Domy w największych miastach drożeją mocniej od mieszkań. Nowy raport Bankier.pl

Od 27 proc. w Poznaniu i Łodzi do nawet 59 proc. w Gdańsku podrożały w ciągu ostatnich pięciu lat domy jednorodzinne – wynika z danych Bankier.pl udostępnionych przez Cenatorium. Własny dom w największych polskich miastach wciąż pozostaje jednak średnio od 10 do nawet 26 proc. tańszy od dużego mieszkania.

Od kilku lat co kwartał razem z firmą Cenatorium i „Pulsem Biznesu” redakcja Bankier.pl prezentuje ceny transakcyjne mieszkań (czyli te, za które faktycznie są sprzedawane) w wybranych dużych miastach Polski. Analizujemy rynki lokalne w Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku, Krakowie, Poznaniu, Łodzi, Olsztynie i Lublinie.

Teraz, z okazji Dnia domów, na łamach Bankier.pl prezentujemy po raz pierwszy średnie ceny transakcyjne domów jednorodzinnych. Także w tym przypadku przeanalizowaliśmy rynek w Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku, Krakowie, Poznaniu, Łodzi, Olsztynie i Lublinie.

Choć w każdym z analizowanych miast wzrost średnich cen transakcyjnych domów jednorodzinnych rozpoczął się jeszcze na przełomie 2018 i 2019 r., w pandemicznym 2020 r. zamienił się w prawdziwy rajd cen. Od roku kolejne kwartały przynoszą nowe rekordy średnich kwot, jakie wpisywane są w aktach notarialnych.

Nie inaczej stało się w I kw. 2021 r., kiedy to także obserwowaliśmy wzrost stawek względem IV kw. 2020 r. rzędu 2 – 4 proc. Sytuacja była zatem podobna do tej sprzed roku, choć wówczas podwyżki były bardziej okazałe. We wcześniejszych latach pierwsze kwartały zdominowane były jednak przez obniżki średnich cen transakcyjnych sięgające nawet 5 proc.

Rajd cen obserwowany przez cały 2020 r. sprawił, że w skali roku mówimy obecnie o podwyżkach średnich cen transakcyjnych wahających się od blisko 13 proc. w Warszawie do 25 proc. w Gdańsku. To kilkukrotnie wyższy wzrost od obserwowanego na rynku sprzedaży mieszkań, na co bez wątpienia wpływ miał rosnący popyt na domy jednorodzinne spowodowany zamknięciem Polaków w czterech ścianach podczas pandemii.

W perspektywie trzyletniej wzrost średnich kwot płaconych za domy jednorodzinne wzrósł średnio od 40 do 50 proc.

Domy jednorodzinne w przeliczeniu na metr kwadratowy wciąż są jednak znacznie tańsze od dużych mieszkań o powierzchni przekraczającej 80 mkw. Spośród ośmiu analizowanych miast odwrotna sytuacja w I kw. 2021 r. miała miejsce jedynie w Olsztynie, gdzie za metr kwadratowy domu jednorodzinnego płacono średnio 5239 zł, o 5,2 proc. więcej niż za metr kwadratowy mieszkania o powierzchni co najmniej 80 mkw.

Na największych polskich rynkach nieruchomości za metr kwadratowy domu jednorodzinnego płaci się średnio wciąż mniej niż za metr kwadratowy dużego mieszkania. W I kw. 2021 r. różnice wahały się od -10 proc. w Poznaniu, przez -15,7 proc. w Łodzi po i 26 proc. w Krakowie i -27 proc. w Warszawie.

Ceny domów w Warszawie

To w Warszawie w I kw. 2021 r. zanotowano najniższy kwartalny wzrost średniej kwoty, jaką płacono za domy jednorodzinne. Nie uchroniło to jednak stołecznego rynku przed osiągnięciem po raz pierwszy w historii poziomu 8000 zł/mkw. Jeszcze dwa lata temu średnia cena transakcyjna oscylowała tam wokół 6000 zł/mkw.

Na stołecznym rynku sprzedaży domów jednorodzinnych miał miejsce również najniższy wzrost średniej ceny w skali roku (+12,6 proc. r/r). Rajd cen zapoczątkowany w II kw. 2019 r. sprawił jednak, że w ciągu dwóch lat średnia kwota, jaką wpisywano w aktach notarialnych dotyczących sprzedaży domów jednorodzinnych wzrosła o 32 proc. To tyle, o ile duże mieszkania (powyżej 80 mkw.) podrożały w ciągu czterech lat. Dla porównania mieszkania o takim metrażu w relacji do I kw. 2019 r. podrożały o 17 proc. Natomiast w relacji do I kw. 2017 r. wzrost średniej ceny transakcyjnej domu przekroczył 46 proc.

Domy jednorodzinne położone w stolicy wciąż są jednak średnio o 27 proc. tańsze w przeliczeniu na metr kwadratowy od dużych mieszkań, za które w I kw. 2021 r. płacono średnio blisko 11 tys. zł/mkw. – o 3000 zł/mkw. więcej niż za domy.

Ceny domów w Poznaniu

Średnio wciąż poniżej 6000 zł/mkw. płacono za domy położone w Poznaniu (+2,3 proc. k/k). W stolicy Wielkopolski z podwyżką mamy do czynienia nieprzerwanie od II kw. 2019 r., przy czym dopiero w I kw. 2021 r. kwartalny wzrost średniej ceny ofertowej nie przekroczył 3 proc. W poprzednich kwartałach ceny rosły średnio o 5-6 proc.

Poznań obok Warszawy i Olsztyna był także jedynym z analizowanych miast, w którym podwyżka w skali roku nie przekroczyła 20 proc. Zupełnie inaczej przedstawia się sytuacja, gdy spojrzymy na średnie ceny transakcyjne w perspektywie dwuletniej. Względem I kw. 2019 r. wzrost wyniósł blisko 42 proc. W ciągu ostatnich dwóch lat domy podrożały dwa razy mocniej od dużych mieszkań, ale także kawalerek.

Ze względu na częste obniżki średnich stawek obserwowane w 2016, 2017 i 2018 r. wzrost średniej ceny transakcyjnej w perspektywie pięcioletniej był niższy i wyniósł ok. 27 proc.

Spośród największych rynków nieruchomości to w Poznaniu różnica między średnią ceną metra kwadratowego domu a mieszkania o powierzchni ponad 80 mkw. jest najmniejsza. W I kw. 2021 r. za metr kwadratowy domu jednorodzinnego płacono średnio o 10 proc., a nominalnie o ponad 650 zł mniej.

Ceny domów w Łodzi

Łódź jest jedynym z analizowanych miast, w którym w perspektywie trzyletniej domy drożały wolniej od mieszkań. W I kw. 2021 r. za dom położony w Łodzi płacono średnio 4361 zł/mkw. – o 2,1 proc. więcej niż w IV kw. 2020 r. oraz o 21,6 proc. więcej niż przed rokiem.

Domy sprzedawane w Łodzi były przy tym średnio najtańsze, biorąc pod uwagę osiem analizowanych rynków. Jedynie w Łodzi średnia cena transakcyjna metra kwadratowego nie przekroczyła, ani nawet nie zbliżyła się do poziomu 5000 zł.

Jeszcze do pierwszych miesięcy 2020 r., a więc do wybuchu pandemii koronawirusa wahała się ona pomiędzy 3200 a 3600 zł. Łódź jest wręcz modelowym przykładem na to, jak pandemia COVID-19 wpłynęła na popyt na domy jednorodzinne i związany z nim wzrost cen. Pierwsze trzy miesiące 2021 r. przyniosły jednak uspokojenie obserwowanego przez cały 2020 r. wzrostu.

Ceny domów we Wrocławiu

Średnia kwota wpisywana w aktach notarialnych dotyczących sprzedaży domów jednorodzinnych we Wrocławiu rośnie nieprzerwanie od drugiej połowy 2018 r. Podczas gdy ubiegły rok obfitował w kwartalne wzrosty wahające się od 5 do blisko 7 proc., o tyle I kw. 2021 r. przyniósł uspokojenie tej sytuacji i wzrost względem IV kw. 2020 r. o 3,4 proc.

O ile wyhamowanie wzrostu może cieszyć kupujących domy jednorodzinne położone we Wrocławiu, o tyle należy zauważyć, że podwyżka mająca miejsce w stolicy Dolnego Śląska była drugą najwyższą spośród ośmiu analizowanych miast wojewódzkich. Wyraźniej względem końcówki 2020 r. skoczyły ceny jedynie w Gdańsku.

Jeszcze przed wybuchem pandemii koronawirusa za dom we Wrocławiu płacono średnio poniżej 5000 zł/mkw. W I kw. 2021 r. średnia cena transakcyjna wzrosła do blisko 6500 zł/mkw. W relacji rocznej wzrost wyniósł 22,3 proc. W porównaniu ze wzrostem cen mieszkań domy w ciągu ostatniego roku drożały nawet dziesięciokrotnie szybciej. Za mieszkania o powierzchni od 35 do 60 mkw. położone we Wrocławiu w I kw. 2021 r. płacono bowiem o 2,2 proc. więcej niż rok wcześniej. Z kolei w przypadku kawalerek odnotowano nawet pierwszy od lat spadek średniej ceny transakcyjnej (-1,2 proc. r/r).

W porównaniu z I kw. 2019 r. 38,7 proc., a zarówno w perspektywie trzy-, cztero- i pięcioletniej podwyżka przekroczyła 50 proc.

Ceny domów w Gdańsku

Najwyższy wzrost średniej ceny transakcyjnej w relacji rocznej odnotowano w Gdańsku, gdzie w I kw. 2021 r. za domy płacono średnio o 25 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2020 r. Stolica woj. pomorskiego ze średnią stawką niespełna 6700 zł/mkw. jest także drugim najdroższym rynkiem sprzedaży domów jednorodzinnych w Polsce. Drożej jest tylko w Warszawie.

W Gdańsku podwyżki w relacji kwartalnej trwają nieprzerwanie od początku 2020 r. Zapoczątkowana wówczas seria wzrostów przyszła po wyjątkowej w tym okresie, 4-procentowej. Kolejne kwartały obfitowały jednak w co najmniej 5-procentowe podwyżki, których apogeum nastąpiło w III kw. 2020 r. Wówczas średnia cena transakcyjna względem poprzedniego kwartału wzrosła o blisko 7 proc.

Wyhamowanie wzrostu do 4 proc. nie może jednak napawać kupujących domy zbytnim optymizmem. Podwyżka obserwowana w I kw. 2021 r. była bowiem zbliżona do tej sprzed roku, a zarówno pierwszy kwartał 2019, 2018, jak i 2017 r. przynosił korektę cen.

Podobnie jak we Wrocławiu domy położone w Gdańsku drożały nawet dziesięć razy szybciej od mieszkań, które w zależności od metrażu, w ciągu pandemicznego 2020 r. podrożały średnio od 2,9 do 11,1 proc.

Ceny domów w Krakowie

W gronie miast, w których w I kw. 2021 r. średnia cena płacona za dom jednorodzinny przekroczyła 6000 zł znalazła się także stolica Małopolski. Podobnie jak w pozostałych z analizowanych miast pierwsze trzy miesiące 2021 r. przyniosły w Krakowie wyhamowanie wzrostu obserwowanego nieprzerwanie od IV kw. 2019 r.

Wzrost, choć niższy, i tak wyniósł w relacji kwartalnej 2,4 proc. To jednak ponad dwukrotnie mniej niż we wszystkich kwartałach 2020 r. Znaczące podwyżki w poprzednich kwartałach sprawiły jednak, że w ciągu roku domy usytuowane w Krakowie podrożały średnio o 20 proc., a nominalnie o ponad 1000 zł/mkw.

To jednak w stolicy woj. małopolskiego podobnie jak w Warszawie domy są zdecydowanie najtańsze w przeliczeniu na metr kwadratowy względem mieszkań o powierzchni przekraczającej 80 mkw. Różnica w średniej cenie transakcyjnej metra kwadratowego wyniosła bowiem 26 proc., a nominalnie ponad 2200 zł.

Ceny domów w Lublinie

Pierwszy kwartał 2021 r. po raz pierwszy w historii przyniósł średnią cenę transakcyjną domu usytuowanego w Lublinie powyżej 5000 zł/mkw. Sprawiła to ponad 3-procentowa podwyżka względem IV kw. 2020 r.

Inaczej niż w pozostałych ośmiu analizowanych miastach w Lublinie pierwsze miesiące zawsze w ciągu ostatnich pięciu lat wiązały się z podwyżką cen transakcyjnych domów. Dwa lata temu wyniosła ona 4 proc. w skali kwartału, a w ubiegłym roku zbliżyła się do 5 proc. k/k.

W stolicy woj. lubelskiego średnia kwota wpisywana w aktach notarialnych spisywanych podczas sprzedaży domów jednorodzinnych rośnie od końca 2017 r. Pierwsza fala podwyżek trwała do I kw. 2019 r. Wówczas przyszły dwa kwartały stabilizacji średniej ceny na poziomie 4200 zł/mkw., a po nich jednorazowa obniżka o 3,6 proc. k/k.

Początek 2020 r. zapoczątkował drugą, jeszcze wyraźniejszą fazę wzrostu średnich cen ofertowych. W relacji do I kw. 2020 r. podwyżka wyniosła 21,3 proc. Za sprawą stabilizacji stawek, którą obserwowaliśmy w 2019 r., w relacji dwuletniej wzrost był jedynie nieznacznie wyższy i wyniósł 23,9 proc. W perspektywie trzyletniej mówimy jednak o 48-procentowej podwyżce.

Ceny domów w Olsztynie

Stolica woj. warmińsko-mazurskiego była jedynym spośród ośmiu analizowanych miast, w którym średnia cena transakcyjna metra kwadratowego domu była w I kw. 2021 r. wyższa od średniej ceny metra kwadratowego dużego mieszkania o powierzchni powyżej 80 mkw. Różnica wyniosła 5,2 proc.

Za domy w Olsztynie płacono średnio 5239 zł/mkw. – o 2,1 proc. więcej niż w IV kw. 2020 r. oraz o 18,5 proc. więcej w relacji do I kw. 2020 r.

Jako że w Olsztynie z podwyżkami, z jednym wyjątkiem, mamy do czynienia nieprzerwanie od początku 2017 r., okazalej prezentują się wzrosty średniej ceny transakcyjnej w dłuższej perspektywie.

Względem I kw. 2019 r. domy podrożały w Olsztynie średnio o 41,7 proc., z kolei w relacji do I kw. 2017 r. wzrost średniej kwoty wpisywanej w aktach notarialnych wyniósł aż 76 proc. Wówczas za dom położony w stolicy Warmii płacono średnio poniżej 3000 zł/mkw.

Źródło: