Przez nowy podatek zakup mieszkania już zdrożał o 8 tysięcy

W styczniu nabywcy mieszkań coraz mocniej odczuwali efekty podatku bankowego, który zacznie obowiązywać dopiero w lutym. Póki co wyraźnie wzrosło oprocentowanie kredytów mieszkaniowych i spadła zdolność kredytowa przeciętnej rodziny. Dla Kowalskiego oznacza to, że na zakup mieszkania dwupokojowego wyda dziś o 8 tys. zł więcej niż przed miesiącem.

Wysokość raty kredytu zaciągniętego na zakup 3-pokojowego mieszkania (styczeń 2016 r.)
Wysokość raty kredytu zaciągniętego na zakup 3-pokojowego mieszkania (styczeń 2016 r.)

Wartość indeksu kosztu kredytu (IKK) w styczniu br. osiągnęła poziom 80 pkt. Czym jest indeks stworzony przez Lion’s Bank i portal nieruchomości Morizon.pl? Ma on za zadanie w prosty sposób prezentować, jak zmienia się miesięczna rata kredytu zaciąganego na zakup mieszkania w dużym polskim mieście. Co miesiąc badamy więc, biorąc pod uwagę ceny nieruchomości i warunki kredytowe, z jaką ratą musiałby liczyć się potencjalny nabywca mieszkania. Aktualna wartość sugeruje, że chcąc kupić mieszkanie na kredyt w jednym z 10 największych polskich miast, trzeba się liczyć z kosztem wyraźnie wyższym niż przed miesiącem (2,4%).

Wszystko dlatego, że aż 10 z 16 przebadanych banków zadeklarowało w styczniu, że żądają wyższego oprocentowania kredytu niż jeszcze miesiąc wcześniej. W efekcie dziś średnia marża kredytowa dla 3-osobowej rodziny z dochodem 5 tys. zł netto, która chciałaby się zadłużyć na 30 lat z jak najniższym wkładem własnym wynosi ponad 2%, podczas gdy w grudniu 2015 roku szacowana była na około 1,7%.

Droższy kredyt ma konsekwencje nie tylko w postaci wyższej raty, ale też mniejszej skłonności banków do udzielania kredytów. Wcześniej wspomniana modelowa rodzina mogła w styczniu pożyczyć na mieszkanie niecałe 380 tys. zł (mediana z odpowiedzi przesłanych przez 16 banków). To o prawie 40 tys. zł mniej niż miesiąc wcześniej i ponad 70 tys. zł mniej niż w analogicznym okresie przed rokiem.

Ranking kredytów hipotecznych Bankier.pl – styczeń 2016

Ranking kredytów hipotecznych Bankier.pl – styczeń 2016

Przełom roku przyniósł ważne zmiany na rynku kredytów hipotecznych. Od stycznia obowiązują nowe wymogi dotyczące wysokości wkładu własnego, co spowodowało, że banki zróżnicowały swoją ofertę przyjmując bardziej lub mniej restrykcyjne progi wartości zobowiązania. Dodatkowo kilka instytucji zdecydowało się na podwyżki marż. Sprawdziliśmy, jakie warunki oferują kredytodawcy osobom poszukującym finansowania.

Metodologia badania

Aby obliczyć ratę kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania w dużym mieście wzięto pod uwagę trzy główne czynniki:

  • Szacunkową wartość mieszkania 1, 2 i 3-pokojowego w jednym z 10 badanych miast. Obliczono ją poprzez przemnożenie mediany ceny ofertowej z poprzedniego miesiąca (Morizon.pl) oraz powierzchni charakterystycznej dla danej nieruchomości – 30 m kw. dla kawalerki, 50 m kw. dla mieszkania 2-pok. i 75 m kw. dla mieszkania 3-pok.,
  • Wysokość przeciętnej marży kredytowej dla danego okresu – średnia z wyników ankiety przeprowadzonej wśród banków przez Tax Care,
  • Wysokość stawki WIBOR 3M – notowanie z 15 dnia miesiąca publikacji (do lutego 2015 roku do obliczeń przyjmowano notowania z pierwszego dnia miesiąca, po zmianie metodologii powtórnie przeliczono wyniki; zmiana ma za zadanie jak najszybsze uchwycenie ewentualnych zmian stóp procentowych, o których Rada Polityki Pieniężnej przeważnie decyduje na początku miesiąca).

Na tej podstawie oszacowano wysokość miesięcznej raty kredytowej dla następujących założeń:

  • Kredyt udzielany na 30 lat,
  • System rat równych,
  • Wkład własny na poziomie 20%.

