Choć zarówno w wysokości, jak i natężeniu wzrostu cen przewodzą największe miasta, to rosnące w dwucyfrowym tempie stawki poturbowały także szukających własnego „M” w mniejszych polskich miastach. Średnie ceny ofertowe na rynku wtórnym wystrzeliły niezależnie od oferowanych metraży.
Coraz drożej, ale i tak znacznie taniej
W analizie posłużyliśmy się danymi Otodom Analytics za luty 2024 r, a dotyczącymi rynków wtórnych w 39 polskich miastach. Choć nie pominęliśmy najdroższych rynków – Warszawy, Krakowa, Gdańska czy Wrocławia, to skupiliśmy się na mniejszych miastach, tak wojewódzkich (Opole, Zielona Góra, Olsztyn), jak i powiatowych – Kalisz, Elbląg, Koszalin, Tarnów czy Chorzów.
I choć wzrosty w równym stopniu turbują szukających mieszkań z drugiej ręki zarówno w największych, jak i niespełna 100-tysięcznych miastach, to trzeba zaznaczyć, że w tych drugich stawki wpisywane w ogłoszeniach sprzedaży są nawet czterokrotnie niższe niż w Warszawie.
Mniejsze mieszkania najmocniej w górę
Co istotne, skala wzrostów średnich cen ofertowych dotknęła zwłaszcza mniejsze lokale – kawalerki o powierzchni poniżej 40 mkw., czyli takie, na które z uwagi na niższe ceny całkowite popyt najmocniej wystrzelił w erze „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”.
|
Średnie ceny ofertowe mieszkań (0-40 mkw.) na rynku wtórnym w wybranych miastach – luty 2024 r. |
|||
|---|---|---|---|
|
Miasto |
Stawka [w zł/mkw.] |
Zmiana r/r [w proc.] |
Zmiana r/r [w zł/mkw.] |
|
Warszawa |
20 032 |
+32,4 |
+4902 |
|
Kraków |
17 448 |
+31,3 |
+4160 |
|
Gdańsk |
17 096 |
+20,9 |
+2959 |
|
Gdynia |
14 107 |
+17,8 |
+2134 |
|
Wrocław |
15 220 |
+23,0 |
+2844 |
|
Poznań |
12 476 |
+20,3 |
+2108 |
|
Szczecin |
11 143 |
+17,4 |
+1655 |
|
Katowice |
9630 |
+18,7 |
+1516 |
|
Olsztyn |
9662 |
+14,2 |
+1200 |
|
Toruń |
9793 |
+14,1 |
+1210 |
|
Lublin |
11 016 |
+18,5 |
+1718 |
|
Bielsko-Biała |
9707 |
+21,7 |
+1733 |
|
Łódź |
8931 |
+18,3 |
+1381 |
|
Opole |
10 408 |
+16,5 |
+1476 |
|
Kielce |
9643 |
+18,7 |
+1517 |
|
Białystok |
10 860 |
+17,3 |
+1605 |
|
Gliwice |
7932 |
+15,0 |
+1036 |
|
Chorzów |
6263 |
+14,7 |
+801 |
|
Tychy |
8501 |
+26,4 |
+1778 |
|
Rzeszów |
11 531 |
+14,0 |
+1420 |
|
Bydgoszcz |
8297 |
+8,2 |
+628 |
|
Płock |
8271 |
+16,6 |
+1175 |
|
Legnica |
7102 |
+10,9 |
+697 |
|
Elbląg |
7349 |
+9,0 |
+609 |
|
Radom |
7087 |
+4,6 |
+309 |
|
Tarnów |
8174 |
+5,7 |
+440 |
|
Częstochowa |
6980 |
+7,4 |
+480 |
|
Koszalin |
7638 |
+4,6 |
+336 |
|
Dąbrowa Górnicza |
6014 |
+1,0 |
+62 |
|
Zabrze |
5762 |
-3,2 |
-190 |
|
Wałbrzych |
5077 |
+1,9 |
+93 |
|
Zielona Góra |
9044 |
+12,0 |
+966 |
|
Kalisz |
7710 |
+11,9 |
+822 |
|
Rybnik |
6555 |
+22,9 |
+1222 |
|
Sosnowiec |
6334 |
+9,1 |
+529 |
|
Gorzów Wlkp. |
7926 |
+17,6 |
+1188 |
|
Ruda Śląska |
5220 |
+7,9 |
+382 |
|
Włocławek |
5976 |
+4,5 |
+260 |
|
Bytom |
5013 |
+14,3 |
+627 |
|
Źródło: Otodom Analytics |
|||
Wyraźnie w górę, w dwucyfrowym tempie, w większości analizowanych miast powędrowała także przeciętna wycena większych lokali (40-59 mkw.), na które w drugim półroczu 2023 r. z „Bezpiecznym kredytem 2 proc.” popyt wzrósł równie mocno.
