W końcu, po latach oczekiwania, mamy na rynku rozwiązanie przygotowane specjalnie dla oszczędzających na zakup własnego mieszkania. Marchewką jest zwolnienie z podatku i specjalna premia. Niestety, Konto Mieszkaniowe ma też kilka mniej lub bardziej poważnych ograniczeń.
„W Polsce nie wspiera się systematycznego oszczędzania na cele mieszkaniowe” – ten wątek przewijał się bezustannie w dyskusjach o rynku nieruchomości przez ostatnie dekady. Chociaż regularnie wprowadzano rozwiązania zachęcające do zaciągania długu na mieszkanie ("Rodzina na Swoim", "Mieszkanie dla Młodych"), to swoich następców nie doczekały się kasy mieszkaniowe czy chociażby pamiętne książeczki. Przyszli kredytobiorcy na wkład własny mieli oszczędzać bez wsparcia, na takich samych zasadach jak wszyscy inni.
Dzień mieszkaniowy na Bankier.pl - 2 webinary
Zapraszamy na webinary o kredytach hipotecznych!
04.10.2023, godz. 12:30 Jak oszczędzić na kredycie hipotecznym i szybciej pozbyć się długu
Jeśli zastanawiasz się nad kredytem i nie możesz liczyć na "Bezpieczny Kredyt 2 proc.", to tu dowiesz się jakie wybrać oprocentowanie, jak wnioskować o kredyt, jak zadbać o zdolność kredytową i jak przygotować się na spotkanie z bankiem.
Jeśli spłacasz już kredyt hipoteczny, to podpowiemy czy opłaca się nadpłacać kredyt i jak to zrobić, co warto zrobić z wolnymi środkami, kiedy refinansować "hipotekę".
04.10.2023 godz. 14:00 „Bezpieczny Kredyt 2 procent - wszystko, o co boisz się zapytać
Eksperci podsumują pierwszy kwartał programu, opowiedzą o pułapkach, czekających na wnioskujących o kredyt z dopłatami, wskażą różnice pomiędzy ofertami banków oraz odpowiedzą na pytania Uczestników.
Zapisz się zostawiając zgody, albo zapłać 20 zł
Masz pytanie? Napisz na marketing@bankier.pl
Konto Mieszkaniowe ma wypełnić tę lukę, chociaż i tym razem oszczędzanie znalazło się w cieniu pożyczania – instrument wprowadzono jednocześnie z „Bezpiecznym Kredytem 2 procent”. A ten „skradł cały show” i stał się tematem numer jeden na rynku i w mediach. Co warto wiedzieć o rozwiązaniu dla przygotowujących się do zakupu nieruchomości? Jakie pułapki kryć może w sobie nowe konto? Podsumowujemy najważniejsze informacje.
Konto Mieszkaniowe – kto może skorzystać?
Uczestnikiem programu może zostać osoba, która:
- ukończyła 13. rok życia,
- nie ukończyła 45 lat,
- nie posiada i nie posiadała mieszkania, domu jednorodzinnego lub spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Warto zwrócić uwagę, że minimalne wymogi pozwalają na rozpoczęcie oszczędzania wcześnie – „na konto” dziecka, które w przyszłości się będzie chciało usamodzielnić.
Ustawa przewiduje kilka wyjątków od wymienionych powyżej barier wejścia. Dotyczą one ostatniego elementu z listy i w części pokrywają się ze scenariuszami znanymi z „Bezpiecznego Kredytu 2 procent”. Z Konta Mieszkaniowego skorzystać będą zatem mogły osoby, które:
- posiadały w przeszłości lub posiadają obecnie
jedno prawo do nieruchomości (własności lub spółdzielcze), jeśli zamieszkują
ją z dziećmi, a dodatkowo nie został przekroczony limit metrażu
wyznaczony następująco:
- do 50 m kw. – przy dwójce dzieci,
- do 75 m kw. – przy trójce dzieci,
- do 90 m k2. – przy czwórce dzieci,
- bez ograniczeń – przy piątce lub większej liczbie dzieci.
- Weszły w posiadanie jednego prawa do nieruchomości (własności lub spółdzielczego) w drodze dziedziczenia, w okresie prowadzenie Konta Mieszkaniowego.
- Posiadały wcześniej udział nie większy niż 50 procent, nabyty w drodze dziedziczenia w nieruchomości przez założeniem Konta Mieszkaniowego.
- Posiadały lub posiadają prawo do nieruchomości wyłączonej z użytkowania na podstawie decyzji organu budowlanego w związku z katastrofą budowlaną lub ze skutkami powodzi, wiatru, osunięcia ziemi lub działania innego żywiołu co najmniej 12 miesięcy przed rozpoczęciem oszczędzania.
Zakładając Konto Mieszkaniowe składamy oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, że spełniamy wymienione warunki. Ponownie podobne oświadczenie składa się przy wypłacie środków powiększonych o premię.
Konto Mieszkaniowe – gdzie założyć?
