Sprzedaż mieszkań odbiła. Deweloperzy z najlepszym wynikiem po wycofaniu dopingu

W lipcu deweloperzy działający na siedmiu największych rynkach w Polsce sprzedali ponad 4 tys. mieszkań – najwięcej odkąd muszą sobie radzić bez wspomagacza pod postacią dopłat do kredytów mieszkaniowych – wynika z danych Otodom Analytics. Wciąż jednak do oferty trafia więcej mieszkań, niż z niej ubywa.

Po raz ostatni deweloperzy na analizowanych rynkach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Łódź i Katowice) sprzedali ponad 4 tys. mieszkań w listopadzie 2023 r., w schyłkowej fazie „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”.

Liczba sprzedanych mieszkań zanotowana w lipcu 2025 r. (dokładnie 4015 lokali) oznacza wzrost o ponad 57 proc., a nominalnie o blisko 1,5 tys. mieszkań w ujęciu rocznym. W porównaniu ze średnią notowaną w I poł. 2025 r. lipiec przyniósł wynik o 35 proc., a nominalnie o ponad 1 tys. lokali wyższy.

Rzecz jasna, względem lipca 2023 r., gdy podbita rządowymi dopłatami do hipotek, sprzedaż wyniosła blisko 5 tys. lokali, deweloperzy znaleźli się na 22-procentowym minusie, tegoroczny lipiec był lepszy także względem siódmego miesiąca 2022 r., gdy zanotowano 2560 sprzedanych mieszkań.

Co trzecia transakcja została przeprowadzona w Warszawie, gdzie deweloperzy w lipcu 2025 r. sprzedali 1317 mieszkań (wobec ok. 1,1 tys. szt. rok wcześniej). Wyższe wzrosty miały miejsce na regionalnych rynkach, szczególnie w Trójmieście, gdzie nabywców znalazło 649 lokali (+70 proc. r/r) oraz Poznaniu (378 mieszkań i +50 proc. r/r).

Wzrost sprzedaży zanotowano także na pozostałych największych polskich rynkach pierwotnych. Więcej mieszkań niż przed rokiem, choć mówimy tu o dużo niższym wolumenie, sprzedano także w mniejszych miastach wojewódzkich, przy czym w Lublinie i Rzeszowie wzrost liczony w ujęciu rocznym był ponad dwukrotny, a w Szczecinie przeszło trzykrotny. Jedynie w Białymstoku zanotowano mniej transakcji na rynku pierwotnym niż w lipcu 2024 r.

Więcej chętnych na kredyt

Widać już było ożywienie po stronie popytowej w II kw. 2025 r., ale tylko wśród kupujących posiłkujących się kredytem. Wskazują na to dane Biura Informacji Kredytowej, zgodnie z którymi w czerwcu w Polsce udzielono 19,2 tys. kredytów mieszkaniowych – o 3,2 proc. więcej niż miesiąc wcześniej oraz o 29,7 proc. więcej niż w analogicznym miesiącu ubiegłego roku.

W całym II kw. 2025 r. liczba umów o kredyt mieszkaniowy zatrzymała się na 56,4 tys. i była o 13,9 proc. wyższa w ujęciu kwartalnym oraz o 20,8 proc. wyższa w relacji rocznej. Nominalnie liczba udzielonych kredytów hipotecznych była o blisko 10 tys. wyższa niż przed rokiem.

Nowych ofert więcej niż sprzedanych mieszkań

Lipiec przyniósł także potwierdzenie obserwowanej w ostatnich miesiącach (z wyjątkiem czerwca) reguły – deweloperzy wprowadzili do oferty więcej mieszkań, niż sprzedali – dokładnie 4263 lokale – o 1,8 proc. więcej niż w analogicznym miesiącu ubiegłego roku.

To jednak globalna obserwacja dla wszystkich siedmiu największych rynków pierwotnych łącznie. W poszczególnych miastach sytuacja przedstawia się jednak odmiennie.

