Zdaniem ekspertów, nawet jeśli wzrost cen wyhamował, to jedynie chwilowo. W nadchodzącym czasie dalsze wzrosty mogą stymulować rosnące koszty budowy, zielone budownictwo, hurtowe zakupy zagranicznych funduszy oraz ograniczona podaż mieszkań i wolnych gruntów. M.in. przez brak działek w największych miastach, deweloperzy coraz częściej rozwijają swoją ekspansję w mniejszych ośrodkach.
Przeczytaj także
Odczyt indeksu cen nieruchomości urban.one dla całej Polski przygotowany dla Bankier.pl i „Pulsu Biznesu” we wrześniu wyniósł 109,77 pkt. i był o 0,30 pkt. wyższy niż w sierpniu. To zdecydowane osłabienie trendu wzrostowego. W poprzednich dwóch miesiącach odczyt indeksu rósł w relacji miesięcznej odpowiednio o 1,87 i 1,72 pkt. Odczyt indeksu wciąż jest jednak znacznie wyższy niż przed rokiem. Względem września 2020 r. wzrósł bowiem o 5,44 pkt.
Wyraźne wyhamowanie tendencji wzrostowej dotyczyło także odczytu indeksu urban.one liczonego dla największych polskich miast. We wrześniu wyniósł on 116,01 pkt. i był o 0,34 pkt. wyższy niż w sierpniu. W skali roku urósł o 6,36 pkt.
Jak wynika z analizy Cenatorium, deweloperzy coraz częściej rozwijają swoją ekspansję w mniejszych miastach. Jeszcze w latach 2005-2017 ponad połowa (od 55 do 60 proc.) nowych budów rozpoczynano na sześciu największych polskich rynkach nieruchomości (Warszawa, Kraków, Trójmiasto, Wrocław, Poznań, Łódź). Obecnie udział nowych inwestycji rozpoczynanych w tych miastach wynosi ok. 34 proc.
– Obecnie znaczący rozwój rynku pierwotnego obserwujemy m.in. w Lublinie, Białymstoku, Katowicach, Kiecach, a w fazę wzrostu wchodzi Częstochowa – zauważa Anna Karaś, starszy analityk rynku mieszkaniowego w Cenatorium.
Jak dodaje, w mniejszych miastach ceny gruntów są znacznie niższe, a konkurencja znacznie mniejsza, dzięki czemu deweloperzy mają szanse na osiąganie wysokich stóp zwrotu z inwestycji oraz bardzo szybką sprzedaż oferowanych mieszkań.
– Rynek pierwotny w mniejszych miastach cieszy się ogromnym zainteresowaniem, bo daje szansę na podwyższenie standardu życia w miejscach, gdzie nadal dominuje zabudowa z „wielkiej płyty” – twierdzi Anna Karaś.
Wzrost cen wyhamował, ale tylko na chwilę
Zdaniem ekspertów zajmujących się rynkiem nieruchomości, obserwowanego wyhamowania wzrostu cen mieszkań nie należy odczytywać jako pierwszego symptomu pękającej bańki cenowej.
– Choć ceny zwolniły swój pęd w górę, to wszystko wskazuje na to, że to chwilowy oddech, a nie pękanie bańki. Zresztą, czy w ogóle mówienie o bańce jest uprawnione? Odpowiedź na to pytanie nie jest oczywista, zwykle o bańce dowiadujemy się dopiero gdy ona pęknie – twierdzi Marcin Krasoń, ekspert obido.pl.
Ceny mieszkań w dalszym ciągu powinny rosnąć, a to m.in. z uwagi na wciąż wysoki popyt i niewystarczającą ofertę.
– Rynek jest, co prawda, mocno rozgrzany, jednak gwałtowny krach jest mało prawdopodobny, a realnym rozwojem sytuacji na rynku mieszkaniowym w najbliższych latach wydaje się wyhamowanie boomu mieszkaniowego i powrót do kilkuprocentowej rocznej dynamiki wzrostów cen mieszkań lub ich okresowa stabilizacja – uważa Bartosz Wałecki, analityk w Michael/Ström Dom Maklerski.
Przeczytaj także
Mieszkanie jak złoto lub ropa
W nadchodzących miesiącach na rynku pierwotnym możemy być jednak świadkami zmiany struktury klientów, co zresztą następuje już od jakiegoś czasu. W opinii ekspertów, część klientów indywidualnych zostanie bowiem wyparta przez rozpychające się na rynku fundusze inwestycyjne.
– Mieszkania stały się dobrem inwestycyjnym, jak złoto czy inne surowce. Stąd też taka eksplozja zainteresowania pakietowymi zakupami przez fundusze inwestycyjne. Mamy do czynienia z taką samą grą rynkową, jak w przypadku pszenicy czy ropy naftowej. Pakiet wynajętych, wykończonych mieszkań będzie przedmiotem obrotu na rynkach finansowych. To także nie pozostanie bez wpływu na ceny na świecie, nie tylko w Polsce, ponownie eliminując z rynku osoby o najniższych dochodach, które nie będą posiadać odpowiedniej zdolności kredytowej. Na to nakładać się będą rosnące stopy procentowe, które przecież także mają wpływ na końcową cenę mieszkania od dewelopera – ocenia Michał Kubicki, prezes zarządu CMP Center Management Polska.