Oferta Kont Mieszkaniowych będzie się stopniowo powiększać. Bank, który chce zaproponować klientom rachunek, musi podpisać umowę z Bankiem Gospodarstwa Krajowego, który odpowiedzialny jest za wypłacanie premii.
W połowie września 2023 r. taki produkt oferowały:
- Bank Pekao,
- PKO Bank Polski,
- Alior Bank.
Warto pamiętać, że jeden oszczędzający może otworzyć tylko jedno Konto Mieszkaniowe. Jeśli stwierdzimy, że warunki proponowane przez nasz bank przestały nam odpowiadać, możemy przenieść swoje środki do innej instytucji. Jest to możliwe po 12 miesiącach od otwarcia rachunku lub minimum 12 miesiącach od ostatniej „przeprowadzki”.
Ile można wpłacić na Konto Mieszkaniowe?
Główną rolą Kont Mieszkaniowych jest zachęcenie do regularnego oszczędzania na zakup pierwszej nieruchomości. Dlatego też zasady prowadzenia rachunków kładą nacisk na systematyczność:
- Użytkownik powinien wpłacać środki co miesiąc.
- Kwota comiesięcznych wpłat musi mieścić się w przedziale od 500 do 2000 zł.
- Kwota wpłacana co miesiąc nie musi być taka sama.
- Raz w roku można zrobić sobie „wakacje” – pominąć wpłatę, bez konsekwencji dla wypłat premii.
- Czas oszczędzania na koncie jest ograniczony – minimum to 3 lata, maksimum to 10 lat.
Wpłaty na Konto Mieszkaniowe – najważniejsze haczyki
Wymienione warunki dotyczą scenariusza, w którym chcemy skorzystać z głównej zalety Konta Mieszkaniowego – premii. Ich naruszenie oznaczać będzie, że „marchewka” zniknie i pozostaną nam wyłącznie odsetki (w dodatku pomniejszone o podatek Belki). Ukryto tutaj kilka haczyków.
Po pierwsze, minimalny, trzyletni okres oszczędzania liczony jest w specyficzny sposób. Premii nie nalicza się za pierwszy rok kalendarzowy, w którym okres prowadzenia konta był krótszy niż 9 miesięcy. Po drugie, żeby premia została wypłacona, musi zostać naliczona co najmniej 3 razy. W efekcie zatem minimalny okres oszczędzania może być dłuższy niż 3 lata, np. jeśli założyliśmy konto, powiedzmy, we wrześniu.
Po drugie, w ustawie nie znalazł się żaden mechanizm indeksowania maksymalnej kwoty miesięcznej wpłaty. Nie jest to być może dotkliwe ograniczenie obecnie, ale z czasem realna wysokość wpłat będzie coraz niższa.
Ile można zyskać na Koncie Mieszkaniowym?
Odpowiedź na to pytanie zacznijmy od pierwszego składnika – odsetek wypłacanych przez bank. Banki nie mogą dowolnie ustalić warunków proponowanych klientom. Oprocentowanie nie może być niższe niż 75 proc. stawki oferowanej obecnym klientom dla nowych środków. W przypadku, gdy bank nie ma porównywalnego produktu, minimum to nie mniej niż połowa wskaźnika WIRON. Oczywiście bank może stosować lepsze warunki niż narzucane ustawą. Tak zresztą się dzieje, niestety głównie w ramach krótkoterminowych promocji.
Drugim elementem, clue programu, jest premia mieszkaniowa. Jest ona wypłacana przez państwo, za pośrednictwem BGK. Jej wysokość wyznacza wyższa (bardziej korzystna dla oszczędzającego) z dwóch opcji:
- Stopy inflacji (średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych dla roku).
- Stopy wzrostu ceny 1 m kw. powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego (różnica ogłoszonych przez GUS wskaźników dla średniej arytmetycznej z 4 kwartałów roku poprzedzającego i roku obliczania premii).
Cel takiej konstrukcji wskaźnika wydaje się jasny – ma on sprawić, że korzyści z oszczędzania nadążą za wzrostem cen nieruchomości lub wzrostem cen dóbr i usług (w zależności od tego, co było w danym roku wyższe). Warto jednak dodać, że:
- Ustawa narzuca sztywne minimum (1 procent) i sztywne maksimum wskaźnika (15 procent).
- Wskaźnik odnoszący się do ceny metra nie bazuje na danych wyłącznie z wielkich miast, a raczej ogólnopolskiej średniej. Może zatem mocno rozminąć się z naszymi oczekiwaniami.
Ponieważ saldo Konta Mieszkaniowego zmienia się w ciągu roku kalendarzowego (przypominamy – wpłaty powinny być regularne), to premia wyliczana jest dla „12 miesięcznych składników naliczeniowych”, czyli w oparciu o kwoty na rachunku na ostatni dzień każdego z miesięcy.
„Premia mieszkaniowa jest naliczana z dniem 15. marca roku następującego po roku kalendarzowym prowadzenia konta, za który jest naliczana, za każdy rok kalendarzowy prowadzenia konta, z pominięciem roku następującego po upływie 10 lat liczonych od dnia 31 grudnia roku kalendarzowego, w którym zawarto umowę” – czytamy w ustawie.
Oceniając rentowność Konta Mieszkaniowego, trzeba także wziąć pod uwagę, że:
- Nie płacimy podatku od zysków kapitałowych (Belki),
- Bank nie może pobierać opłat ani prowizji za prowadzenie konta, ale…
- przy wypłacie premii mieszkaniowej bank pobierze prowizję w wysokości 1 proc. naliczonej premii.
Kiedy otrzymuje się premię mieszkaniową?
Posiadacz Konta Mieszkaniowego otrzymuje co roku informację o naliczonej premii mieszkaniowej, ale „do ręki” dostaje ją dopiero w momencie wypłaty pieniędzy i przeznaczenia ich na ściśle określony cel. W praktyce środki przekazane mogą być wyłącznie na rachunek bankowy (np. sprzedającego nieruchomość), łącznie z pieniędzmi zgromadzonymi na koncie, w ciągu 14 dni od złożenia dyspozycji wypłaty.
Lista wydatków wymieniona w ustawie obejmuje:
- budowę domu jednorodzinnego (w tym wykończenie),
- nabycie prawa własności nieruchomości gruntowej lub jej części w celu budowy na niej domu jednorodzinnego,
- nabycie prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego (w tym wykończenie),
- realizację inwestycji mieszkaniowej kooperatywy mieszkaniowej przez członka tej kooperatywy,
- nabycie spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, w tym jego wykończenie, lub wniesienie wkładu budowlanego o którym mowa w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych,
- wniesienie wkładu mieszkaniowego, o którym mowa w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych,
- wniesienie kwoty partycypacji, o której mowa w ustawie o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa,
- remont lub przebudowa lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, wyłączonego z użytkowania na podstawie decyzji organu nadzoru budowlanego.
Warto wskazać, że również tutaj znajdziemy kilka „haczyków”:
- Jeśli pieniądze wydajemy na kupno działki, musimy w ciągu 5 lat rozpocząć budowę. W ten sposób wymusza się niejako „realizację celu mieszkaniowego”. Sankcją jest zwrot premii. Taki sam termin dotyczy rozpoczęcia budowy, remontu, przebudowy, inwestycji kooperatywy mieszkaniowej.
- Jeśli nabędziemy nieruchomość, to przez 3 lata nie możemy jej sprzedać lub wynająć. W przeciwnym razie, premia powinna zostać częściowo zwrócona.
- Jeśli drugą stroną transakcji jest najbliższa rodzina (osoby zaliczane do I grupy podatkowej), to premia nie przysługuje.
- Prawo do premii mieszkaniowej nie podlega dziedziczeniu.
Lokata Mieszkaniowa, czyli co z nieaktywnym kontem?
Konto Mieszkaniowe może w pewnych warunkach przekształcić się w Lokatę Mieszkaniową. Tak dzieje się, gdy upłynie maksymalny okres oszczędzania (10 lat) lub gdy naruszone zostaną warunki wpłat (nie dokonano wpłaty, wypłacono część środków w trakcie trwania umowy).
Minimalne oprocentowanie takiej lokaty wyznaczają przepisy analogiczne jak dla konta. Za przekształcenie bank nie pobiera prowizji. Ustawa wyznacza maksymalny czas trwania lokaty następująco – „lokatę prowadzi się przez okres 12 miesięcy i odnawia po tym okresie, jednak nie więcej niż 4 razy, chyba że odnowienie lokaty następuje przed ukończeniem przez oszczędzającego 30 lat. W takim przypadku lokata jest odnawiana bez względu na liczbę poprzednich odnowień”.
Konto Mieszkaniowe a kredyt hipoteczny
Instrument wspomagający oszczędzanie na cele mieszkaniowe mógłby być „połączony” z preferencyjnym finansowaniem zakupu. Taki mechanizm działał już kiedyś na polskim rynku i znany jest w wielu krajach świata. Tandem tego typu miałby sens również z punktu widzenia banków – klient przez lata regularnie odkłada pieniądze, nawiązuje długoterminową relację z przyszłym kredytodawcą, by potem móc liczyć na korzystniejsze warunki pożyczania.
Program „Pierwsze Mieszkanie” podszedł do sprawy inaczej – instrument oszczędnościowy to jedno, a kredyt z dopłatami (o krótszej perspektywie działania) istnieje jako zupełnie osobny byt. Nie narzucono kredytodawcom w tej dziedzinie żadnych reguł. Teoretycznie nic nie stoi na przeszkodzie, by banki oferujące Konto Mieszkaniowe stworzyły specjalne hipoteki dla składających na wkład własny. Na razie jednak jest nieco za wcześnie na takie ruchy, a „Bezpieczny Kredyt 2 procent” i tak radzi sobie, wręcz z nadmiernym powodzeniem, na rynku.
