Koszty budowy domu zawróciły po ośmiu latach. Stan deweloperski tańszy niż przed rokiem

Tegoroczny sezon budowlany jest pierwszym od ośmiu lat, w którym koszty budowy domu niemal stanęły w miejscu – wynika z danych serwisu wielkiebudowanie.pl. Sam wrzesień był drugim miesiącem z rzędu ze spadkiem cen, które wróciły do poziomu notowanego wczesną wiosną. U schyłku sezonu budowlanego sprawdzamy, ile kosztuje budowa domu.

Choć koszty budowy domu, zwłaszcza w stanie deweloperskim, od kilku miesięcy pozostają w celu inflacyjnym Narodowego Banku Polskiego i znacznie poniżej raportowanej przez Główny Urząd Statystyczny inflacji CPI, to wciąż nie da się tego powiedzieć o kosztach robocizny. Za wciąż rosnącymi stawkami stoją przede wszystkim ceny usług.

Koszty budowy domu 2025 – stan surowy zamknięty

We wrześniu 2025 r. szacunkowy koszt osiągnięcia stanu surowego zamkniętego wyniósł w skali kraju 3874 zł w przeliczeniu na metr kwadratowy budowanego domu jednorodzinnego. Było to o 7 zł/mkw. (-0,2 proc.) mniej niż w sierpniu oraz jednocześnie o 2,1 proc. a nominalnie o 79 zł/mkw. więcej niż w analogicznym miesiącu ubiegłego roku.

Przed rokiem o tej samej porze pisaliśmy jednak, że średni koszt postawienia domu w stanie surowym zamkniętym rósł o 5,1 proc. r/r a przed dwoma i trzema laty odpowiednio o 20 i 24 proc. r/r.

Oznacza to, że budując 120-metrowy dom, osiągnięcie stanu surowego zamkniętego było możliwe po wyłożeniu niespełna 465 tys. zł – o ok. 9,5 tys. zł więcej niż we wrześniu 2024 r.

Przeciętny koszt usług budowlanych wzrósł w tym czasie średnio o 4,7 proc., przy czym względem poprzedniego miesiąca obniżył się o 0,6 proc.

Na materiały potrzebne do wzniesienia domu w stanie surowym zamkniętym trzeba było wydać przeciętnie 2694 zł/mkw. – tyle samo, ile w sierpniu i o 0,9 proc. więcej niż przed rokiem.

Wśród usług, w 2025 r. najmocniej drożeje stawianie ścian. We wrześniu budowlańcy przeciętnie oczekiwali o 14,6 proc. więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.

Wrzesień przyniósł za to obniżkę w ujęciu rocznym przeciętnej kwoty oczekiwanej za montaż okien (-1,3 proc. r/r). Względem września 2024 r. nie zmienił się z kolei średni koszt montażu drzwi.

Przeciętnie tyle samo, co przed rokiem, płacono także za same okna i drzwi. Wśród materiałów wyraźniej – przeciętnie o 2,9 proc. – podrożały jedynie materiały niezbędne do budowy stropów. W dół (-2,7 proc. r/r) powędrowały za to materiały niezbędne przy pracach dekarskich.

Koszty budowy domu 2025 – stan deweloperski

W przeciwieństwie do stanu surowego zamkniętego, w dół także w ujęciu rocznym powędrował przeciętny koszt przeprowadzenia prac niezbędnych do osiągnięcia stanu deweloperskiego.

Biorąc pod uwagę jedynie prace wykonywane już po osiągnięciu stanu surowego zamkniętego, a więc przede wszystkim montaż centralnego ogrzewania, instalacji elektrycznych czy malowanie, średnia wycena kosztów wyniosła 2597 zł/mkw. – o 0,4 proc. mniej niż w sierpniu i jednocześnie o 0,6 proc. mniej niż we wrześniu 2024 r.

To przede wszystkim „zasługa” taniejących materiałów, które wyceniano średnio o 1,2 proc. niżej niż rok wcześniej o tej samej porze. W przeciwieństwie do poprzednich lat stabilnie kształtowały się jednak również przeciętne stawki na rynku usług budowlanych, które w ujęciu rocznym wzrosły o 0,2 proc.

Wśród usług w dwucyfrowym tempie względem września 2024 r. obniżyły się koszty kładzenia posadzek i prac przy instalacjach elektrycznych. Najmocniej w górę – o ponad 6 proc. r/r – powędrowały stawki dyktowane za kładzenie elewacji i prace wodno-kanalizacyjne.

