Nowy rządowy program pomocy na rynku mieszkaniowym, który zastąpi "Mieszkanie dla młodych", nabiera rumieńców. Już w marcu mają być gotowe pierwsze tanie czynszówki od państwa, w ramach "Mieszkania Plus". Do programu zgłosiło się już ponad 70 miast w całym kraju.
Filozofia pomagania w nowej formule, opiera się na zupełnie innych założeniach. Państwo nie dopłaci już do wkładu własnego kredytu mieszkaniowego. Zamiast tego proponuje oszczędzanie na cele mieszkaniowe w ramach Indywidualnych Kont Mieszkaniowych, gdzie za sumienne odkładanie pieniędzy dopłaci premię, i wreszcie punkt główny nowego programu - a więc budowę tanich mieszkań na wynajem, z opcją dojścia do własności po 30 latach wynajmowania (i pokrywania odpowiednio wyższego czynszu).
Cele, jakie zostały postawione przed "Mieszkaniem Plus" są bardzo ambitne. Ma on tworzyć zręby najmu instytucjonalnego w Polsce, ale co ważniejsze - lokale od państwa mają zniwelować deficyt mieszkaniowy w naszym kraju. Na braku dostępu do nowych mieszkań cierpią zwłaszcza małe miejscowości, gdzie rynek pierwotny praktycznie nie istnieje. Statystyki prezentują się fatalnie. Obecnie na 1000 mieszkańców naszego kraju przypadają 363 lokale mieszkaniowe. Średnia unijna to 435 mieszkań.
Wedle zapowiedzi rządowych, dzięki "Mieszkaniu Plus" niekorzystny dla Polski wskaźnik miałby się wyrównać z przeciętną dla wspólnoty do 2030 roku. Zdaniem ekspertów portalu TargiMieszkaniowe.net sukces "Mieszkania Plus" ma wynikać z niskich kosztów budowy, co przełoży się na niskie czynsze najmu dla chętnych. Z kolei niskie koszty budowy to „zasługa” gruntów, na których powstaną lokale – chodzi o przekazane „za darmo” tereny Skarbu Państwa albo samorządowe.
Przeczytaj także
Na razie ponad 70 gmin podpisało listy intencyjne, wyrażające chęć przystąpienia do programu. Liczba ta jednak szybko rośnie, a pierwsze czynszówki będą gotowe już w tym roku – w Jarocinie.
Tanio?
Już na etapie zapowiedzi pojawiły się sygnały, że czynsze najmu lokali od państwa będą bardzo konkurencyjne względem rynkowych. Stawki miały się mieścić w przedziale 10-20 zł za metr kwadratowy miesięcznie. Jesienią ubiegłego roku okazało się, że rzeczywiście – nie były to słowa bez pokrycia.
Opublikowane zostały limity czynszów, jakie będę obowiązywać na początkowym etapie funkcjonowania programu. Decyzję co do ich wysokości będzie raz na rok (do 31 marca) podejmował rząd - w drodze rozporządzenia. Czynsze najmu będą się różnić stawkami między poszczególnymi województwami, ale też inne ceny będą obowiązywać w miastach wojewódzkich. Na wysokość czynszu wpłynie też fakt, czy najemca wybierze opcję z dojściem do własności po 30 latach wynajmowania, czy też nie. W tym pierwszym wariancie płacony przez niego czynsz będzie oczywiście wyższy.
Nie przytoczymy tu wszystkich stawek, generalnie jednak – rzeczywiście jest tanio, by nie powiedzieć – bardzo tanio. Wynajem bez dojścia do własności, w każdym z województw nie będzie kosztował więcej niż 9 zł/mkw. Jeśli chodzi o opcję z docelową własnością – najdrożej jest na Mazowszu, gdzie górna stawka czynszu wyniesie 12,26 groszy/mkw. miesięcznie. Najmniej zapłacą mieszkańcy Podlasia – 9,65 zł/mkw. miesięcznie.
Wśród dużych miast, najwyższe czynsze państwowych czynszówek czekają na warszawiaków – tu w opcji z dojściem do własności będzie to 19,18 zł/mkw./mies. (bez własności – 13,43 zł), w Krakowie będzie to odpowiednio 14,68 zł/10,27 zł, we Wrocławiu 15,57/10,90 zł, w Łodzi 13,68 zł/9,58 zł.
Takie są aktualne stawki najmu „Mieszkań Plus” w czterech największych miastach kraju. Ceny najmu mieszkań od państwa są wyraźnie niższe niż czynsze na wolnym rynku. Przykładowo: przyjmując, że potencjalny chętny zdecyduje się na „zwykły” najem w Warszawie (bez dojścia do własności), to za 50 mkw. państwowego mieszkania zapłaci 671 zł. W takiej cenie wynajem mieszkania tej wielkości na wolnym rynku w stolicy jest po prostu nierealny. Przeciętne czynsze są kilka razy wyższe. Wg NBP aktualnie w Warszawie średnia stawka najmu to ponad 50 zł za metr kwadratowy miesięcznie. Poziom czynszów pokazuje poniższy wykres z raportu NBP za III kw. 2017.
Linia ciągła pokazuje średni poziom czynszów najmu, natomiast linia przerywana średnią rentowność inwestycji pod wynajem – w Warszawie, 6 największych miastach oraz w 10 miastach wojewódzkich. Jak widzimy: z danych banku centralnego wynika, że za mieszkanie w Warszawie trzeba płacić powyżej 50 zł/mkw. miesięcznie, co za 50 mkw. dałoby czynsz rzędu 2500 zł. Średnia w największych miastach wynosi natomiast 35 zł/mkw., a więc daje przeciętny czynsz na poziomie około 1750 zł miesięcznie.
Wynajem "Mieszkania Plus" będzie więc bez porównania tańszy. Także przy opcji z dojściem do własności rządowa oferta na tle takich stawek rynkowych wypada bardzo korzystnie. W Warszawie, w takim wariancie, wynajem 50-metrowego mieszkania kosztowałby niecałe 1000 zł. To ciągle bardzo tanio jak na stolicę i tanio również na tle stawek z pozostałych największych miast.
Wynajem czy "kryptokredyt"?
Pytanie, czy zasadne jest porównywanie czynszów najmu "Mieszkania Plus" do stawek rynkowych? Można założyć, że spora część najemców państwowych czynszówek, wybierze opcję droższą – a więc z dojściem do własności. W takiej sytuacji po 30 latach regularnego płacenia mieszkania będą należeć do nich. Ponieważ oferta za pomocą systemu punktacji ma premiować rodziny wielodzietne oraz gorzej uposażone, których nie stać będzie na kredyt bankowy, można sformułować tezę, że dla takich osób "Mieszkanie Plus" będzie stanowiło po prostu substytut kredytu.
W dobie rekordowo niskich stóp procentowych, rynkowe czynsze najmu mieszkań są wyższe od przeciętnych rat kredytu, a więc pozwalają regulować przychodami z najmu zobowiązanie kredytowe. Na tym zresztą bazuje wielu inwestorów, którzy kupują z myślą o wynajmie, ale finansują inwestycję kredytem.
Jak w takim razie wyglądałoby porównanie kosztów „dojścia do własności” mieszkania na kredyt, a mieszkania od państwa? Eksperci portalu TargiMieszkaniowe.net przygotowali symulację.
