Nieprzerwanie od ponad czterech lat rośnie różnica między liczbą pozwoleń a rozpoczynanymi budowami mieszkań przez deweloperów – wynika z danych Głównego Urzędu Statystycznego. Biorąc pod uwagę ostatnie pięć lat różnica przekroczyła ćwierć miliona lokali.
W ciągu jedenastu miesięcy 2024 r. deweloperzy rozpoczęli w całej Polsce budowę 144 310 mieszkań. I choć to drugi najlepszy wynik po 1989 r. i o 33 – 39 wyższy od notowanych w ubiegłych dwóch latach, to wciąż znacznie szybciej od nowych budów przybywa pozwoleń na budowę.
Pozwolenia trafiają na półki?
W analizowanym okresie, czyli od stycznia do końca listopada 2024 r., deweloperzy otrzymali pozwolenia uprawniające do budowy ponad 185 tys. lokali mieszkalnych. To rezultat wyższy o 27,5 proc. względem analogicznego okresu 2023 r., jednak o ok. 1 proc. niższy od notowanego w 2022 i 2021 r.
Tylko w ciągu pierwszych jedenastu miesięcy 2024 r. różnica między liczbą uzyskanych pozwoleń a rozpoczętych budów przekroczyła 41 tys. Patrząc na wyniki notowane w ostatnich miesiącach poprzednich lat, wiele wskazuje na to, że zakończony niedawno rok będzie pod tym względem drugim w historii.
Największą różnicę zanotowano w 2022 r., gdy rynek przeżywał już wyraźne ochłodzenie, ale deweloperzy wciąż gromadzili rekordowe ilości pozwoleń. Wówczas różnica wyniosła ponad 86 tys. lokali (74,6 proc.).
Tymczasem do 2019 r. różnica wahała się od ok. 7,5 tys. w 2014 do ponad 28 tys. w 2018 r. (od 11 proc. do 24 proc.).
Biorąc pod uwagę ostatnie trzy lata, a więc czas ważności pozwoleń na budowę, różnica zbliżyła się do 185 tys., w perspektywie pięciu ostatni lat pozwoleń było o ponad 262 tys. więcej od rozpoczętych budów, z kolei od początku 2014 r., a więc odkąd GUS zbiera dokładne dane na ten temat, deweloperzy w całej Polsce uzyskali o ponad 379 tys. więcej pozwoleń na budowę w stosunku do liczby rozpoczętych budów mieszkań.
Sprzedaż niższa od wprowadzeń, więc oferta rośnie
W przypadku deweloperów warto odnotować także inną, bardziej bolesną dla nich różnicę. Jak wynika z danych Otodom Analytics dla siedmiu największych rynków nieruchomości w Polsce (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Łódź, Poznań, Katowice), za nami pięć kwartałów z rzędu, w których liczba mieszkań wprowadzonych do oferty była wyższa od liczby lokali sprzedanych.
W IV kw. 2024 r., deweloperzy działający na wspomnianych rynkach wprowadzili do oferty ok. 12 tys. mieszkań, a sprzedali niespełna 10 tys. Sprzedaż tym samym znajduje się na poziomie zbliżonym do obserwowanego w drugiej połowie 2022 r., gdy rynek przeżywał wyraźne ochłodzenie.
Choć to mniejsza różnica od notowanej we wcześniejszych trzech kwartałach ubiegłego roku, to mimo wszystko liczba mieszkań oferowanych przez deweloperów zbliżyła się do 56 tys.
W analogicznym okresie 2023 r., gdy rynek rozgrzany był transakcjami przeprowadzanymi w oparciu o „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, deweloperzy oferowali niespełna 36 tys. mieszkań (o ok. 36 proc. mniej). Z kolei w drugiej połowie 2022 r., gdy byliśmy świadkami poprzedniego ochłodzenia i spadków sprzedaży, w ofercie deweloperów na siedmiu największych rynkach pierwotnych w Polsce pozostawało niespełna 48 tys. lokali.
Obniżki wróciły, choć ceny na szczycie
Rosnąca oferta i słabnący popyt na mieszkania sprawiają, że choć stawki znajdują się na absolutnych szczytach za sprawą wzrostów napędzonych „Bezpiecznym kredytem 2 proc.”, to ostatnie miesiące stały pod znakiem stabilizacji a nawet lokalnych spadków cen. Wskazywały na nie m.in. dane Bankier.pl udostępnione przez Cenatorium, które opisywaliśmy w artykule „Dwa lata i koniec. Spadki cen mieszkań wróciły na scenę” czy dane Narodowego Banku Polskiego.
Jak z kolei sugerują odczyty indeksu urban.one przygotowywane przez Cenatorium dla Bankier.pl i „Pulsu Biznesu”, obniżki cen mieszkań nie zatrzymają się na III kw. 2024 r. Znacznie niższy niż przed rokiem popyt i rosnąca oferta zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym sprawiają, że sprzedający coraz częściej schodzą z ceny podczas negocjacji, a deweloperzy stosują promocje.
