W maju 2025 r. WIG-Nieruchomości po raz pierwszy od listopada 2007 r. przekroczył na wykresie poziom 5000 pkt, chociaż w raportowanych w tym czasie wynikach branżowych liderów trudno szukać rekordów. Dołek sprzedażowy został osiągnięty, komentują eksperci i podkreślają, że mieszkaniowe promocje u deweloperów widać już od kilku miesięcy. Część z nich, jak Atal, woli rozbudowywać ofertę, zadłużając się coraz bardziej, licząc na znaczące odbicie rynku.
Na pierwszej majowej sesji WIG-Nieruchomości znalazł się powyżej 5000 punktów, po raz pierwszy od listopada 2007 r. Kilka dni później, 8 maja branżowy indeks wyznaczył blisko 18-letni szczyt (5326 pkt). Przez resztę miesiąca zdołał utrzymać się powyżej okrągłego poziomu, nawet gdy na rynek zaczęły spływać raporty branżowych liderów za pierwszy kwartał 2025 r., który jak się okazało, daleki był od rekordów.
Najlepsze wyniki większość deweloperskich spółek notowała gdy trwał program "Bezpieczny Kredyty 2%". W kwietniu 2023 r. gdy Sejm procedował ustawę wprowadzającą dopłaty do kredytów WIG-Nieruchomości notowany był w okolicy 3000 pkt. i to już po wzroście o 30 proc. spowodowanym samymi zapowiedziami dopłaty do kredytów na mieszkania. Na przestrzeni około 30 miesięcy indeks wzrósł o około 130 proc. Inwestorzy zastanawiają się, czy jest szansa na więcej?
Zaglądają więc do raportów, które akurat w maju spływają za I kwartał. Ci niezaznajomieni ze specyfiką branży widzą w nich na przykład spadek zysku netto o ponad 80 proc. rok do roku w przypadku Atalu, jednego z branżowych liderów. Niższy zysk o 23 proc. rdr w przypadku innego – Develii, a już stratę Archicom. Do tego kilkupunktowe spadki marż operacyjnych (Develia, Atal), czy mocny wzrost długu (Atal).
Specyfika branży deweloperskiej
Eksperci jednak przestrzegają przed porównywaniem nominalnych wyników u deweloperów w ujęciu rok do roku czy tym bardziej kwartał do kwartału. Te zależą przede wszystkim od harmonogramu przekazywania mieszkań, który w poszczególnych kwartałach może się różnić.
„Często o wyniku może zdecydować przekazanie lub przesunięcie o miesiąc jakiegoś dużego projektu lub wysoka/niska marża na innym. Przy porównywaniu wyników rok do roku za jeden kwartał może mieć to istotny wpływ” – tłumaczy Krzysztof Pado, rynkowy analityk z DM BDM.
"Kluczowe przekazania zaplanowane są na kolejne kwartały, a całoroczny potencjał to 2400 lokali" - powiedziała Agata Skowrońska-Domańska, wiceprezeska Archicom. Ponadto spółka podtrzymuje plan sprzedaży ponad 3 000 mieszkań, chociaż w pierwszym sprzedała tylko 530.
„Porównywanie wyników deweloperów ujęciu kwartał do kwartału jest jeszcze bardziej karkołomne, biorąc pod uwagę często występującą sezonowość związaną z kumulacją przekazań w końcówce roku (budowy często startują wiosną roku „-1” i kończą się jesienią). W większości przypadków wynik I kwartału zawsze będzie wyraźnie słabszy niż IV kwartału” – dodaje.
Tak było na przykład w przypadku innych giełdowych największych graczy, jak Dom Development czy Murapol. Kwartalna sprzedaż tego pierwszego spadła o 44 proc. kdk, a sam wynik netto był gorszy o 46 proc. W przypadku Murapolu przychody spadły o 39 proc., a wynik netto o 38 proc. W obu przypadkach odnotowano jednak poprawę rok do roku, odpowiednio o 8 proc. i 12 proc. w odniesieniu do zysku netto.
Atal idzie swoją drogą
Skąd jednak taki wzrost długu w przypadku Atalu? Jeszcze rok temu spółka po pierwszym kwartale zaraportowała 77 mln zł zadłużenia netto. Teraz po pierwszych trzech miesiącach 2025 r. było do blisko 1,17 mld zł i to po dynamicznym wzroście w ostatnich kwartałach, w tym ostatnim z dynamiką 24 proc. kdk.
„Wzrost długu w Atalu związany jest z przyjętą przez spółkę strategią (nieco pod prąd innym dużym graczom z GPW) mocnej rozbudowy oferty, co angażuje kapitał obrotowy. Kilka dużych projektów spółki sprzedaje się dość przeciętnie. Spółka liczy na wyraźny wzrost sprzedaży od drugiej połowy 2025 r. W innej sytuacji będzie musiała spowolnić z dalszą rozbudową oferty i skupić się na upłynnieniu lokali, których budowa kończy się w 2026 roku” – wyjaśnia Krzysztof Pado.
Przyjętą strategię widać także w wolumenach sprzedawanych mieszkań za pierwszy kwartał, gdzie Atal zwolnił ze sprzedażą najmocniej z dużych graczy. Od stycznia do końca marca sprzedał zaledwie 348 mieszkań, o ponad połowę mniej rok do roku. „Uważamy, że w tym roku to właśnie I kw. był najsłabszy pod względem przekazań i sprzedaży — komentował prezes Atalu Zbigniew Juroszek.
Spółka jednak podtrzymuje plan na cały 2025 rok (ok. 2500 lokali) i planuje sprzedawać rocznie 4 tys. mieszkań w latach 2026-2027. Ponadto o przekonaniu co do swoich założeń, niech świadczy fakt, że wzrost zadłużenia nie przeszkodził zarządowi zarekomendować prawie 238 mln zł dywidendy, czyli 5,50 zł na akcję, wobec 6 zł w 2024 r.
"Naszym zdaniem (popyt, przyp. red.) był zbyt hamowany i kumulowany, a na rynku nastąpi znaczące odbicie sprzedaży. (...) Trzeba mieć do tego bazę i możliwość obsłużenia. My tę bazę mamy i jesteśmy w pełni przygotowani, przekonani, że nam się to uda i do tego dążymy" – dodał prezes Juroszek.
Inwestorzy liczą na odwilż
Na odbicie sprzedaży liczą także inwestorzy, co widać na WIG-Nieruchomości. Sprzedaż powoli się zaczyna podnosić, co też pokazują kwartalne statystyki. Gdyby nie Atal, sumaryczny wynik sprzedaży I kwartału (3540 mieszkań) dla ośmiu największych spółek byłby wyższy niż mocniejszego zazwyczaj IV kwartału (3534), a zwłaszcza od wyników III kwartału 2024 r. (3453).
„Dołek na rynku mieliśmy w III kwartale 2024 r., kolejne okresy są nieco lepsze, ale trudno mówić o jakimś wyraźnym ożywieniu” – podsumowuje ekspert z DM BDM. To było jednak przed istotną zmianą, czyli obniżką stóp procentowych i zapowiedzią kolejnych, które, jak wycenia rynek, mają być kontynuowane w kolejnym roku.
„Obniżka stóp procentowych przełożyła się na pewien wzrost ruchu klientów w biurach deweloperów, ale należy pamiętać, że to dopiero ewentualny początek cyklu. Trudno jednoznacznie stwierdzić czy i kiedy RPP dokona kolejnych cięć, co może wstrzymywać nabywców kredytowych z finalnymi decyzjami” – tłumaczy Krzysztof Pado.
W oczekiwaniu na kolejne obniżki stóp wzrost zdolności kredytowej i obniżkę kosztów kredytów deweloperzy zachęcają do zakupu mieszkań w inny sposób. Widać pojawiające się promocje cenowe, częściej można trafić na drobne (z punktu widzenia ceny mieszkania) bonusy, jak wycieczki, bony na zakupy AGD itp. „Szersze stosowanie promocji u deweloperów widać już od kilku miesięcy. Przy dużej ofercie rynkowej ich stosowanie wydaje się koniecznością. Z drugiej strony deweloperzy mają trochę miejsca na takie ruchy, biorąc pod uwagę stabilną sytuację po stronie kosztów budowy” – komentuje ekspert.
Z kolei program dopłat do kredytów mieszkaniowych „Pierwsze klucze” utknął w koalicyjnych sporach, a sam klimat polityczny wokół kampanii prezydenckiej pokazuje, że za jego wprowadzeniem są chyba tylko deweloperzy i część partii popierających rząd, a na pewno żaden z kandydatów na prezydenta. Wygląda na to, że obniżki stóp procentowych i wynikające z nich konsekwencje to na razie największa zmiana w otoczeniu rynku mieszkaniowego w Polsce, która ma przynieść odwilż na rynku, na co chyba głównie liczną inwestujący w sektor.
Trzeba jednak przypomnieć za danymi GUS, że sama koniunktura budownictwa mieszkaniowego wciąż jest dość słaba. Co prawda deweloperzy oddali do użytku w kwietniu 3,8 proc. więcej mieszkań niż rok temu, ale o 6 proc. spadła liczba rozpoczętych przez deweloperów budów, a o ponad 37 proc. wydanych dla nich nowych pozwoleń na budowę. To jednak dane dla szerokiego rynku, liderzy z GPW zdają się być przygotowani na odbicie, o czym świadczą np. wyższe plany sprzedażowe na 2025 r. niż zrealizowane wolumeny w 2024 r.