Zielone budownictwo będzie generować wzrosty cen
Choć od początku 2021 r. w Polsce obowiązują już nowe warunki techniczne, zgodnie z którymi budowane mieszkania musza być w większym niż dotychczas stopniu energooszczędne, na horyzoncie rysują się nowe regulacje w tym zakresie. To m.in. unijny projekt „Fit for 55”, czyli pakiet 13 projektów uchwał mających na celu doprowadzenie także polityki klimatycznej, energetycznej i użytkowania do ograniczenia w 2030 r. emisji gazów cieplarnianych o 55 proc. względem stanu notowanego w 1990 r.
Czy zatem konieczność dostosowania się deweloperów do nowych unijnych regulacji będzie dodatkowym katalizatorem wzrostu stawek obserwowanych na rynku pierwotnym? Zdaniem części ekspertów – z pewnością.
– Podobnie było z ostrzejszymi warunkami technicznymi, które weszły w życie na początku roku. To dzięki związanym m.in. z nimi rosnącym kosztom budowy „zawdzięczamy” kilka procent z obserwowanego wzrostu cen – mówi Michał Kubicki. – Trzecia dekada XXI w. w ogóle będzie stała pod znakiem zmierzania do zeroemisyjnej gospodarki. Budując nowe mieszkania, deweloperzy będą dążyli do zagospodarowywania tzw. szarej wody, retencji wód opadowych oraz większego udziału zieleni w nowych inwestycjach, w celu zmniejszenia parowania wód gruntowych. To wszystko będzie jednak sporo kosztować. Z pewnością jednak również kupujący będą zainteresowani efektywnością energetyczną budynków, w których będą mieszkać. Zatem odwrotu od Zielonego Ładu nie będzie – kontynuuje.
Z kolei zdaniem Bartosza Wałeckiego, wprowadzenie pakietu uchwał „Fit for 55” może przyczynić się do jeszcze większej atrakcyjności nowych mieszkań.
– Przede wszystkim spowoduje znaczący wzrost kosztów utrzymania starszych, nieefektywnych energetycznie budynków. Nowe budownictwo mieszkaniowe będzie jeszcze bardziej konkurencyjne ze względu na zdecydowanie niższe koszty eksploatacji, których wysokość odgrywa kluczową rolę długoterminowo – prognozuje Bartosz Wałecki. – Z drugiej strony regulacje wpłyną na ceny podstawowych materiałów budowlanych, do wytworzenia których konieczne są duże nakłady energii – m.in. cementu czy stali. Prowadzić to będzie do zwiększenia kosztów realizacji inwestycji, a tym samym wzrostu cen mieszkań – dodaje.
Przeczytaj także
Mniej nowych budów w stolicy
Najmocniej w relacji do sierpnia wzrósł we wrześniu odczyt indeksu urban.one liczonego dla Warszawy. We wrześniu wyniósł on 117,2 pkt. i był 0,49 pkt. wyższy niż miesiąc wcześniej.
Deweloperzy działający na stołecznym rynku pierwotnym budują coraz mniej, w związku z czym oferta jest coraz bardziej przetrzebiona. Jak zauważa Anna Karaś z Cenatorium, w III kw. 2021 r. deweloperzy rozpoczęli w Warszawie budowę 6 tys. mieszkań oraz otrzymali pozwolenia na budowę kolejnych 5,2 tys. lokali.
– Wyłączając z analizy pandemiczny 2020 r., skala inwestycji rozpoczętych w stolicy w całym 2021 r. będzie najniższa od 2015 r. – mówi ekspertka Cenatorium.
Na warszawskim rynku widać także spowolnienie sprzedaży wynikające z braku nowej oferty. Wielu potencjalnych nabywców odkłada zakupy mieszkaniowe na później z uwagi na trudności w znalezieniu odpowiedniego mieszkania oraz wysokie ceny mieszkań.
– Część z nich ostatecznie skłania się do zakupu na rynku wtórnym, część wyprowadza pod Warszawę, a jeszcze inni przedłużają umowy najmu – ocenia Anna Karaś.
Brak gruntów uderzy po kieszeni
Spowolnienie na warszawskim rynku wynikać może także z braku dostępnych gruntów w stolicy, choć sytuacja ta obserwowana jest także w innych dużych miastach. Deweloperzy w związku z tym coraz częściej skłaniają się do zakupu gruntów o nieuregulowanym stanie prawnym.
– W związku z tym czas mijający od zakupu do rozpoczęcia budowy znacząco się wydłuża. Do tego należy dodać również wydłużający się proces administracyjny związany z wydawaniem decyzji o pozwoleniu na budowę – uważa Bartosz Wałecki. – Widoczny jest również wzrastający udział kosztów gruntu w ogólnych kosztach całej inwestycji, co będzie miało znaczący wpływ na realizowane marże w przyszłości – podkreśla.
Wrześniowy odczyt indeksu urban.one dla gruntów budowlanych wyniósł 142,62 pkt. i był o 0,16 pkt. wyższy niż w sierpniu. Wrześniowa zmiana była najniższą od lipca 2020 r. Jednocześnie odczyt indeksu był o 5,7 wyższy względem poprzedniego roku.
