Koniec 2025 r. stał pod znakiem spadków indeksu urban.one – zarówno w przypadku największych polskich rynków, jak i mniejszych miejscowości. Choć popyt jest wyższy niż przed rokiem o tej samej porze, to w opinii ekspertów, na możliwe dalsze spadki cen mieszkań wskazuje nadal wysoka podaż i przeszacowane ceny zwłaszcza już gotowych lokali.
Grudniowy odczyt indeksu urban.one dla całej Polski przyniósł spadek w ujęciu miesięcznym o 0,07 pkt do 117,4 pkt. O tyle samo względem listopada obniżył się indeks urban.one obrazujący sytuację na największych polskich rynkach z wyjątkiem Warszawy, a więc w Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku, Gdyni, Poznaniu i Łodzi, który zatrzymał się na 131,91 pkt.
W obu przypadkach grudniowe wskazania były wyższe od tych sprzed roku – odpowiednio o 3,29 i 3,98 pkt.
Nadpodaż mieszkań gasi rosnący popyt
– Po latach silnego wzrostu cen i wysokiej aktywności zakupowej rynek wchodzi w fazę stabilizacji. W największych aglomeracjach coraz wyraźniej widać nadpodaż mieszkań, co przesuwa równowagę sił na stronę kupujących i zwiększa ich możliwości negocjacyjne – zauważa Tomasz Błeszyński, doradca działający na rynku nieruchomości.
Na rosnące możliwości negocjacyjne wskazują opisywane w lutym na Bankier.pl dane Metrohouse i Credipass. W IV kw. 2025 r. najwięcej podczas negocjacji kupujący mogli ugrać w Krakowie i Gdańsku – średnio 3,6 i 3,5 proc., co biorąc pod uwagę średnie ceny, oznaczało blisko 500 zł/mkw. w stolicy woj. małopolskiego. Dodatkowo ceny widniejące w ogłoszeniach w dalszym ciągu wyraźnie zmniejszają się jeszcze przed znalezieniem potencjalnych kupców.
Zgodnie z kolei z danymi Biura Informacji Kredytowej, popyt na mieszkania, przynajmniej liczony liczbą udzielonych kredytów mieszkaniowych jest jednak znacznie wyższy niż rok temu. Na wyraźny wzrost – o blisko 40 proc. r/r – wpływ mogło mieć również refinansowanie hipotek. Koniec końców w grudniu 2025 r. w Polsce udzielono 21,1 tys. takich kredytów – nominalnie o 7 tys. więcej niż w grudniu 2024 r. i tyle samo, ile w grudniu 2023 r., gdy rynek rozgrzewał jeszcze „Bezpieczny kredyt 2 proc.”.
Jak ocenia Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium, na dalszy wzrost popytu w kolejnych miesiącach wpływ będą miały: realny wzrost dochodów polskich gospodarstw domowych oraz kolejne obniżki stóp procentowych, o ile takowe zaserwuje Rada Polityki Pieniężnej.
– Obecnie jednak dynamika cen mieszkań pozostaje ograniczona przez utrzymujące się wysokie stopy procentowe, znaczną podaż lokali deweloperskich, szczególnie tych gotowych, w miastach wojewódzkich oraz przeszacowane ceny mieszkań w budynkach wielkopłytowych, będące rezultatem boomu z 2023 r. – podkreśla ekspertka Cenatorium.
Mieszkania na wynajem z mniejszym wzięciem
Według ekspertów przepytanych przez Cenatorium wzrostu popytu nie widać za to po stronie kupujących mieszkania na wynajem. Jak zauważa Marcin Krasoń, ekspert Otodom, za sprawą boomu inwestycyjnego ostatnich lat, w części największych polskich rynków widać już nie tylko nominalne, ale także realne obniżki czynszów.
Nie można jednak zapominać, że w dłuższym ujęciu stawki są zdecydowanie wyższe. Dane ze stycznia 2026 r. wystarczy porównać ze średnimi cenami ofertowymi notowanymi przez Otodom Analytics cztery lata wcześniej, przed wybuchem wojny na Ukrainie i napływem do Polski tamtejszych uchodźców. Wzrosty wahają się od 25 do ponad 50 proc.
W Warszawie spadki cen mieszkań
W grudniu 2025 r. wyraźniej obniżył się odczyt indeksu urban.one liczonego dla Warszawy. W ostatnim miesiącu ubiegłego roku zanotowano 129,4 pkt – o 0,34 pkt mniej niż w listopadzie i jednocześnie o 3,01 pkt więcej niż w grudniu 2024 r.
Dane gromadzone przez Cenatorium wskazują także na spadki cen ofertowych obserwowanych w Warszawie. Przeciętna wycena nowych mieszkań w stolicy obniżyła się w ujęciu miesięcznym o 3,2 proc. Na rynku wtórnym zanotowano spadek średnio o 1,1 proc. m/m.
Według Małgorzaty Wełnowskiej spadki miały miejsce pomimo wzrostu sprzedaży, na co wpływ miały dodatkowe rabaty i upusty stosowane zwłaszcza przez deweloperów.
Zimowa stabilizacja na rynku gruntów, ale tuż poniżej rekordu
Po kilku miesiącach przerwy, grudzień przyniósł spadek indeksu urban.one obrazującego sytuację na rynku gruntów pod zabudowę. W ostatnim miesiącu 2025 r. zanotowano 154,86 pkt – o 0,47 pkt mniej niż w listopadzie.
Tym samym odczyt indeksu znalazł się na najniższym poziomie od sierpnia, ale jednocześnie o 4,93 pkt wyższy niż w grudniu 2024 r., co wynika z drożejących w aktach notarialnych w tempie 5 - 8 proc. r/r działek budowlanych.