Największą różnicę pomiędzy liczbą mieszkań wprowadzonych do oferty względem sprzedanych zanotowano w Poznaniu (61,6 proc.), Trójmieście (42,7 proc.), gdzie do sprzedaży trafiło ponad 900 lokali, co było drugim najwyższym wynikiem po Warszawie, Wrocławiu (22 proc.) oraz Katowicach (28,5 proc.).

We wspomnianej stolicy do oferty wprowadzono o 19 proc., a nominalnie o 253 lokale mniej niż sprzedano. W Krakowie różnica wyniosła 16 proc., a w Łodzi 28,5 proc. przy jednak znacznie niższym wolumenie.

Na koniec lipca 2025 r. na analizowanych największych rynkach pierwotnych w Polsce deweloperzy oferowali 62 770 mieszkań – o ponad 27 proc., a nominalnie o 13,6 tys. więcej niż w analogicznym okresie 2024 r. Ogłoszeń dotyczących sprzedaży nowych mieszkań było także o 73,7 proc., a nominalnie o 26,6 tys. więcej niż w lipcu 2023 r., gdy oferta wchodziła w najgłębszy, zaobserwowany we wrześniu 2023 r. dołek.

W ujęciu rocznym oferta najmocniej zwiększyła się w Katowicach, gdzie w lipcu 2025 r. oferowano blisko 5,5 tys. mieszkań (+61 proc. r/r), Krakowie (10,2 tys. lokali i +35 proc. r/r) oraz Wrocławiu (9,3 tys. lokali i +33 proc. r/r).

Pomimo dużej liczby lokali wprowadzonych do oferty w lipcu, w Poznaniu w relacji rocznej liczba dostępnych mieszkań na rynku deweloperskim była o niespełna 2 proc. (ok. 100 szt.) wyższa niż przed rokiem.

Ceny mieszkań stabilizują się a lokalnie spadają

Wraz z rosnącą ofertą stabilizują się oczekiwania deweloperów, choć z kilkoma regionalnymi wyjątkami. Zgodnie z danymi Otodom Analytics za lipiec 2025 r., jedynie w Gdańsku średnie ceny ofertowe wzrosły w relacji rocznej o więcej niż 10 proc. W pozostałych miastach wzrost stawek nie przekroczył 6 proc. r/r.

W przypadku najpopularniejszych metraży, a więc kawalerek (do 40 mkw.) oraz mieszkań o powierzchni od 40 do 59 mkw., notowane były także spadki. Niższą wycenę kawalerek w ujęciu rocznym zanotowano w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Katowicach, gdzie spadki wahały się od niespełna 0,5 proc. r/r do 6,7 proc. r/r.

Z kolei w przypadku większych (40- i 50-metrowych lokali) niższe stawki niż przed rokiem zaobserwowano w Krakowie, Wrocławiu i Katowicach. Wyraźniej przeciętne oczekiwania deweloperów rosły na mniejszych rynkach.

Na stabilizację, ale kwot płaconych za mieszkania, a nie wpisywanych w ogłoszeniach, wskazują z kolei dane Narodowego Banku Polskiego, zgodnie z którymi w II kw. 2025 r. w ujęciu rocznym mieliśmy do czynienia ze wzrostem od niespełna 0,5 proc. (Poznań) przez 3 proc. (Warszawa) do 11 proc. (Wrocław). Z kolei w Łodzi za nowe mieszkania płacono przeciętnie o 2,6 proc. mniej niż w II kw. 2024 r.

Jak mantrę powtórzmy jednak, że w ujęciu dwuletnim stawki są od kilkunastu do kilkudziesięciu (czyt. ponad 30 proc.) wyższe, na co wpływ miał wystrzał popytu spowodowany programem dopłat do kredytów mieszkaniowych „Bezpieczny kredyt 2 proc.”.

Źródło: