W czasach drożejących kredytów i drożyzny na rynku mieszkaniowym coraz więcej osób z niższą zdolnością kredytową może poszukiwać alternatywnych wobec kupna mieszkania rozwiązań, które pomogą im nabyć własne lokum. Eksperci portalu GetHome.pl sprawdzają, jakie są inne rozwiązania w tym zakresie.
Na początek należy zaznaczyć, że budownictwo deweloperskie dostarcza ogromną większość z całości podaży mieszkań z rynku pierwotnego w Polsce. W zeszłym roku oddano do użytkowania 234,9 tys. mieszkań o łącznej powierzchni użytkowej 21,8 mln mkw. Było to o ponad 6 proc. więcej niż rok wcześniej. Dane GUS-owskie uwzględniają w tym też budownictwo indywidualne, a więc przede wszystkim domy jednorodzinne. Jak informuje Główny Urząd Statystyczny, w omawianym okresie deweloperzy wybudowali 60,5% wszystkich nowo oddanych mieszkań, a inwestorzy indywidualni – 37,6%.
Jak więc widzimy - udział innych form budownictwa w całości podaży mieszkań jest bardzo mały. Wynosi nieco więcej niż 2 proc.
GUS w swoich danych oprócz budownictwa deweloperskiego i indywidualnego wyróżnia również: budownictwo spółdzielcze (w zeszłym roku 2018 oddanych mieszkań), komunalne (1261 w zeszłym roku), społeczne czynszowe (1215 w zeszłym roku) i zakładowe (118 w zeszłym roku).
Wszystko to są ułamkowe liczby w porównaniu do 142 tysięcy mieszkań przeznaczonych na sprzedaż i wynajem, które wybudowały w zeszłym roku firmy deweloperskie.
Budownictwo spółdzielcze
Jeszcze w latach 90. ubiegłego wieku to właśnie spółdzielnie mieszkaniowe dostarczały najwięcej nowych mieszkań, realizując szeroko zakrojone inwestycje. Od początku XXI wieku wraz z rozwojem nowoczesnego rynku mieszkaniowego i powstaniem budownictwa deweloperskiego spółdzielnie stopniowo traciły na znaczeniu jako dostarczyciele mieszkań. Dziś inwestycje spółdzielni są niewielkim procentem całej podaży, co więcej - działają jak quasi-deweloperzy, tzn. nie trzeba być ich członkiem, by kupić od nich mieszkanie.
W grę też nie wchodzi już spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, które jest ograniczonym prawem rzeczowym i nie daje pełnej własności nieruchomości. Od lipca 2007 roku nie można już go ustanawiać. Kupowane dziś nowe mieszkania od spółdzielni to po prostu mieszkania własnościowe albo lokatorskie z możliwością przekształcenia na własnościowe.
Są dwie drogi do nabycia takiej nieruchomości. W pierwszej opcji można przystąpić do spółdzielni i partycypować w inwestycji, czekając na swoje mieszkanie. W takim wariancie wnosimy wkład budowlany i podpisujemy umowę o budowę lokalu wraz z ekspektatywą, czyli roszczeniem o ustanowienie odrębnej własności lokalu. W przypadku gdy spółdzielca chce od razu stać się właścicielem mieszkania (a nie uzyskać prawo lokatorskie), musi pokryć całość kosztów budowy lub, jeśli jest ona realizowana z kredytu, spłacać ten kredyt wraz z odsetkami w części odpowiadającej jego nieruchomości. Jeśli natomiast spółdzielca chce uzyskać prawo lokatorskie (właścicielem mieszkania do czasu wykupu pozostaje spółdzielnia), jego wkład zazwyczaj nie jest większy niż 30 proc. kosztów budowy.
Drugie rozwiązanie to po prostu kupno gotowego mieszkania od spółdzielni na zasadach rynkowych. W takim scenariuszu nie trzeba zostać członkiem spółdzielni mieszkaniowej, natomiast generalnie i tak nabywcy takich mieszkań do spółdzielni przystępują ze względu na wygodę, dostępność obsługi itp. Poza tym niezrzeszeni w spółdzielni mogą mieć wyższy czynsz, natomiast jej członkowie mają możliwość korzystania z różnych profitów - m.in. obniżek opłat czynszowych, co wynika z tego, że spółdzielnia posiada dodatkowe dochody (np. z wynajmu lokali użytkowych) i może je przeznaczyć np. na inwestycje czy obniżenie opłat spółdzielcom jako beneficjentom tych zysków. Osoba, która spółdzielcą nie jest, nie ma prawa do uczestnictwa w podziale tych środków.
