Nawet do 6 proc. mniej niż w sierpniu oczekiwali we wrześniu deweloperzy sprzedający duże mieszkania (60-90 mkw.) – wynika z danych Bankier.pl udostępnionych przez serwis nieruchomości Otodom.pl. Przeceny zdominowały ten segment także na rynku wtórnym. O obniżce nie było mowy za to w Warszawie, gdzie średnie stawki biją kolejne rekordy.
Mniejsze szanse na znalezienie obniżek średnich stawek mieli szukający najmniejszych mieszkań. W tym przypadku w ciągu roku średnia wycena wzrosła nawet o blisko 40 proc.
Ceny mieszkań na rynku pierwotnym
Największą obniżkę średniej stawki ofertowej odnotowano we wrześniu w Gdańsku. Deweloperzy działający na tamtejszym rynku pierwotnym oczekiwali średnio o 5 proc. mniej niż w sierpniu (średnio 9081 zł/mkw.) Nominalnie obniżka wyniosła 475 zł/mkw. Wyraźnie, bo o ponad 3 proc. mniej względem sierpnia, spadła także średnia cena ofertowa nowego mieszkania w Szczecinie (średnio 7313 zł/mkw.).
| Średnie ceny ofertowe mieszkań w wybranych miastach Polski we wrześniu 2020 r. [zł/mkw.] | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Miasto | Metraż [mkw.] | Rynek pierwotny | Rynek wtórny | ||
| Średnia cena dla metrażu | Średnia cena dla miasta | Średnia cena dla metrażu | Średnia cena dla miasta | ||
| Gdańsk | 0-38 | 10 131 | 9 081 | 11 824 | 10 583 |
| 38-60 | 8 883 | 10 340 | |||
| 60-90 | 8 804 | 10 182 | |||
| Katowice | 0-38 | 8 624 | 7 207 | 6 766 | 6 313 |
| 38-60 | 6 951 | 6 204 | |||
| 60-90 | 6 942 | 6 328 | |||
| Kraków | 0-38 | 11 389 | 9 654 | 11 555 | 10 604 |
| 38-60 | 8 270 | 10 124 | |||
| 60-90 | 8 998 | 10 388 | |||
| Lublin | 0-38 | 7 167 | 6 833 | 8 163 | 6 991 |
| 38-60 | 6 615 | 7 039 | |||
| 60-90 | 6 929 | 6 606 | |||
| Łódź | 0-38 | 7 483 | 6 750 | 6 394 | 5 947 |
| 38-60 | 6 768 | 5 831 | |||
| 60-90 | 6 240 | 5 830 | |||
| Poznań | 0-38 | 8 687 | 8 162 | 8 737 | 7 758 |
| 38-60 | 8 417 | 7 835 | |||
| 60-90 | 7 512 | 7 106 | |||
| Szczecin | 0-38 | 8 024 | 7 313 | 7 560 | 6 465 |
| 38-60 | 7 406 | 6 723 | |||
| 60-90 | 7 038 | 6 391 | |||
| Warszawa | 0-38 | 11 518 | 10 217 | 12 793 | 12 096 |
| 38-60 | 9 731 | 11 554 | |||
| 60-90 | 9 444 | 11 790 | |||
| Wrocław | 0-38 | 9 280 | 8 712 | 10 162 | 8 650 |
| 38-60 | 8 847 | 8 637 | |||
| 60-90 | 8 040 | 8 022 | |||
| Źródło: Bankier.pl na podstawie danych serwisu Otodom.pl | |||||
O blisko 1 proc. niżej w relacji do sierpnia wyceniano także nowe mieszkania w Krakowie (średnio 9654 zł/mkw. oraz w Katowicach (średnio 7207 zł/mkw.).
W pozostałych analizowanych miastach wrzesień przyniósł wzrost od 0,2 proc. we Wrocławiu (średnio 8712 zł/mkw.) przez 1,2 proc. w Warszawie (średnio 10 217 zł/mkw.), gdzie zanotowana we wrześniu średnia stawka była najwyższą w historii, po +2,7 proc. w Poznaniu (średnio 8162 zł/mkw.). W stolicy Wielkopolski przeciętne oczekiwania deweloperów po raz pierwszy przekroczyły barierę 8000 zł/mkw.
Mimo to spadki średnich stawek notowane we wrześniu tego roku były wyraźniejsze od tych sprzed roku i dwóch lat. Z kolei w miastach, w których miały miejsce podwyżki średnich cen ofertowych, były one mniej okazałe niż w poprzednich latach. We wrześniu 2018 r. w Katowicach i Szczecinie oczekiwania deweloperów wzrosły w relacji miesięcznej odpowiednio o 6,5 proc. i 4,4 proc. Z kolei we wrześniu 2019 r. w pięciu spośród dziewięciu największych polskich miast odnotowano podwyżki względem sierpnia 2019 r. przekraczające 1,5 proc. We wrześniu 2019 r. tak znaczący wzrost zanotowano jedynie w Poznaniu.
Obniżki średnich kwot wpisywanych w ogłoszeniach sprzedaży dotyczyły głównie dużych mieszkań, o powierzchni od 60 do 90 mkw. W Gdańsku ich średnia wycena względem sierpnia obniżyła się o 6,2 proc. (nominalnie średnio o 577 zł/mkw.) do 8804 zł/mkw., czyli poziomu notowanego w kwietniu. O 3,3 proc. niżej w sierpniu oczekiwali deweloperzy działający w Szczecinie (średnio 7038 zł/mkw.), a o 2 proc. w Krakowie (średnio 8998 zł/mkw.), gdzie podobnie jak w Gdańsku średnia stawka spadła poniżej 9000 zł/mkw.
W górę za to poszła wycena dużych mieszkań w Warszawie (+1,9 proc. m/m), gdzie oczekiwano za nie średnio 9444 zł/mkw. Tym samym średnia stawka dla stolicy zbliżyła się do rekordowego poziomu notowanego w lutym 2020 r.
Przeglądając oferty dotyczące sprzedaży najmniejszych mieszkań (do 38 mkw.), również można było znaleźć miasta, w których zanotowano przeceny. W Szczecinie średnia stawka względem sierpnia obniżyła się o 5,2 proc. i wyniosła 8024 zł/mkw., z kolei w Gdańsku deweloperzy oczekiwali średnio 10 131 zł/mkw. – o 2,8 proc. mniej niż w sierpniu.
Od maja w miejscu stoi za to średnia stawka dyktowana za najmniejsze metraże położne we Wrocławiu. We wrześniu była ona o 0,1 proc. niższa w relacji do sierpnia i wyniosła średnio 9280 zł/mkw.
W porównaniu z sierpniem niemal niezmienna pozostała średnia wycena zarówno kawalerek (-0,2 proc. m/m), jak i dużych lokali o powierzchni od 60 do 90 mkw. (-0,3 proc. m/m) oferowanych w Poznaniu. W stolicy woj. wielkopolskiego inaczej wyglądała jednak sytuacja w ofertach mieszkań o powierzchni od 38 do 60 mkw., za które we wrześniu oczekiwano średnio 8417 zł/mkw. – o 6 proc. więcej w porównaniu z sierpniem.
Cenowy dwugłos w ogłoszeniach sprzedaży widać szczególnie wtedy, kiedy średnie stawki z września 2020 r. porównamy z tymi sprzed roku. W Katowicach deweloperzy za metr kwadratowy oczekiwali średnio o 2,9 proc. więcej niż przed rokiem.
O mniej niż 10 proc. średnia cena ofertowa nowego mieszkania wzrosła w ciągu roku również w Szczecinie (+8,7 proc.). Zgoła inaczej sytuacja wyglądała w Warszawie, Poznaniu i Lublinie, gdzie deweloperzy oczekiwali średnio o 20 proc. więcej niż we wrześniu 2019 r. Nominalnie wzrost średniej stawki ofertowej we wspomnianych miastach wyniósł odpowiednio – 1691 zł/mkw., 1388 zł/mkw. i 1139 zł/mkw.
O kilkanaście procent więcej niż przed rokiem oczekiwali także deweloperzy we Wrocławiu (+18 proc.), Krakowie (+16,3 proc.), Gdańsku (+13,3 proc.) oraz Łodzi (+11,5 proc.).
Przyglądając się poszczególnym metrażom, w ciągu roku najmocniej wzrosła wycena kawalerek (do 38 mkw.) oferowanych w Poznaniu. We wrześniu były one wyceniane średnio na 8687 zł/mkw. – o 39,8 proc. i 2472 zł/mkw. wyżej niż rok wcześniej. Wzrost powyżej 20 proc. odnotowano także w Warszawie, Krakowie i Lublinie. W przypadku dwóch pierwszych miast nominalnie deweloperzy oczekiwali za metr kwadratowy średnio o 2000 zł więcej niż 12 miesięcy wcześniej.
Niespotykaną od wielu miesięcy rzecz można było zaobserwować w Katowicach, gdzie duże mieszkania (60-90 mkw.) były we wrześniu wyceniane o 0,1 proc. niżej niż rok wcześniej. Właśnie w przypadku największych metraży roczne wzrosty notowane w pozostałych miastach były najniższe. W Gdańsku, Łodzi, Szczecinie i Poznaniu wyniosły one poniżej 10 proc. Z tendencji tej wyłamał się jednak Lublin, gdzie średnia cena ofertowa tego typu lokali była o blisko 25 proc. wyższa niż we wrześniu 2019 r.
Ceny mieszkań na rynku wtórnym
Po raz pierwszy od czerwca na rynku wtórnym pojawiły się podwyżki przekraczające w relacji miesięcznej 1 proc. Sytuacja taka we wrześniu miała miejsce w Katowicach, gdzie sprzedający oczekiwali średnio 6313 zł/mkw. (+1,2 proc. m/m) oraz Lublinie (średnio 6991 zł/mkw. i +1,1 proc.). O 1 proc. wyżej względem sierpnia (średnio 12 096 zł/mkw.) wyceniano używane mieszkania położone w Warszawie. Tym samym w stolicy doszło do wydarzenia, na które zanosiło się od początku roku. Średnia cena ofertowa po raz pierwszy przekroczyła granicę 12 000 zł/mkw.
W dół powędrowała za to średnia stawka dyktowana w Poznaniu (średnio 7758 zł/mkw. i -1 proc. m/m), Szczecinie (średnio 6465 zł/mkw. i -0,6 proc. m/m) oraz Łodzi (średnio 5947 zł/mkw. i -0,4 proc. m/m). Dzięki tej obniżce przeciętne oczekiwania sprzedających używane mieszkania w Łodzi w dalszym ciągu znajdują się tuż poniżej granicy 6000 zł/mkw.
Podobnie jak w przypadku nowych mieszkań w miejscu od wiosny stoi średnia stawka dyktowana za mieszkania oferowane na rynku wtórnym we Wrocławiu. We wrześniu wyniosła ona 8650 zł/mkw. i była o 1 zł/mkw. wyższa niż w sierpniu. Z kolei w relacji do marca była ona o 1 zł/mkw. niższa.
Swoje oczekiwania obniżyli zwłaszcza sprzedający mieszkania o powierzchni od 60 do 90 mkw. Obniżkę odnotowano w siedmiu spośród dziewięciu największych rynków wtórnych w Polsce.
Średnio o 1,3 proc. względem sierpnia spadły ceny ofertowe tego typu lokali w Gdańsku (średnio 10 182 zł/mkw.) o 1,1 proc. mniej niż w sierpniu oczekiwano w Łodzi (średnio 5830 zł/mkw.).
W górę w relacji miesięcznej powędrowała jedynie średnia wycena dużych mieszkań w Warszawie, za które oczekiwano średnio 11 790 zł/mkw. (+1,1 proc. m/m).
Podwyżki dominowały za to wśród sprzedających małe mieszkania (poniżej 38 mkw.). Najmocniej można było ją odczuć w Lublinie, gdzie w ogłoszeniach sprzedaży wpisywano średnio 8163 zł/mkw. (+7,1 proc. m/m). O 2 proc. więcej względem sierpnia wpisywano z kolei w ogłoszeniach dotyczących sprzedaży tego typu mieszkań w Krakowie (średnio 11 555 zł/mkw.), Gdańsku (średnio 11824 zł/mkw.) oraz Katowicach (średnio 6766 zł/mkw.). W stolicy woj. śląskiego średnio o 2 proc. więcej niż w sierpniu oczekiwano także za mieszkania o powierzchni od 38 do 60 mkw. (średnio 6204 zł/mkw.).
Wyhamowanie notowanych jeszcze na początku roku wzrostów oczekiwań sprzedających sprawiło, że we wrześniu w pięciu spośród dziewięciu największych polskich miast mogliśmy mówić o wzrostach w relacji rocznej rzędu 4-7 proc. Podwyżkę powyżej 10 proc. w skali roku odnotowano w Warszawie, Krakowie, Łodzi i Lublinie. Nie było to jednak 20 proc., jak jeszcze przed kilkoma miesiącami, a ok. 11 proc.
