominać, że w przypadku najmu instytucjonalnego z dojściem do własności przeniesienie prawa do lokalu następuje dopiero po pełnej spłacie jego ceny. Prawa najemcy i jednocześnie przyszłego właściciela zabezpiecza wpis roszczenia do księgi wieczystej mieszkania.
Przedsiębiorcom nie opłaca się stopniowy wykup
Najem instytucjonalny z dojściem do własności, który przewiduje ustawa o ochronie praw lokatorów, to rozwiązanie dostępne również dla komercyjnych inwestorów (np. spółek z o.o. prowadzących wynajem swoich lokali). Takie firmy zwykle są jednak zainteresowane zwykłym wariantem najmu instytucjonalnego. Jest on równie liberalny w kontekście np. podwyżek czynszu oraz braku praw lokatora do mieszkania socjalnego i jednocześnie nie nakłada na inwestora obowiązku odsprzedaży np. mieszkania Targówek za cenę ustaloną wiele lat wcześniej. Trudno przypuszczać, że najem z opcją dojścia do własności w najbliższym czasie będzie budził większe zainteresowanie komercyjnych inwestorów.
Andrzej Prajsnar