|
Średnie ceny ofertowe mieszkań (40-59 mkw.) na rynku wtórnym w wybranych miastach – luty 2024 r. |
|||
|---|---|---|---|
|
Miasto |
Stawka [w zł/mkw.] |
Zmiana r/r [w proc.] |
Zmiana r/r [w zł/mkw.] |
|
Warszawa |
17 544 |
+29,3 |
+3979 |
|
Kraków |
16 075 |
+32,0 |
+3893 |
|
Gdańsk |
15 130 |
+21,6 |
+2684 |
|
Gdynia |
13 088 |
+20,2 |
+2200 |
|
Wrocław |
13 252 |
+23,9 |
+2555 |
|
Poznań |
11 570 |
+21,8 |
+2068 |
|
Szczecin |
9917 |
+17,9 |
+1507 |
|
Katowice |
7823 |
+6,0 |
+444 |
|
Olsztyn |
9030 |
+16,3 |
+1267 |
|
Toruń |
8760 |
+14,2 |
+1086 |
|
Lublin |
10 080 |
+17,1 |
+1475 |
|
Bielsko-Biała |
9119 |
+22,5 |
+1675 |
|
Łódź |
8411 |
+19,3 |
+1360 |
|
Opole |
9297 |
+20,0 |
+1547 |
|
Kielce |
8610 |
+22,0 |
+1551 |
|
Białystok |
9850 |
+20,7 |
+1691 |
|
Gliwice |
7339 |
+16,3 |
+1027 |
|
Chorzów |
6504 |
+18,0 |
+992 |
|
Tychy |
8067 |
+25,0 |
+1611 |
|
Rzeszów |
10 281 |
+15,6 |
+1385 |
|
Bydgoszcz |
7941 |
+13,4 |
+936 |
|
Płock |
7962 |
+21,6 |
+1415 |
|
Legnica |
6790 |
+16,8 |
+975 |
|
Elbląg |
7027 |
+15,6 |
+946 |
|
Radom |
6840 |
+10,8 |
+664 |
|
Tarnów |
7076 |
+2,5 |
+170 |
|
Częstochowa |
6623 |
+13,2 |
+770 |
|
Koszalin |
7403 |
+5,3 |
+374 |
|
Dąbrowa Górnicza |
5947 |
+10,1 |
+546 |
|
Zabrze |
5433 |
+0,6 |
+32 |
|
Wałbrzych |
5028 |
+8,6 |
+399 |
|
Zielona Góra |
8325 |
+11,6 |
+862 |
|
Kalisz |
6870 |
+13,0 |
+789 |
|
Rybnik |
5611 |
+15,6 |
+757 |
|
Sosnowiec |
5800 |
+10,7 |
+559 |
|
Gorzów Wlkp. |
7267 |
+14,7 |
+931 |
|
Ruda Śląska |
5271 |
+7,5 |
+369 |
|
Włocławek |
5437 |
-1,6 |
-88 |
|
Bytom |
4658 |
+12,7 |
+525 |
|
Źródło: Otodom Analytics |
|||
Ze znaczącymi podwyżkami w ujęciu rocznym muszą mierzyć się także szukający mieszkań większych – o powierzchni przekraczającej 60 mkw.
Miasto miastu nie równe
Przy czym spore rozbieżności w wycenie mieszkań panowały zarówno w przypadku poszczególnych miast, jak i metraży w obrębie jednego miasta. Za przykład drugiej sytuacji niech posłuży Bielsko-Biała, gdzie średnie ceny ofertowe dyktowane za największe mieszkania o powierzchni przekraczającej 90 mkw. powędrowały w ciągu roku w górę o 5 proc.
|
Średnie ceny ofertowe mieszkań (60-89 mkw.) na rynku wtórnym w wybranych miastach – luty 2024 r. |
|||
|---|---|---|---|
|
Miasto |
Stawka [w zł/mkw.] |
Zmiana r/r [w proc.] |
Zmiana r/r [w zł/mkw.] |
|
Warszawa |
17 370 |
+24,4 |
+3403 |
|
Kraków |
15 906 |
+27,6 |
+3439 |
|
Gdańsk |
14 633 |
+15,1 |
+1925 |
|
Gdynia |
13 379 |
+14,5 |
+1697 |
|
Wrocław |
12 207 |
+19,2 |
+1967 |
|
Poznań |
10 763 |
+16,9 |
+1556 |
|
Szczecin |
8941 |
+12,8 |
+1015 |
|
Katowice |
8612 |
+20,8 |
+1481 |
|
Olsztyn |
8363 |
+16,3 |
+1173 |
|
Toruń |
8833 |
+23,0 |
+1650 |
|
Lublin |
9265 |
+14,8 |
+1191 |
|
Bielsko-Biała |
9233 |
+23,7 |
+1771 |
|
Łódź |
8419 |
+13,9 |
+1029 |
|
Opole |
8701 |
+20,1 |
+1457 |
|
Kielce |
8720 |
+20,4 |
+1476 |
|
Białystok |
9552 |
+19,6 |
+1565 |
|
Gliwice |
6976 |
+13,9 |
+852 |
|
Chorzów |
6185 |
+10,5 |
+586 |
|
Tychy |
7539 |
+11,8 |
+795 |
|
Rzeszów |
9675 |
+21,7 |
+1727 |
|
Bydgoszcz |
7632 |
+7,5 |
+534 |
|
Płock |
7531 |
+26,3 |
+1568 |
|
Legnica |
5965 |
+13,2 |
+695 |
|
Elbląg |
6820 |
+6,3 |
+407 |
|
Radom |
6625 |
+5,7 |
+358 |
|
Tarnów |
6478 |
+5,8 |
+355 |
|
Częstochowa |
7080 |
+10,6 |
+681 |
|
Koszalin |
7431 |
+10,4 |
+702 |
|
Dąbrowa Górnicza |
5990 |
+9,3 |
+510 |
|
Zabrze |
5212 |
-3,1 |
-168 |
|
Wałbrzych |
4232 |
+5,9 |
+236 |
|
Zielona Góra |
7847 |
+14,7 |
+1003 |
|
Kalisz |
6349 |
+15,1 |
+832 |
|
Rybnik |
5593 |
+21,3 |
+982 |
|
Sosnowiec |
5710 |
+12,7 |
+644 |
|
Gorzów Wlkp. |
6795 |
+3,6 |
+235 |
|
Ruda Śląska |
4787 |
+8,3 |
+365 |
|
Włocławek |
5490 |
-2,3 |
-132 |
|
Bytom |
4099 |
+3,9 |
+153 |
|
Źródło: Otodom Analytics |
|||
W tym samym czasie przeciętna wycena pozostałych metraży wzrosła o przeszło 20 proc.
