Początek 2026 r. przyniósł wzrost cen mieszkań w polskich miastach, do czego przyczyniły się przede wszystkim rosnące oczekiwania sprzedających mieszkania z drugiej ręki – wynika z danych Bankier.pl udostępnionych przez Cenatorium. Choć, w opinii ekspertów, rynek w dalszym ciągu jest w fazie stabilizacji po latach gwałtownych wzrostów cen, to w najbliższych miesiącach może towarzyszyć nam większa ostrożność potencjalnych kredytobiorców.
W styczniu odczyt indeksu obrazującego sytuację na rynku mieszkaniowym w Polsce wyniósł 118,35 pkt – wynika z danych Cenatorium. Wzrost w ujęciu miesięcznym wyniósł 0,95 pkt. Względem stycznia 2025 r. odczyt był o 2,92 pkt wyższy.
Z równie wysokim tempem wzrostu mieliśmy do czynienia w przypadku największych rynków (z wyjątkiem Warszawy), czyli Krakowa, Wrocławia, Łodzi, Poznania, Gdańska i Gdyni. Odczyt indeksu osiągnął najwyższy poziom w historii (132,89 pkt) i był o 0,98 pkt wyższy niż miesiąc wcześniej. Był to jednocześnie najwyższy miesięczny skok od lutego 2024 r.
Jak wynika z monitoringu prowadzonego przez Cenatorium, za wzrost indeksu (i prognozowany wzrost cen) odpowiada przede wszystkim rosnąca wycena mieszkań z drugiej ręki. Stawki w ujęciu miesięcznym rosły we Wrocławiu, Łodzi, Krakowie, Gdańsku i Gdyni. Z nieznaczną obniżką mieliśmy do czynienia jedynie w Poznaniu. W stolicy woj. wielkopolskiego oraz w Krakowie, Wrocławiu i Łodzi mieliśmy do czynienia za to ze spadającą wyceną nowych mieszkań.
Akcja kredytowa w formie, mimo refinansowania
– Początek roku na polskim rynku nieruchomości to okres stabilizacji i urealnienia oczekiwań cenowych. Kluczowym czynnikiem ożywiającym aktywność na rynku jest kolejna obniżka stóp procentowych. Spadek stopy referencyjnej do poziomu 3,75 proc. wymiernie zwiększył zdolność kredytową gospodarstw domowych – mówi Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium.
Efektem jest zarówno wzrost zapytań o hipoteki jak i rosnąca liczba udzielanych kredytów. Zgodnie z danymi Biura Informacji Kredytowej, w styczniu w Polsce udzielono 21,5 tys. (+30,3 proc. r/r). Choć szacuje się, że około 20–30 proc. akcji kredytowej stanowią refinansowania, czyli przenoszenie wcześniej zaciągniętych zobowiązań do innych banków, to i tak początek 2026 r. przyniósł ożywienie akcji kredytowej. Zarówno w styczniu jak i lutym zanotowano także więcej zaciągniętych hipotek niż przed dwoma laty, gdy kończyło się rozliczanie wniosków z wykorzystaniem „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”.
– Różnice regionalne pokazują, że w miastach średniej wielkości ceny spadają nieco szybciej, podczas gdy w metropoliach z dużym popytem utrzymują się na stabilnym poziomie, co świadczy o utrzymującym się zainteresowaniu lokalizacjami atrakcyjnymi pod względem inwestycyjnym – zauważa Tomasz Błeszyński, doradca działający na rynku nieruchomości.
Oferta kurczy się, choć wciąż jest w czym wybierać
Odwrotną tendencję można zaobserwować w przypadku ogłoszeń o sprzedaży mieszkań. Choć w ujęciu dwuletnim jest ich wciąż znacznie więcej, to ostatnie dwanaście miesięcy przyniosło spadek liczby dostępnych ofert.
– Choć wciąż działamy w warunkach wysokiej podaży, widać pierwsze pęknięcia tej górki. W perspektywie dwóch lat, czyli względem stycznia 2024 r. oferta wciąż jest imponująca — w Warszawie urosła o 47 proc., w Krakowie o 35 proc. a w Gdańsku o 19 proc. Ale w ujęciu rocznym trend zaczyna się odwracać: we Wrocławiu liczba ofert spadła w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy o 13 proc., w Poznaniu i Krakowie o blisko 9 proc., w Warszawie o 5 proc. a w Łodzi o 2 proc. zauważa Barbara Bugaj. – Rynek działa dalej na umiarkowanych obrotach, czekając na kolejne obniżenie stóp procentowych do prognozowanego poziomu 3,5 proc. – dodaje.
W obliczu konfliktu na Bliskim Wschodzie i spodziewanego wzrostu inflacji, może być o to jednak trudno. Takie sygnały płyną z samej Rady Polityki Pieniężnej. Jak niedawno mówiła Joanna Tyrowicz, członkini RPP, na ten moment odpowiedni poziom stopy procentowej to 4,75 proc.
W opinii Dariusza Górskiego, pośrednika z Masterhouse Nieruchomości Poznań, w najbliższych miesiącach możemy obserwować większą ostrożność szukających własnego „M” kredytobiorców.
–Na decyzje zakupowe wpływa również sytuacja na rynku pracy. Stopa bezrobocia rejestrowanego wzrosła w ciągu roku z 5,1 do 5,7 proc. I choć poziom ten nie jest alarmujący, to kierunek zmian wpływa na nastroje społeczne i poczucie bezpieczeństwa finansowego gospodarstw domowych. Kredyt hipoteczny jako zobowiązanie długoterminowe wymaga dziś większej rozwagi, a decyzje zakupowe są częściej odkładane w czasie – twierdzi Dariusz Górski.
W Warszawie ciągle przybywa mieszkań
W styczniu Cenatorium zanotowało także wyraźny wzrost – do 132,89 pkt (+0,91 pkt r/r) odczytu indeksu obrazującego sytuację na warszawskim rynku mieszkaniowym. Stało się tak wbrew spadkom średnich cen ofertowych, które miały miejsce zarówno na stołecznym rynku pierwotnym jak i wtórnym.
Jak zauważa Małgorzata Wełnowska, zwłaszcza w przypadku nowych mieszkań oferta w Warszawie pozostaje rekordowo wysoka. Na rynku pierwotnym liczba dostępnych ogłoszeń o sprzedaży przekroczyła 14,5 tys. lokali. Tylko w styczniu deweloperzy wprowadzili do sprzedaży ponad 1,3 tys. mieszkań. Z kolei zgodnie z danymi Otodom Analytics, w analizowanym okresie sprzedanych zostało ok. 1,2 tys. mieszkań.
Ceny działek stabilizują się na szczytach
Stabilizację sygnalizuje z kolei odczyt indeksu liczonego dla gruntów budowlanych. W styczniu 2026 r. zanotowano 154,88 pkt – o 0,02 pkt więcej niż w grudniu. Przypomnijmy jednak, że końcówka ubiegłego roku stała pod znakiem nabierającego na sile wzrostu cen działek budowlanych i rekordowych stawek notowanych w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Poznaniu.
MKZ