Zgodnie z danymi serwisu wielkiebudowanie.pl, w przypadku materiałów więcej niż przed rokiem oczekiwano jedynie za materiały niezbędne do wykonania posadzek oraz malowania.

Uwzględniając wszystkie prace i materiały niezbędne do wzniesienia domu w stanie deweloperskim, przeciętny koszt wyniósł 6471 zł/mkw., powracając, po lipcowym odbiciu, ponownie poniżej progu 6,5 tys. zł/mkw.

Przeciętny koszt budowy domu był tym samym o 0,3 proc. niższy niż miesiąc wcześniej. W ujęciu rocznym wzrost wyniósł 1 proc. Nominalnie budowa domu podrożała średnio o 64 zł/mkw., co przy 120-metrowym budynku oznaczało wydatek ok. 776,5 tys. zł – wyższy przeciętnie o ok. 7,7 tys. zł w skali roku.

Choć w relacji miesięcznej potaniały usługi, a nie materiały, to w skali roku mieliśmy do czynienia z odwrotną tendencją. Przeciętny koszt robocizny wzrósł o 2,3 proc., w tym samym czasie wydatki, które trzeba ponieść na zakup materiałów wzrosły jedynie o 0,2 proc.

Ceny działek w wysokim locie

Zgodnie z danymi Bankier.pl, udostępnionymi przez Cenatorium, przeciętne kwoty płacone za działki budowlane wznoszą się coraz wyżej i w II kw. 2025 r. śrubowały kolejne rekordy. Wzrost średnich cen transakcyjnych gruntów budowlanych był szczególnie widoczny w największych polskich miastach, gdzie przeciętne kwoty płacone za parcele wzrosły w ujęciu kwartalnym od 2 do ponad 3 proc.

Drugi kwartał 2025 r. przyniósł za to lekkie hamowanie wzrostu średnich cen transakcyjnych działek budowlanych w mniejszych miejscowościach. W ujęciu rocznym stawki rosły tam jednak z podobnym nasileniem, jak w stolicach województw – od 3 proc. na Mazowszu do ponad 6 proc. w woj. wielkopolskim i warmińsko-mazurskim.

Działkom budowlanym daleko więc do rynku sprzedaży mieszkań, gdzie od roku mamy do czynienia z pełzającymi stawkami przeplatanymi często obniżkami. Podobieństwo między tymi dwoma rodzajami nieruchomości widać jednak w ujęciu dwuletnim. W obu przypadkach dominują wzrosty przekraczające 20 proc.

Chętnych na budowę domu przybywa powoli

Mimo iż liczba nowych budów prowadzonych przez inwestorów indywidualnych rośnie od dwóch lat, to statystykom prezentowanym przez Główny Urząd Statystyczny daleko do tych z lat 2020 – 2022.

W ciągu pierwszy trzech kwartałów 2025 r. Polacy rozpoczęli budowę 62,8 tys. domów jednorodzinnych (+2,3 proc. r/r). Nowych budów było także o 13 proc. (nominalnie o 7,3 tys.) więcej niż w analogicznym okresie 2023 r.

W porównaniu z 2022 r. zanotowano jednak spadek o ponad 8 proc., a względem najlepszego w historii gromadzenia danych przez GUS 2021 r. nowych budów było o blisko 26 proc. (21,8 tys.) mniej.

Analogiczna sytuacja obserwowana jest w przypadku pozwoleń na budowę uzyskiwanych przez inwestorów indywidualnych. Od początku roku do końca września urzędy wydały dokumenty uprawniające do budowy blisko 64,9 tys. domów, co oznaczało wzrost o 7,5 proc. w ujęciu rocznym oraz o 18,9 proc. względem analogicznego okresu 2023 r.

W porównaniu z najlepszym również w tym przypadku, 2021 r. pozwoleń przybyło jednak o jedną trzecią (nominalnie o 29,6 tys.) mniej.

Z kolei z uwagi na niższą liczbę nowych budów rejestrowanych w ostatnich trzech latach, obecny rok jest najgorszym od 2018 r. pod względem liczby domów oddawanych do użytku. W okresie I – III kw. 2025 r. GUS naliczył nieco ponad 49 tys. budynków oddanych przez inwestorów indywidualnych – o 5,5 proc. (nominalnie o 2,8 tys.) mniej niż przed rokiem.

Źródło: