Są dziś tańsze, ale na jak długo? Może jednak zamiast stałej stopy wybrać zmienną? Takie pytania stawia sobie każdy, kto dziś stara się o hipotekę. Ekspert Expander Advisors wskazuje, że w wyborze pomóc może kredytowy rachunek sumienia.
Średnio 0,5 pp. – taki dystans dzielił we wrześniu propozycje banków oferujących kredyty hipoteczne z okresowo stałym i zmiennym oprocentowaniem. Nadal zdecydowanie bardziej atrakcyjną „na dziś” opcją są te pierwsze. Nie dają one jednak nadziei na spadek raty w najbliższej przyszłości.
Do tej pory kredytobiorcy głosowali nogami za stałą stopą. W II kwartale 2025 r., gdy pierwsza obniżka stóp procentowych była już faktem, ponad 75 proc. nowych umów bazowało na okresowo stałym oprocentowaniu. Wskaźnik ten nieco obniżył się w porównaniu z pierwszymi 3 miesiącami roku, ale nadal daleki był chociażby od podziału „pół na pół”. Wybory klientów zaczęły się jednak zmieniać wraz ze spadkiem ceny pieniądza.
– W ostatnich miesiącach zauważalny jest lekki wzrost zainteresowania kredytami ze zmiennym oprocentowaniem. Wynika to z faktu, że po serii obniżek stóp procentowych i ustabilizowaniu się inflacji część klientów spodziewa się dalszego spadku kosztów finansowania w kolejnych latach. Nastroje te wzmacniają wypowiedzi przedstawicieli NBP, sugerujące, że w perspektywie 2 lat stopy procentowe mogą zmierzać w stronę poziomu około 3 proc., a inflacja powróci do celu na poziomie 2,5 proc. – wskazuje Maciej Kikta, Główny Analityk Expander Advisors.
Konkurencja głównie tam, gdzie stała stopa
Decyzja o wyborze wariantu oprocentowania to jeden z klasycznych hipotecznych dylematów. Nie istnieje w tym wypadku jedyna, słuszna droga. Ekspert Expandera podkreśla, że:
- Oprocentowanie zmienne pozwala korzystać na spadkach stóp - rata spada wraz z nimi - ale niesie ryzyko wzrostu, jeśli scenariusz gospodarczy się odwróci.
- Oprocentowanie okresowo stałe (najczęściej 5-letnie) daje przewidywalność i spokój - przez kilka lat rata nie zmieni się niezależnie od sytuacji na rynku. To ogromna wartość dla osób, które cenią stabilność i chcą precyzyjnie planować domowy budżet.
– Warto też zauważyć, że banki coraz agresywniej walczą o klientów, oferując atrakcyjne warunki właśnie przy kredytach ze stałym oprocentowaniem. Dla banku to gwarancja stabilnych zysków w kilkuletniej perspektywie, a dla klienta - ochrona przed niepewnością – dodaje Maciej Kikta.
– Z kolei większość prognoz wskazuje, że RPP będzie kontynuować obniżki stóp, a docelowa wartość stopy referencyjnej może w perspektywie 2-3 lat spaść w okolice 3 proc. Dla kredytobiorcy z zobowiązaniem rzędu 500 tys. zł oznaczałoby to realną obniżkę raty o kilkaset złotych. Zmienna stopa w takim scenariuszu daje więc spore oszczędności – podkreśla ekspert.
Wyważyć ryzyka i korzyści
Specjalista Expander Advisors przestrzega, że trzeba pamiętać o ryzyku. Efekty szybkiego wzrostu stóp poznali w latach 2021-2023 kredytobiorcy hipoteczni, a w szczególności bolesne były one dla „najmłodszej” generacji klientów z czasów rekordowo niskich stóp procentowych.
– Dlatego podejmując decyzję warto nie tylko patrzeć na aktualne prognozy, ale również „przetestować” swój budżet pod kątem potencjalnych wzrostów raty. Kluczowe pytania, które każdy kredytobiorca powinien sobie zadać, brzmią:
- Czy moja sytuacja finansowa jest na tyle stabilna, że mogę pozwolić sobie na ryzyko wyższych rat w przyszłości? I czy jeśli stopy procentowe nagle wzrosną o 2-3 pp., to czy będę w stanie spłacać wyższe raty?
- Jak zmieni się mój budżet w perspektywie kilku lat - np. w kontekście powiększenia rodziny czy innych wydatków długoterminowych?
- Czy większy komfort psychiczny daje mi niższa rata dziś, czy raczej przewidywalność i bezpieczeństwo na kilka lat do przodu?
Dopiero odpowiedzi na te pytania pozwalają wybrać wariant dopasowany do własnych potrzeb i możliwości. Nie ma tutaj niestety uniwersalnej rady, chociaż ja osobiście zdecydowałbym się na zmienne oprocentowanie – wskazuje analityk Expander Advisors.