Przystąpienie do spółdzielni i wniesienie wkładu budowlanego na wstępnym etapie inwestycji, a więc wariant pierwszy, może być generalnie korzystniejszy, dlatego że to członkowie spółdzielni mogą liczyć na atrakcyjną ofertę cenową, choć ostatecznych kosztów budowy nie znają. Ponieważ członek spółdzielni pokrywa realne nakłady na postawienia lokalu, te do samego końca mogą się zmienić, co różni się zasadniczo od budownictwa deweloperskiego, gdzie zmiana ceny daje podstawę do odstąpienia od umowy. Z drugiej strony pokrywanie realnych kosztów wiąże się też z tym, że spółdzielca nie płaci marży zbywcy lokalu - jak to jest przy kupnie mieszkania na zasadach rynkowych. Dlatego też mieszkania budowane z wkładów spółdzielców najczęściej są tańsze od budownictwa firm deweloperskich, a nie odbiegają standardem. Ekspektatywa (roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu) jest prawem zbywalnym, dziedzicznym i podlega egzekucji. Nabywca ekspektatywy musi przystąpić do spółdzielni mieszkaniowej, a umowa zbycia ekspektatywy odrębnej własności lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.
Budownictwo społeczne
Osoba, która nabędzie obecnie nieruchomość od spółdzielni mieszkaniowych, może od razu po wybudowaniu lokalu uzyskać prawo władności. Inaczej jest w przypadku tzw. budownictwa społecznego z jego sztandarowym modelem zarządzania i inwestycji, czyli Towarzystwami Budownictwa Społecznego.
Tzw. TBS-y powstały w Polsce w 1996 roku. Są to podmioty posiadające własną osobowość prawną. Mogą działać jako spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, spółki akcyjne lub spółdzielnie osób prawnych. Co jednak ważne - TBS-y to organizacje non profit, a więc wszelkie wypracowane dochody mają być przeznaczone na cele statutowe.
Realizacja inwestycji mieszkaniowych TBS jest finansowana w części z tzw. wkładów partycypacyjnych, a więc środków wpłacanych przez przyszłych najemców. Partycypacja wynosi do 30 proc. kosztów budowy lokalu. Kwotę oblicza się, mnożąc aktualny wskaźnik wartości odtworzeniowej 1 mkw. przez powierzchnię nieruchomości, a następnie 30 proc. Pozostałe 70 proc. kosztów pokrywa państwo ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego.
Partycypacja, którą wniesie najemca, podlega zwrotowi po zakończeniu umowy najmu. Kwota partycypacji jest waloryzowana.
Osoba, która podpisze umowę z TBS-ami oraz wpłaci partycypację, uzyska prawo do wynajmu mieszkania na czas nieokreślony. Jest to znacznie stabilniejsza forma wynajmu niż na wolnym rynku. Dzięki formule budownictwa społecznego i dotacjom państwowym zazwyczaj wyraźnie niższe są też czynsze (choć wyższe niż w przypadku mieszkań we wspólnotach i spółdzielniach mieszkaniowych). Najemca nie ma oczywiście pełnej możliwości zarządzania mieszkaniem, tak jak osoba posiadająca prawo własności. Nie może go na przykład wynająć ani sprzedać. Może natomiast dokonać cesji praw wynikających z partycypacji na inną osobę, jednak nie może się to dokonać poza wiedzą i zgodą TBS-ów. Poza tym tamta osoba musi spełniać warunki, które kwalifikują ją do wynajmu mieszkania.
TBS-y nie są bowiem dla wszystkich. Z założenia są to nieruchomości przeznaczone dla osób mniej zamożnych zamieszkujących gminę, w której działa dany TBS. Najemcy nie mogą mieć też prawa własności innego mieszkania. Poza tym funkcjonuje kryterium dochodowe. Jeśli mowa o gminnym TBS-ie, miesięczny dochód gospodarstwa domowego, które wpłaciło partycypację, nie może przekraczać:
- 110% z 1,3 średniego wynagrodzenia w województwie - w przypadku gospodarstwa jednoosobowego,
- 165% w dwuosobowym,
- 205% w trzyosobowym,
- 240% w czteroosobowym
TBS do wykupu
Dotychczas nie było możliwości wykupienia mieszkań od TBS. To się jednak zmieniło zgodnie z przepisami, które weszły w życie od stycznia 2022 roku. Umożliwiają one wykup mieszkań od towarzystwa, o ile spłaciło ono kredyt na ich zaciągnięcie. W takiej formule najemca podpisuje umowę najmu instytucjonalnego z opcją dojścia do własności. Warunkiem takiej możliwości jest odpowiednia partycypacja. Najemca wykupuje mieszkanie po cenie rynkowej z uwzględnieniem kwoty partycypacji.
Inne formy budownictwa
Mieszkania komunalne to lokale na wynajem z zasobów gminy, przeznaczone dla osób o niskich dochodach, których nie stać na kupno czy wynajęcie mieszkania na wolnym rynku. Kryteria dochodowe oraz inne, które warunkują przyznanie mieszkania komunalnego, leżą w gestii gmin. Podstawą prawną do wynajmowania lokali pozostających w dyspozycji gminy jest Ustawa o ochronie praw lokatorów.
Oczywiście oprócz kryterium dochodowego najemca mieszkania komunalnego nie może posiadać tytułu prawnego do żadnej innej nieruchomości mieszkalnej.
Kryterium dochodowe jest ustalane różnie - w zależności od polityki gminy. Dla przykładu: we Wrocławiu dochód na członka gospodarstwa domowego starającego się o wynajem mieszkania komunalnego nie może przekraczać 150 proc. najniższej emerytury (obecnie 2007,66 zł) w przypadku gospodarstwa jednoosobowego i 100 proc. na osobę w przypadku gospodarstwa wieloosobowego (obecnie 1338,44 zł)
Niewątpliwą zaletą mieszkań komunalnych są niskie czynsze. We Wrocławiu bazowa stawka czynszu lokalu komunalnego wynosi 8,90 zł/mkw. Dla porównania: wynajem mieszkania na wolnym rynku wiąże się aktualnie z koniecznością opłacania czynszów według stawek 4-5 razy większych.
Zaletą mieszkań komunalnych jest też bezpieczeństwo wynajmu. Najemca podpisuje umowę na czas nieokreślony i jeśli terminowo wywiązuje się z opłat, nie ma podstaw do jej wypowiedzenia. Co ważne, choć nie ma możliwości dziedziczenia mieszkania komunalnego, bowiem jego właścicielem pozostaje gmina, to w przypadku śmierci najemcy stosunek najmu z mocy prawa przechodzi na najbliższą rodzinę bądź osobę, która zamieszkiwała z dotychczasowym najemcą.
Zaletą mieszkań komunalnych jest też możliwość wykupu lokalu na zasadach określonych przez gminę. Pierwszeństwo przy zakupie lokali mają wieloletni najemcy niezalegający z czynszem, a ich wieloletni najem może być podstawą do obniżenia ceny.
Minusem tej formy mieszkalnictwa pozostaje natomiast fakt, że na przydział mieszkania komunalnego czeka się długo. W skrajnych przypadkach nawet i 20 lat. Zasoby komunalne gmin ciągle pozostają skromne wobec zapotrzebowania. Pod koniec 2020 roku mieszkania komunalne w naszym kraju wynajmowało blisko 650 tys. gospodarstw domowych.
Na koniec jeszcze kilka zdań należy wspomnieć o mieszkaniach zakładowych, które dziś stanowią ułamek procenta całości podaży (zaledwie 118 takich mieszkań powstało w zeszłym roku). Mieszkania zakładowe, a więc budowane dla pracowników przez zakłady pracy, były popularne w czasach PRL-u. Takie lokale stawiały przede wszystkim państwowe zakłady pracy. Dziś w czasach gospodarki wolnorynkowej firmy najczęściej po prostu wynajmują pracownikom lokale na wolnym rynku. Stąd mieszkania zakładowe ograniczają się zazwyczaj do rynku wtórnego. Ciągle żyją w nich tysiące ludzi. Duża część dawnych zasobów przeszła pod kuratelę gmin bądź została sprzedana. Dziś najemcy mieszkań zakładowych mogą je wykupić, często na preferencyjnych warunkach uzależnionych od stażu pracy i okresu wynajmu. Dla przykładu: bonifikaty dla wojskowych zamieszkujących w lokalach pod kuratelą Agencji Mienia Wojskowego mogą sięgać nawet 95 proc.
Marcin Moneta
