Czynsze za wynajem mieszkań niebawem znów mogą zacząć szybko rosnąć. Sprawdzamy, czy lokator może łatwo zakwestionować nadmierne podwyżki.
Za naszą zachodnią granicą podwyżki czynszu są gorącym tematem. Atmosferę dodatkowo podgrzał wyrok Federalnego Trybunału Konstytucyjnego stwierdzający nieważność pięcioletniego zamrożenia stawek czynszowych na terenie Berlina.
W Polsce sytuacja wygląda nieco inaczej, bo wynajmujący mieszkania mocno odczuli skutki pandemii. Dodatkowo nie mogą oni eksmitować zadłużonych najemców ze względu na przepisy tarczy antykryzysowej. Niemniej jednak można spodziewać się, że w dłuższej perspektywie czynsze powrócą do wzrostowego trendu. Przemawia za tym wzrost cen mieszkań oraz relatywnie wysoki poziom inflacji.
Nie należy także zapominać o prognozach zakładających ponad pięcioprocentowy wzrost gospodarczy w 2022 r. W związku z powyższym eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili wyjaśnić, jak najemcy mieszkań mogą bronić się przed zakusami wynajmujących, którzy będą chcieli sobie zrekompensować trudny pandemiczny okres poprzez podwyżki czynszu.
Przeczytaj także
W najmie okazjonalnym czynsz rośnie swobodnie
Informacji o zasadach podwyższania czynszu trzeba szukać w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733). Warto jednak pamiętać, że w kontekście czynszowych ograniczeń ten akt prawny nie ma zastosowania do najmu okazjonalnego oraz najmu instytucjonalnego. Stanowi to dobrą wiadomość dla właścicieli mieszkań, którzy oferują właśnie takie warianty wynajmu. Warto przypomnieć, że obecnie najem instytucjonalny jest zastrzeżony dla przedsiębiorców. Umowy najmu okazjonalnego mogą natomiast oferować tylko osoby prowadzące najem prywatny (poza działalnością gospodarczą).
Kwestia ustawowych ograniczeń dotyczących podwyższania czynszu jest jednak ważna, bo większość umów najmu lokali w Polsce nadal nie ma charakteru okazjonalnego lub instytucjonalnego. Ostrożne szacunki wskazują, że tylko 10-15% wszystkich zawartych umów najmu mieszkań opiera się na zasadach wynajmu okazjonalnego. Z kolei udział rynkowy najmu instytucjonalnego jest na razie marginalny (poniżej 5%).
"Gwarantowana wysoka stopa zwrotu", czyli ile można zarobić na wynajmie mieszkania
Zakupy mieszkaniowe z przeznaczeniem na wynajem to ciągle bardzo popularna forma inwestowania. Rynek najmu kusi wysokimi stopami zwrotu. Czy rzeczywiście da się dużo zarobić? Zapewne tak, jednak by mieć prawdziwy obraz zyskowności naszego biznesu, powinniśmy umieć rzetelnie wyliczyć rentowność inwestycji.
Podwyżki czynszu nie powinny być zbyt częste
Ustawa o ochronie praw lokatorów dotycząca większości zawieranych w Polsce umów najmu mieszkań wskazuje, że podwyżka czynszu lub opłat zależnych od właściciela lokum może być dokonana nie częściej niż raz na sześć miesięcy. Termin wypowiedzenia aktualnej wysokości czynszu oraz wspomnianych opłat wynosi trzy miesiące. Dodatkowo wypowiedzenie wysokości czynszu lub opłat zależnych od właściciela mieszkania musi być dokonane pisemnie (pod rygorem nieważności). Umowa najmu może przewidywać tylko takie rozwiązania, które są bardziej korzystne dla lokatora względem zasad opisywanych powyżej. Identyczne zastrzeżenie dotyczy też innych kwestii uregulowanych przez ustawę o ochronie praw lokatorów.
Właściciel ma prawo zapewnić sobie godziwy zysk
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają również uwagę, że ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje specjalny tryb podwyżek skutkujących przekroczeniem przez roczny czynsz progu 3% wartości odtworzeniowej mieszkania lub następujących z wyższego poziomu niż to 3%. Wartość odtworzeniową oblicza się na podstawie powierzchni lokum oraz wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych. Ten wskaźnik jest ogłaszany w wojewódzkim dzienniku urzędowym - osobno dla miast wojewódzkich i pozostałej części województwa.
Podwyżka związana z przekroczeniem wspomnianego trzyprocentowego limitu powinna być pisemnie uzasadniona (pod rygorem nieważności) w ciągu 14 dni od otrzymania pisemnego wniosku lokatora. Dodatkowe uzasadnienia nie są konieczne, jeśli procentowa podwyżka czynszu nie przekroczyła w danym roku średniorocznego wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym. Obowiązujące przepisy pozwalają też uzasadnić podwyżkę czynszu koniecznością osiągnięcia godziwego zysku i odpowiedniego rocznego zwrotu kapitału (max. 1,5% kosztów budowy lub zakupu lokum oraz max. 10% nakładów na trwałe ulepszenie).
Przeczytaj także
Obecne przepisy tylko w teorii są prolokatorskie
Najemca w obliczu podwyżki czynszu ma dwa miesiące na jej akceptację, skierowanie pozwu do sądu w specjalnym trybie lub odmowę zaakceptowania zmian. W tym ostatnim przypadku termin wypowiedzenia umowy najmu domyślnie wynosi trzy miesiące i jest naliczany od czasu wypowiedzenia wcześniejszej wysokości czynszu. Droga sądowa teoretycznie wydaje się korzystna, ponieważ wstrzymuje podwyżki aż do czasu prawomocnego rozstrzygnięcia sporu i obliguje właściciela mieszkania do uzasadnienia wyższej stawki czynszowej. Warto jednak pamiętać o dwóch kwestiach, które sprawiają, że obowiązujące prawo jest mniej prolokatorskie, niż można by sądzić. Po pierwsze, klauzula godziwego zysku wydaje się bardzo ogólna, a jej interpretacja zależy od sądu (często korzystającego z opinii biegłych). Po drugie, na rozstrzygnięcie sprawy przez sąd cywilny trzeba dość długo poczekać.
Andrzej Prajsnar