Zakładając, że przeciętny Kowalski miałby kupić 50-metrowe nowe mieszkanie w stolicy, to zgodnie ze stawkami publikowanymi przez NBP (7800 zł/mkw. w III kw. 2017) , cena takiej nieruchomości wynosiłaby 390 tys. zł. Kowalski powinien przyjść do banku (jeśli nie chce płacić wyższej marży lub ubezpieczenia niskiego wkładu) z min. 20-proc. wkładem własnym. Załóżmy, że tak się dzieje, a więc zaciąga kredyt na kwotę 320 tys. zł, na 30 lat. Przy obecnym przeciętnym oprocentowaniu nominalnym na poziomie 4 proc. rata takiego zobowiązania wyniosłaby około 1500 zł miesięcznie w ratach równych. Tak więc czynsz najmu "Mieszkania Plus" w opcji z dojściem do własności byłby o około 1/3 niższy. Taka symulacja jednak nieco zafałszowuje rzeczywistość, ponieważ opiera się na średniej cenowej, a tę z kolei zawyżają mieszkania z górnej półki. Beneficjent rządowego programu będzie osobą raczej niezbyt zamożną. Należałoby więc oszacować obciążenie kredytowe dla nieruchomości tańszej, z segmentu popularnego.
Z danych portalu RynekPierwotny.pl wynika, że najtańsze nowe mieszkania w stolicy, w dzielnicach peryferyjnych (np. Wawer, Białołęka) kosztują około 5200 zł/mkw. Jeśli takie, 50-metrowe mieszkanie wybrałby nasz „Kowalski” i dysponował 20-proc. wkładem, to jego kredyt wynosiłby nieco ponad 200 tys. zł, co dałoby już ratę na poziomie niecałego 1000 zł, a więc praktycznie taką samą, jak koszt wynajmu państwowego mieszkania w opcji z dojściem do własności.
Oczywiście takim porównaniem absolutnie nie chcemy stawiać znaku równości między kredytem bankowym a "Mieszkaniem Plus". Są to jednak zupełnie inne rzeczywistości. Przede wszystkim barierą dla osób, które nie spełniają wymogów banku może być uzbieranie odpowiedniego wkładu własnego, do tego dochodzą dodatkowe koszty transakcyjne (m.in. prowizja), jednak - jak widzimy - najemca państwowej czynszówki może płacić za swój lokal miesięcznie tyle, co przeciętny kredytobiorca.
Czynsz to nie wszystko
Do czynszu najmu państwowego mieszkania należy doliczyć opłaty eksploatacyjne, związane z utrzymaniem czystości, opłaceniem administratora, sprzątaniem, konserwacją itp. Podobnie, jak w przypadku czynszów i ta opłata będzie uzależniona od lokalizacji. W Warszawie wyniesie ona 10 zł za 1 mkw. W pozostałych miastach wojewódzkich będzie to 9 zł od metra kwadratowego. W stolicy wynajem 50-metrowego mieszkania od państwa będzie kosztował w sumie niecałe 1500 zł plus media. To ciągle bardzo korzystne warunki jak na rynkowe stawki najmu w stolicy, jednak wcale nie tak niskie, jeśli przywołać obciążenia, które ponosiłby zwykły kredytobiorca.
Pytaniem pozostaje, jak czynsze państwowych mieszkań będą się zmieniać w kolejnych latach? Czy będą jedynie waloryzowane o wskaźnik inflacji, czy też może zasady zmian w tym zakresie będą bardziej arbitralne i mniej przejrzyste? Na odpowiedź na to pytanie musimy poczekać, podobnie jak na skutki nowego rządowego programu dla rynku mieszkaniowego i rynku najmu.
Czy czynsze z powodu państwowej konkurencji będą spadać? Wg opinii wielu ekspertów taki scenariusz – przynajmniej na razie – jest nierealny. Rząd musiałby w krótkim czasie dostarczyć na rynek bardzo dużą liczbę mieszkań, by miało to przełożenie na prywatną konkurencję. Podobnie ma się z cenami mieszkań na sprzedaż. Należy pamiętać, że "Mieszkanie Plus" jest adresowane do zawężonej grupy odbiorców, którzy i tak mieliby spory problem, by poradzić sobie w normalnej rzeczywistości rynkowej i kupić „własne M”. Tak więc wpływ programu całościowo na rynek nieruchomości na razie będzie niewielki.
