W 2025 r. banki podpisały najwięcej umów o kredyt hipoteczny od boomu w 2021 r. Wartość finansowania przebiła 100 mld zł po raz pierwszy w historii. Autorzy najnowszego raportu AMRON-SARFiN mówią – „to był dobry rok”.
Nie było nawet zapowiedzi stymulacji rynku dopłatami, spadały stopy procentowe, rosły płace – jednym słowem „stabilny rok”. Autorzy najnowszej edycji raport AMRON-SARFiN takimi hasłami podsumowali najważniejsze cechy 2025 r. na rynku kredytów hipotecznych. Chociaż popyt na finansowanie wzrósł, to obyło się bez nagłych skoków zainteresowania kredytami.
W 2025 r. banki podpisały 232,6 tys. nowych umów. W porównaniu z 2024 r. oznacza to wzrost o niecałe 15 proc. Liczba zawartych kontraktów była najwyższa od 2021 r., czyli symbolicznego szczytu poprzedniego cyklu na tym rynku, przypadającego na ostatnie chwile rekordowo niskich stóp procentowych. Około 20 proc. sprzedaży stanowiły kredyty refinansujące wcześniej zaciągnięte zobowiązanie.
Pod względem wartości udzielonego finansowania przebity został historyczny rekord. Do kredytobiorców trafiło 103,4 mld zł. W porównaniu z 2024 r. wolumen akcji kredytowej wzrósł o 21 proc. Warto jednak zauważyć, że IV kwartał 2025 r. wypadł blado. Zarówno liczba umów, jak i ich wartość były na niemal identycznym poziomie co w poprzedzających go 3 miesiącach.
Hipotek coraz mniej
Miniony rok okazał czwartym z kolei okresem kurczenia się portfela hipotek w bankach. Na koniec 2025 r. odnotowano 2,14 mln czynnych umów o kredyt hipoteczny. W porównaniu z końcówką 2024 r. ubyło ponad 90 tys. aktywnych kontraktów (spadek o 4 proc.).
„W porównaniu do rekordowego stanu portfela kredytów mieszkaniowych na koniec roku 2021, liczba czynnych umów kredytowych spadła o prawie 400 tys.” – podkreślają autorzy analizy. Dodatnią dynamiką kredytodawcy mogą się chwalić natomiast pod względem wartościowym. Suma pozostałych do spłaty hipotek wzrosła o 3,4 proc. rok do roku, sięgając 512,4 mld zł.
Nadal rośnie średnia kwota kredytu hipotecznego. W IV kw. 2025 r. wyniosła ona 455 tys. zł, wspinając się minimalnie w porównaniu z okresem lipiec-wrzesień. W porównaniu rok do roku przyrost jest jednak już dostrzegalny – 6,6 proc.
Widać zmiany preferencji kredytobiorców
Już na początku minionego roku widać było oznaki przesunięć w preferencjach kredytobiorców wcześniej gremialnie sięgających po kredyty oparte na okresowo stałym oprocentowaniu. W IV kw. 2025 r. ruch ku zmiennej stopie zdecydowanie przybrał na sile. Udział zmiennoprocentowych hipotek w nowej sprzedaży wzrósł do ponad 35 proc. (z 24,3 proc. kwartał wcześniej, mierzony liczbą udzielonych kredytów).
Co ciekawe, zmian tych niemal nie widać w danych w ujęciu wartościowym. Nadal ok. jednej czwartej sprzedaży stanowią hipoteki ze zmiennym oprocentowaniem, a pozostała część przypada produktom stałoprocentowym. Proporcje pozostawały na bardzo zbliżonym poziomie przez cały 2025 r.
„Kluczowym czynnikiem wpływającym na decyzje kredytobiorców stało się niemal całkowite zrównanie ofert oprocentowania stałego i zmiennego. W sytuacji, gdy oba produkty finansowe stały się kosztowo zbliżone, klienci przestali postrzegać okresowo stałą stopę jako atrakcyjną ‘premię za bezpieczeństwo’, wybierając zamiast niej stopę zmienną w nadziei na szybkie korzyści z prognozowanych dalszych obniżek stóp procentowych” – taką hipotezę stawiają autorzy raportu.
Krótsze okresy spłaty z lekkim wzrostem
W ostatnich 3 miesiącach 2025 r. nieco wzrosło znaczenie kredytów z krótszymi okresami spłaty. Blisko 33 proc. nowej sprzedaży stanowiły umowy na 15-25 lat, a 7,3 proc. – na mniej niż 15 lat. Były to najwyższe wartości odnotowane w minionym roku, ale bardzo zbliżone do udziałów dla IV kw. 2024 r.
Stabilne pozostawały natomiast preferencje dotyczące wkładu własnego. W IV kw. 2025 r. 27,1 proc. sprzedaży stanowiły umowy z wpłatą poniżej 20 proc., a 47,8 proc. – ze wskaźnikiem LTV w przedziale od 50 do 80 proc. W dłuższej perspektywie miniony rok nie wyróżnia się w porównaniach pod tym względem. Jedynie kredyty ze szczytu „hipotecznej zimy” (2022 r.) charakteryzowały się inną strukturą, ze sporym udziałem zobowiązań z wysokim wkładem własnym.
Nie będzie już mocnych obniżek oprocentowania?
„Stopy procentowe na koniec 2026 roku powinny być na poziomie nie wyższym niż 3,5 proc., a docelowa w roku 2027 stopa 3 proc. wydaje się realna” – prognozuje we wprowadzeniu do raport AMRON-SARFiN Jacek Furga. Ekspert studzi jednak oczekiwania na znaczący spadek kosztu kredytu hipotecznego. Wzrost obciążenia podatkowego dla banków może oznaczać, że kredytodawcy nie będą zdecydowanie ciąć marż.