Odwrotna sytuacja miała miejsce w Chorzowie, gdzie za największe lokale oczekiwano średnio o blisko 31 proc. więcej niż w analogicznym miesiącu 2023 r., a za kawalerki o 15 proc. więcej, czy Elbląg, gdzie średnia cena ofertowa wpisywana w ogłoszeniach dotyczących sprzedaży kawalerek z drugiej ręki wzrosła w ciągu roku o 9 proc., podczas gdy większe lokale (40-59 mkw.) podrożały w ofertach średnio o blisko 16 proc.
Śląskie na czele wzrostów
Przejdźmy jednak do poszczególnych metraży. W przypadku najmniejszych lokali o powierzchni nieprzekraczającej 40 mkw. spośród miast niebędących stolicami województw najmocniej – o ponad 20 proc. – wzrosła wycena na rynkach wtórnych na południu woj. śląskiego: w Tychach, Rybniku i Bielsko-Białej.
|
Średnie ceny ofertowe mieszkań (0-40 mkw.) na rynku wtórnym w wybranych miastach – luty 2024 r. |
|||
|---|---|---|---|
|
Miasto |
Stawka [w zł/mkw.] |
Zmiana r/r [w proc.] |
Zmiana r/r [w zł/mkw.] |
|
Warszawa |
20 032 |
+32,4 |
+4902 |
|
Kraków |
17 448 |
+31,3 |
+4160 |
|
Gdańsk |
17 096 |
+20,9 |
+2959 |
|
Gdynia |
14 107 |
+17,8 |
+2134 |
|
Wrocław |
15 220 |
+23,0 |
+2844 |
|
Poznań |
12 476 |
+20,3 |
+2108 |
|
Szczecin |
11 143 |
+17,4 |
+1655 |
|
Katowice |
9630 |
+18,7 |
+1516 |
|
Olsztyn |
9662 |
+14,2 |
+1200 |
|
Toruń |
9793 |
+14,1 |
+1210 |
|
Lublin |
11 016 |
+18,5 |
+1718 |
|
Bielsko-Biała |
9707 |
+21,7 |
+1733 |
|
Łódź |
8931 |
+18,3 |
+1381 |
|
Opole |
10 408 |
+16,5 |
+1476 |
|
Kielce |
9643 |
+18,7 |
+1517 |
|
Białystok |
10 860 |
+17,3 |
+1605 |
|
Gliwice |
7932 |
+15,0 |
+1036 |
|
Chorzów |
6263 |
+14,7 |
+801 |
|
Tychy |
8501 |
+26,4 |
+1778 |
|
Rzeszów |
11 531 |
+14,0 |
+1420 |
|
Bydgoszcz |
8297 |
+8,2 |
+628 |
|
Płock |
8271 |
+16,6 |
+1175 |
|
Legnica |
7102 |
+10,9 |
+697 |
|
Elbląg |
7349 |
+9,0 |
+609 |
|
Radom |
7087 |
+4,6 |
+309 |
|
Tarnów |
8174 |
+5,7 |
+440 |
|
Częstochowa |
6980 |
+7,4 |
+480 |
|
Koszalin |
7638 |
+4,6 |
+336 |
|
Dąbrowa Górnicza |
6014 |
+1,0 |
+62 |
|
Zabrze |
5762 |
-3,2 |
-190 |
|
Wałbrzych |
5077 |
+1,9 |
+93 |
|
Zielona Góra |
9044 |
+12,0 |
+966 |
|
Kalisz |
7710 |
+11,9 |
+822 |
|
Rybnik |
6555 |
+22,9 |
+1222 |
|
Sosnowiec |
6334 |
+9,1 |
+529 |
|
Gorzów Wlkp. |
7926 |
+17,6 |
+1188 |
|
Ruda Śląska |
5220 |
+7,9 |
+382 |
|
Włocławek |
5976 |
+4,5 |
+260 |
|
Bytom |
5013 |
+14,3 |
+627 |
|
Źródło: Otodom Analytics |
|||
Nie wszędzie jednak stawki wpisywane w ogłoszeniach rosły tak szybko. Różnice występowały także pomiędzy miastami położonymi niedaleko siebie. Dla porównania, z obniżką średniej ceny ofertowej o 3,2 proc. mieliśmy do czynienia w niedalekim Zabrzu, gdzie w przypadku wszystkich metraży dominowały spadki.
|
Średnie ceny ofertowe mieszkań (40-59 mkw.) na rynku wtórnym w wybranych miastach – luty 2024 r. |
|||
|---|---|---|---|
|
Miasto |
Stawka [w zł/mkw.] |
Zmiana r/r [w proc.] |
Zmiana r/r [w zł/mkw.] |
|
Warszawa |
17 544 |
+29,3 |
+3979 |
|
Kraków |
16 075 |
+32,0 |
+3893 |
|
Gdańsk |
15 130 |
+21,6 |
+2684 |
|
Gdynia |
13 088 |
+20,2 |
+2200 |
|
Wrocław |
13 252 |
+23,9 |
+2555 |
|
Poznań |
11 570 |
+21,8 |
+2068 |
|
Szczecin |
9917 |
+17,9 |
+1507 |
|
Katowice |
7823 |
+6,0 |
+444 |
|
Olsztyn |
9030 |
+16,3 |
+1267 |
|
Toruń |
8760 |
+14,2 |
+1086 |
|
Lublin |
10 080 |
+17,1 |
+1475 |
|
Bielsko-Biała |
9119 |
+22,5 |
+1675 |
|
Łódź |
8411 |
+19,3 |
+1360 |
|
Opole |
9297 |
+20,0 |
+1547 |
|
Kielce |
8610 |
+22,0 |
+1551 |
|
Białystok |
9850 |
+20,7 |
+1691 |
|
Gliwice |
7339 |
+16,3 |
+1027 |
|
Chorzów |
6504 |
+18,0 |
+992 |
|
Tychy |
8067 |
+25,0 |
+1611 |
|
Rzeszów |
10 281 |
+15,6 |
+1385 |
|
Bydgoszcz |
7941 |
+13,4 |
+936 |
|
Płock |
7962 |
+21,6 |
+1415 |
|
Legnica |
6790 |
+16,8 |
+975 |
|
Elbląg |
7027 |
+15,6 |
+946 |
|
Radom |
6840 |
+10,8 |
+664 |
|
Tarnów |
7076 |
+2,5 |
+170 |
|
Częstochowa |
6623 |
+13,2 |
+770 |
|
Koszalin |
7403 |
+5,3 |
+374 |
|
Dąbrowa Górnicza |
5947 |
+10,1 |
+546 |
|
Zabrze |
5433 |
+0,6 |
+32 |
|
Wałbrzych |
5028 |
+8,6 |
+399 |
|
Zielona Góra |
8325 |
+11,6 |
+862 |
|
Kalisz |
6870 |
+13,0 |
+789 |
|
Rybnik |
5611 |
+15,6 |
+757 |
|
Sosnowiec |
5800 |
+10,7 |
+559 |
|
Gorzów Wlkp. |
7267 |
+14,7 |
+931 |
|
Ruda Śląska |
5271 |
+7,5 |
+369 |
|
Włocławek |
5437 |
-1,6 |
-88 |
|
Bytom |
4658 |
+12,7 |
+525 |
|
Źródło: Otodom Analytics |
|||
Względnie stabilne stawki panowały także we Włocławku, Tarnowie, Rudzie Śląskiej czy Elblągu, na co wpływ miała przede wszystkim niższa wyprzedaż oferty w drugim półroczu 2023 r.
10 000+ domeną miast wojewódzkich
W większości miast odnotowano jednak dwucyfrowe wzrosty, które sprawiły, że w wielu analizowanych miastach średnia wycena przekroczyła barierę 10 tys. zł/mkw. Takie stawki, również w przypadku większych mieszkań (40-59 mkw.), to jednak wciąż domena miast wojewódzkich. Do tego grona dołączyły jednak nieco mniejsze z nich, choćby Rzeszów, Opole, a powoli dobijają do niej: Toruń, Olsztyn, Katowice czy Kielce.
