Kaucja ma zabezpieczać interesy tego ostatniego, jeśli w mieszkaniu dojdzie do szkód powstałych w wyniku wynajmu lub lokator będzie miał zaległości z czynszem bądź z opłatami. Jak podkreślają eksperci portalu GetHome.pl, nie każdy jednak zdaje sobie sprawę, że wysokość kaucji nie może być ustalana dowolnie oraz że po zakończeniu umowy najmu (o ile nie ma żadnych roszczeń właściciela) powinna zostać zwrócona najemcy w kwocie powiększonej o waloryzację.
Kaucja to kwota pieniędzy zabezpieczająca interesy wynajmującego na wypadek, gdyby w mieszkaniu doszło do strat, zniszczeń, lokator nie opłacał czynszu czy też nie dokonywał płatności za media.
Zgodnie z art.6 ustawy o ochronie praw lokatorów: “Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu.”
Jak więc wynika z brzmienia powyższego przepisu, kaucja może dotyczyć wprost należności finansowych, które nie zostały uregulowane, ale oczywiście nie tylko. Chodzi również o stan techniczny nieruchomości. Generalnie lokator powinien zwrócić mieszkanie w stanie niepogorszonym. Zgodnie ze wspomnianą ustawą o ochronie praw lokatorów najemcę obciąża naprawa i konserwacja:
- podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;
- okien i drzwi;
- wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;
- trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;
- osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;
- pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;
- etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;
- przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;
- innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:
- malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,
- malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.
Co więcej, według ustawy: po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw, a także zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego wymienionych w art. 6b ust. 2 pkt 4, które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy.
Jak więc widzimy, odpowiedzialność lokatora za stan techniczny i stopień zużycia mieszkania wcale nie jest mała. Ewentualne niewypełnienie obowiązków i koszty powstałe w tym zakresie może rekompensować właśnie kaucja.
By jednak nie było wątpliwości, w jakim stanie technicznym jest mieszkanie w momencie podpisywania umowy najmu, strony powinny przygotować protokół zdawczo-odbiorczy.
Art. 6c. Przed wydaniem lokalu najemcy strony sporządzają protokół, w którym określają stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń. Protokół stanowi podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu.
Warto zadbać, by protokół był jak najbardziej szczegółowy, tak by później nie było żadnych nieporozumień co do wyjściowego stanu mieszkania. Najlepiej w tym celu sporządzić również dokumentację fotograficzną.
Wysokość kaucji za mieszkanie
Tradycyjnie na rynku najmu prywatnego spotyka się umowy, w których wynajmujący pobiera kaucję w wysokości pojedynczego czynszu. Kaucje o wartości równej dwukrotności czynszu uważa się już za wysokie, tymczasem daleko im do górnej granicy możliwej wartości kaucji określonej w ustawie o prawach lokatorów.
Zgodnie z art. 6. 1. kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.
Należy tu zaznaczyć, że w przypadku innych form prawnych najmu wysokość maksymalnej kaucji się różni. Dla tzw. najmu okazjonalnego i najmu instytucjonalnego maksymalnie może wynosić równowartość 6 miesięcznych czynszów.
Zwrot kaucji za lokal
Mało kto zdaje sobie sprawę, że zgodnie z przepisami wynajmujący po zakończeniu umowy najmu powinien zwrócić lokatorowi kaucję w kwocie powiększonej o waloryzację.
Jak mówi art. 6 pkt. 3 ustawy: zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana.
Wynajmujący ma miesiąc na oddanie pełnej kaucji lokatorowi, chyba że odjął od niej równowartość swoich należności.
Brak zwrotu kaucji - jak lokator może ubiegać się o swoje
Zdarza się jeśli mieszkanie jest w stanie niepogorszonym i wynajmujący nie ma żadnych roszczeń, że kaucja pokrywa czynsz najmu za ostatni miesiąc trwania umowy. Wówczas nie jest już zwracana.
Co jednak zrobić w sytuacji, gdy lokator ostatni czynsz zapłacił, a właściciel/wynajmujący nie chce kaucji zwrócić? Przede wszystkim należy koniecznie na starcie najmu wpisać fakt jej pobrania i warunki zwrotu do umowy najmu. Warto tam też zaznaczyć, w jaki sposób właściciel ma zwrócić kaucję - czy gotówką za potwierdzeniem, czy przelewem bankowym, na jakie konto itp. Jeśli umowa najmu wygaśnie, a wynajmujący po miesięcznym, ustawowym okresie, kaucji nie zwróci, lokatorowi pozostaje wezwanie go do tego.
W takim wezwaniu należy powołać się na umowę najmu, określić termin zwrotu (np. 2 tygodnie) i podać, w jaki sposób kaucja ma być zwrócona.
Jeśli jednak tak się nie stanie, a pieniądze nie trafią do lokatora, wówczas nie pozostaje mu nic innego, jak złożyć pozew do sądu i w ten sposób walczyć o odzyskanie swoich pieniędzy.
Marcin Moneta
