REKLAMA

Czynsze znów mogą zacząć szybko rosnąć. Sprawdzamy, jak bronić się przed nadmiernymi podwyżkami

2021-07-04 06:00
publikacja
2021-07-04 06:00
Czynsze znów mogą zacząć szybko rosnąć. Sprawdzamy, jak bronić się przed nadmiernymi podwyżkami
Czynsze znów mogą zacząć szybko rosnąć. Sprawdzamy, jak bronić się przed nadmiernymi podwyżkami
fot. Andrey_Popov / / Shutterstock

Czynsze za wynajem mieszkań niebawem znów mogą zacząć szybko rosnąć. Sprawdzamy, czy lokator może łatwo zakwestionować nadmierne podwyżki.

Za naszą zachodnią granicą podwyżki czynszu są gorącym tematem. Atmosferę dodatkowo podgrzał wyrok Federalnego Trybunału Konstytucyjnego stwierdzający nieważność pięcioletniego zamrożenia stawek czynszowych na terenie Berlina.

W Polsce sytuacja wygląda nieco inaczej, bo wynajmujący mieszkania mocno odczuli skutki pandemii. Dodatkowo nie mogą oni eksmitować zadłużonych najemców ze względu na przepisy tarczy antykryzysowej. Niemniej jednak można spodziewać się, że w dłuższej perspektywie czynsze powrócą do wzrostowego trendu. Przemawia za tym wzrost cen mieszkań oraz relatywnie wysoki poziom inflacji.

Nie należy także zapominać o prognozach zakładających ponad pięcioprocentowy wzrost gospodarczy w 2022 r. W związku z powyższym eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili wyjaśnić, jak najemcy mieszkań mogą bronić się przed zakusami wynajmujących, którzy będą chcieli sobie zrekompensować trudny pandemiczny okres poprzez podwyżki czynszu.

W najmie okazjonalnym czynsz rośnie swobodnie

Informacji o zasadach podwyższania czynszu trzeba szukać w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733). Warto jednak pamiętać, że w kontekście czynszowych ograniczeń ten akt prawny nie ma zastosowania do najmu okazjonalnego oraz najmu instytucjonalnego. Stanowi to dobrą wiadomość dla właścicieli mieszkań, którzy oferują właśnie takie warianty wynajmu. Warto przypomnieć, że obecnie najem instytucjonalny jest zastrzeżony dla przedsiębiorców. Umowy najmu okazjonalnego mogą natomiast oferować tylko osoby prowadzące najem prywatny (poza działalnością gospodarczą).

Kwestia ustawowych ograniczeń dotyczących podwyższania czynszu jest jednak ważna, bo większość umów najmu lokali w Polsce nadal nie ma charakteru okazjonalnego lub instytucjonalnego. Ostrożne szacunki wskazują, że tylko 10-15% wszystkich zawartych umów najmu mieszkań opiera się na zasadach wynajmu okazjonalnego. Z kolei udział rynkowy najmu instytucjonalnego jest na razie marginalny (poniżej 5%).

"Gwarantowana wysoka stopa zwrotu", czyli ile można zarobić na wynajmie mieszkania

Zakupy mieszkaniowe z przeznaczeniem na wynajem to ciągle bardzo popularna forma inwestowania. Rynek najmu kusi wysokimi stopami zwrotu. Czy rzeczywiście da się dużo zarobić? Zapewne tak, jednak by mieć prawdziwy obraz zyskowności naszego biznesu, powinniśmy umieć rzetelnie wyliczyć rentowność inwestycji.

Podwyżki czynszu nie powinny być zbyt częste

Ustawa o ochronie praw lokatorów dotycząca większości zawieranych w Polsce umów najmu mieszkań wskazuje, że podwyżka czynszu lub opłat zależnych od właściciela lokum może być dokonana nie częściej niż raz na sześć miesięcy. Termin wypowiedzenia aktualnej wysokości czynszu oraz wspomnianych opłat wynosi trzy miesiące. Dodatkowo wypowiedzenie wysokości czynszu lub opłat zależnych od właściciela mieszkania musi być dokonane pisemnie (pod rygorem nieważności). Umowa najmu może przewidywać tylko takie rozwiązania, które są bardziej korzystne dla lokatora względem zasad opisywanych powyżej. Identyczne zastrzeżenie dotyczy też innych kwestii uregulowanych przez ustawę o ochronie praw lokatorów.

Właściciel ma prawo zapewnić sobie godziwy zysk

Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają również uwagę, że ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje specjalny tryb podwyżek skutkujących przekroczeniem przez roczny czynsz progu 3% wartości odtworzeniowej mieszkania lub następujących z wyższego poziomu niż to 3%. Wartość odtworzeniową oblicza się na podstawie powierzchni lokum oraz wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych. Ten wskaźnik jest ogłaszany w wojewódzkim dzienniku urzędowym - osobno dla miast wojewódzkich i pozostałej części województwa.

Podwyżka związana z przekroczeniem wspomnianego trzyprocentowego limitu powinna być pisemnie uzasadniona (pod rygorem nieważności) w ciągu 14 dni od otrzymania pisemnego wniosku lokatora. Dodatkowe uzasadnienia nie są konieczne, jeśli procentowa podwyżka czynszu nie przekroczyła w danym roku średniorocznego wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym. Obowiązujące przepisy pozwalają też uzasadnić podwyżkę czynszu koniecznością osiągnięcia godziwego zysku i odpowiedniego rocznego zwrotu kapitału (max. 1,5% kosztów budowy lub zakupu lokum oraz max. 10% nakładów na trwałe ulepszenie).

Obecne przepisy tylko w teorii są prolokatorskie

Najemca w obliczu podwyżki czynszu ma dwa miesiące na jej akceptację, skierowanie pozwu do sądu w specjalnym trybie lub odmowę zaakceptowania zmian. W tym ostatnim przypadku termin wypowiedzenia umowy najmu domyślnie wynosi trzy miesiące i jest naliczany od czasu wypowiedzenia wcześniejszej wysokości czynszu. Droga sądowa teoretycznie wydaje się korzystna, ponieważ wstrzymuje podwyżki aż do czasu prawomocnego rozstrzygnięcia sporu i obliguje właściciela mieszkania do uzasadnienia wyższej stawki czynszowej. Warto jednak pamiętać o dwóch kwestiach, które sprawiają, że obowiązujące prawo jest mniej prolokatorskie, niż można by sądzić. Po pierwsze, klauzula godziwego zysku wydaje się bardzo ogólna, a jej interpretacja zależy od sądu (często korzystającego z opinii biegłych). Po drugie, na rozstrzygnięcie sprawy przez sąd cywilny trzeba dość długo poczekać.

Andrzej Prajsnar

Źródło:
Tematy
Sprawdź jak zyskać nawet 420 zł z Kontem Jakie Chcę

Sprawdź jak zyskać nawet 420 zł z Kontem Jakie Chcę

Advertisement

Powiązane: Najem i wynajem mieszkania

Komentarze (31)

dodaj komentarz
jpelerj
Artykuł przypomina naganianie Franka Dolasa na grę w trzy karty: Ludzie, zwariowałem, chcę za darmo pieniądze rozdawać! Na razie czynsze spadły i stoją, ale nie zawadzi podsunąć pomysłu, że może kiedys podskoczą...ROTFL
jsunday
A teraz proszę zajrzeć na stronę 34 i zobaczyć jak poleciały ceny transakcyjne mieszkań w Warszawie hahahaha
Powyżej 60 m2 spadki są rzędu 8-10% kw/kw hahahahah

od 60,1 do 80 mkw. IV kw 20 - 10 123, I kw, 21 9 389
powyżej 80,1 mkw. IV kw. 20 11 483, I kw 21 - 10 219

https://www.nbp.pl/publikacje/rynek_nieruchomosci/ceny_mieszkan_03_2021.pdf
trolley
Myślę że fliperom porobiło się ciepło :) Jak jeszcze patrzą na wolumeny to wręcz gorąco hehe
marekpoznan
Jeden kwartał to za mało aby coś wywnioskować, jedyne co faktycznie jest zastanawiające to gwałtowny spadek transakcji na rynku wtórnym. Brać fliperska nie ma komu upchnąć gorącego kartofla..?
trolley odpowiada marekpoznan
Ale wiesz że deweloperzy zaczęli masowo wliczać rezerwację do sprzedaży. Możliwe że na pierwotnym też trwa kreatywna księgowość. Poza tym spójrz chociażby na Otodom, wtórny, Wawa, rok budowy 2020+ ile wisi ogłoszeń. Toż to nowe kwadraty nie śmiganie a na wtórnym hehe.
piotr76 odpowiada marekpoznan
Pandemia też trochę zmieniła rynek. Jeszcze z 1,5 roku temu powszechnie uważano, że ludzie dalej będą masowo migrować z prowincji do największych miast i kupować tam mieszkania po każdej cenie. A przez wirusa sytuacja się odwróciła, teraz działki budowlane poza miastem sprzedają się od ręki, widać też że sporo Pandemia też trochę zmieniła rynek. Jeszcze z 1,5 roku temu powszechnie uważano, że ludzie dalej będą masowo migrować z prowincji do największych miast i kupować tam mieszkania po każdej cenie. A przez wirusa sytuacja się odwróciła, teraz działki budowlane poza miastem sprzedają się od ręki, widać też że sporo ludzi zaczyna remontować/przebudowywać "ojcowizny" na wsi.
jpeterj
Po paragonach grozy przyjdą czynsze grozy. Niech tylko studenci wrócą na uczelnie.
trolley
Hehe. Na razie to są czynsze grozy.. dla właścicieli nieruchów w kredycie :) Drugi rok bez studentów się szykuje tak że se możesz ich sstraszyć :) A jak już wrócą to się okaże że wróciła połowa tego co było 10 lat temu heh.
marekpoznan
Niby dlaczego? Mieszkań więcej studentów mniej, wiesz co to podaż i popyt...?
marekpoznan
Tytuł mi nie pasuje do bankiera, powinien być jakoś taki:
Czynsze znów mogą zacząć szybko spadać. Sprawdzamy, jak bronić się przed negocjacjami ze strony lokatorów.

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki