Węgry borykają się z rozgrzanym do czerwoności rynkiem mieszkań. Aby zniechęcić Madziarów do inwestowania w nieruchomości, rząd Viktora Orbana zaoferował im niezwykle atrakcyjną ofertę obligacji "plus". Zainteresowanie tymi papierami jest gigantyczne.
Rozglądającym się za mieszkaniem w dużym polskim mieście może się wydawać, że ceny rosną w zawrotnym tempie. Niejakim pocieszeniem dla nich niech będzie to, że pod tym względem Polska jest o krok za Węgrami. O ile w metropoliach nad Wisłą własne "M" drożeje o kilkanaście procent rocznie, to w stolicy kraju bratanków podwyżki są jeszcze większe. Z raportu Kinght Frank "Global Residential Cities Index" wynika, że w III kwartale ubiegłego roku ceny mieszkań w Budapeszcie rosły najszybciej spośród 150 dużych miast świata - aż o 24 proc. w skali roku.
Choć trudno mówić o jednym rynku nieruchomości w danym państwie - wystarczy porównać zmiany cen w Warszawie i małym mieście na ścianie wschodniej, gdzie prawdopodobnie lokum nie jest łatwo sprzedać, nie wspominając o uzyskaniu korzystnej ceny - to i na tym poziomie Węgry do niedawna dystansowały nie tylko Polskę, ale i resztę Unii Europejskiej. Według danych publikowanych przez Eurostat tamtejsze mieszkania podrożały od I kwartału 2018 r. do I kwartału 2019 r. o 17 proc. - najwięcej w UE.
W końcu politycy posłuchali uwag makroekonomistów obawiających się skutków pęknięcia bańki i zdecydowali się nieco schłodzić rozgrzany do czerwoności rynek. Ale nie za pomocą kija, lecz marchewki - rząd Viktora Orbana wprowadził do sprzedaży detalicznej specjalne obligacje rządowe "plus". W kraju, gdzie główna stopa procentowa banku centralnego wynosi 0,9 proc., zyski z lokat są zbliżone do tego poziomu, a inflacja dobiła do 4 proc., oszczędzający mogą zarobić niemal 5 proc. rocznie "na czysto", jeśli zdecydują się zamrozić kapitał na 5 lat. Inwestując milion forintów (obecnie ok. 13 tys. zł), po pięciu latach otrzymają z powrotem tę kwotę oraz ok. 270 tys. forintów, czyli zarobią ok. 3,5 tys. zł (uwzględniając reinwestycję odsetek, bez reinwestycji zarobią blisko 25 proc.).
Obligacja "plus" w pierwszym półroczu jest oprocentowana na 3,5 proc. w skali roku, a w kolejnym na 4 proc. rocznie. Potem co roku oprocentowanie rośnie o 0,5 p.proc., by sięgnąć 6 proc. w piątym roku inwestycji. Od zysku nie płaci się żadnego podatku.
Podstawowym mankamentem oferty węgierskich władz jest stała stopa zwrotu. Realny zwrot z inwestycji zależy tymczasem również od inflacji. Jeśli wzrost cen gwałtownie przyspieszy, to nabywcy i tak będą "w plecy". To różni propozycję Madziarów od oferty polskiego rządu. Ministerstwo Finansów z Warszawy oferuje klientom detalicznym kilka rodzajów obligacji oszczędnościowych - te o dalszym terminie wykupu (cztero- i dziesięcioletnie, a także papiery sprzedawane beneficjentom 500+) mają stopę zwrotu uzależnioną od inflacji. Warto również pamiętać, że forint regularnie osłabia się wobec innych walut i dziś jest o ok. 8 proc. słabszy wobec euro niż raptem dwa lat temu.
Jednak póki wzrosty cen odnotowywane przez urzędy statystyczne nie są drastycznie wysokie, oferta Budapesztu i tak góruje nad propozycją władz RP. Najbliższe pod względem terminu zapadalności polskie "czterolatki" gwarantują bowiem tylko (i tak jest to propozycja korzystniejsza od lokaty bankowej) zwrot w wysokości inflacji CPI + 1,25 proc. marży i to od drugiego roku (w pierwszym oprocentowanie jest stałe i wynosi 2,4 proc.). Od zysku trzeba zapłacić 19-proc. podatek Belki. Tymczasem średnioroczne oprocentowanie węgierskich obligacji "plus" wynosi 4,94 proc. Z inwestycji można się bezkarnie wycofać w okresie do 5 dni roboczych po corocznej wypłacie odsetek. Jeśli ktoś chce zakończyć oszczędzanie w innym okresie, musi się liczyć z utratą 0,25 proc. zainwestowanego kapitału.
Przeczytaj także
Nie ma się zatem co dziwić, że papiery cieszą się niezwykłą popularnością. Od momentu wprowadzenia ich do sprzedaży w czerwcu ubiegłego roku na ich zakup wydano 3,5 bln forintów, czyli równowartość dzisiejszych 45 mld zł. To oszałamiająca kwota. Dla porównania, to 1/6 przychodów całego sektora instytucji rządowych i samorządowych w 2018 r. W Polsce, gdzie liczba mieszkańców jest niemal cztery razy większa niż na Węgrzech, w obligacjach oszczędnościowych ulokowane jest niespełna 28 mld zł.
Ogromna popularność obligacji "plus" może budzić poważne obawy. Czy władze uniosą wysokie koszty obsługi długu? Rentowność obligacji na rynku hurtowym jest zdecydowanie niższa. Węgierski dług publiczny jest przy tym jak na standardy regionu relatywnie wysoki - przekracza 70 proc. PKB.
Kto kupuje papiery? Mają do tego prawo zarówno Węgrzy, jak i obcokrajowcy. Być może, podobnie jak w Polsce, jest to sposób ludzi bogatych na bezpieczną dywersyfikację portfela, stąd ogromny napływ środków.
Czy oferta nie zachwieje sektorem bankowym? Instytucje finansowe funkcjonujące w środowisku bardzo niskich stóp procentowych nie są w stanie oferować klientom porównywalnych stóp zwrotu. Czy w tej sytuacji Madziarowie nie zaczną masowo wycofywać pieniędzy z banków?
Już na koniec 2018 r. w rękach węgierskich gospodarstw domowych było ponad 20 proc. długu sektora publicznego - wskazuje Eurostat. Pod tym względem bratanków przebijała tylko Malta. W Polsce było to zaledwie 2 proc.
Rząd Viktora Orbana podkreśla, że chce ten udział jeszcze zwiększyć i uniezależnić się od kapitału zagranicznego. Na koniec 2018 r. w rękach nierezydentów znajdowało się 36,5 proc. długu publicznego (w Polsce ok. 50 proc.). Politycy obawiają się, że w sytuacji pogorszenia koniunktury bądź nasilenia obaw o stan finansów państwa zagraniczni inwestorzy mogą uciec znad Balatonu wraz z kapitałem. Stąd pomysł, by dług trafił w ręce gospodarstw domowych, którym może być trudniej wymienić rządowe papiery na aktywa zagraniczna i które podejmują decyzje wolniej niż profesjonaliści z rynku hurtowego.
Przeczytaj także
Pierwsze efekty gigantycznej sprzedaży obligacji "plus" widać już na rynku nieruchomości. Wstępne dane Eurostatu wskazują, że ceny mieszkań na Węgrzech nie rosną już najszybciej w UE. Dach nad głową drożał w III kwartale już "tylko" o 7,8 proc. w skali roku. Wolniej ceny rosły poprzednio 5 lat wcześniej. Co więcej, w porównaniu do poprzedniego kwartału mieszkania potaniały (o 1,5 proc.) - po raz pierwszy od blisko 6 lat.
Wyraźną zmianę widzą pośrednicy w handlu nieruchomościami. Cytowany przez Bloomberga Karoly Benedik z Duna House twierdzi, że obligacje "plus" miały duży wpływ na rynek mieszkań. Wcześniej "po prostu nie było alternatywy dla inwestycji w nieruchomości" - mówi. Agencja donosi, że w III kw. 2019 r. (czyli już po wprowadzeniu papierów do sprzedaży) transakcje na rynku spadły o ponad połowę.
Rząd Orbana łapie co najmniej trzy sroki za ogon - schładza rynek nieruchomości, ogranicza zależność od kapitału zagranicznego i daje Węgrom szansę na zabezpieczenie się przed inflacją pożerającą oszczędności. Z tymi problemami mierzy się (bądź wkrótce może zostać do tego zmuszony) rząd Polski. Czy będziemy mieli Budapeszt w Warszawie? Niestety akurat w tym obszarze szanse na to są marne - oszczędzający muszą się zadowolić dotychczasową ofertą obligacji oszczędnościowych i ewentualnie wyglądać oferty promocyjnej.