Na podstawie danych obliczonych w wyżej opisany sposób stworzono też indeks kosztu kredytu (IKK). Uśrednia on wyniki dla 10 badanych miast na temat kosztu kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania dwupokojowego i odnosi do wyniku ze stycznia 2013 roku. Wyniki prezentowane są jako indeks o podstawie 100. W efekcie wynik na poziomie 120 pkt. sugeruje, że w danym miesiącu miesięczna rata na zakup przeciętnego mieszkania dwupokojowego w jednym z 10 największych polskich miast jest o 20% wyższa niż była w styczniu 2013 roku. Może to mieć związek ze wzrostem kosztu kredytu lub wzrostem wartości nieruchomości. Z odwrotną sytuacją mielibyśmy do czynienia, gdyby odczyt w danym miesiącu był na poziomie 80 pkt.

Ceny bez zmian

Dane Morizon.pl także potwierdzają, że wzrost kosztu zakupu wynika z wyższego oprocentowania kredytu. Ceny pozostają bowiem stabilne (wzrost 0,1% r/r). Taki stan może zaskakiwać. Skoro deweloperzy jeszcze nigdy nie sprzedali tak wielu mieszkań, jak w 2015 roku, to teoretycznie mogą myśleć o podnoszeniu cen. Tak jednak się nie dzieje, ponieważ wraz z kolejnymi rekordami sprzedaży ustanawiane są rekordy w liczbie rozpoczynanych nowych inwestycji. Tym samym na bieżąco zaspokajane są rosnące potrzeby popytu.

Trzy pokoje za 1,4 tys. zł

Z jakimi więc ratami wiąże się zakup mieszkania na kredyt? Gdyby dziś zadłużyć się na 30 lat z 20-proc. wkładem własnym na popularne dwupokojowe mieszkanie w jednym z 10 największych polskich miast trzeba się liczyć z ratą na poziomie 948 zł (średnia dla badanych miast). Jest to wynik o 22 zł wyższy niż miesiąc temu. Do obliczeń założono, że kredyt zaciągany jest na 30 lat. Póki co podwyżki marż związane z rychłym wprowadzeniem podatku bankowego przekładają się więc na łączny wzrost kosztu zakupu mieszkania dwupokojowego o 8 tys. zł. Wiele wskazuje na to, że w przyszłym miesiącu wynik ten będzie wyższy. W przypadku kawalerek miesięczną ratę można dziś oszacować na 569 zł miesięcznie, a trzypokojowych lokali na 1422 zł miesięcznie. Łączny koszt zakupu wzrósł więc względem wyniku z grudnia 2015 r. o niecałe 5 tys. zł w przypadku kawalerki i 12 tys. zł w przypadku mieszkania trzypokojowego. 

W poszczególnych miastach wyniki te byłyby oczywiście bardzo zróżnicowane. Najwyższe byłyby w Warszawie, gdzie zadłużając się na trzy pokoje trzeba oddawać do banku przeciętnie 2165 zł miesięcznie. Przy wyborze dwóch pokoi ratę oszacować można na 1443 zł miesięcznie, a w przypadku kawalerki 866 zł miesięcznie. Na drugim biegunie są takie miasta jak Bydgoszcz, Łódź i Katowice. Tam kupując kawalerkę na kredyt trzeba się liczyć z miesięczną ratą na poziomie 390 - 440 zł miesięcznie. W przypadku dwóch pokoi byłoby to 660 - 730 zł, a trzech około 990 - 1090 zł.

Założenia: Nabywca dysponuje 20-proc. wkładem własnym, zadłuża się na 30 lat w systemie rat równych, marża kredytowa wynosi 2,04%, a WIBOR 3M przyjęto na poziomie z połowy miesiąca (1,7%)
Założenia: Nabywca dysponuje 20-proc. wkładem własnym, zadłuża się na 30 lat w systemie rat równych, marża kredytowa wynosi 2,04%, a WIBOR 3M przyjęto na poziomie z połowy miesiąca (1,7%)

Bartosz Turek, Marcin Drogomirecki

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
1 1 ~Inwestor

Kredyt hipoteczny to największa głupota która może człowiekowi się przytrafić.

! Odpowiedz
1 2 ~meter

Niektórzy nie mają wyboru, bo to jedyna szansa na własne mieszkanie. Można jedynie próbować kupić tanio na przedmieściach, Arkadia Łomianki nie jest droga a mieszkania i okolica ładne.

! Odpowiedz
4 0 ~pol

Nie przez nowy podatek tylko przez to że kapitał zagraniczny hula jak na swoim podwórku, zyski wyprowadzają, a kosztami obciążają Polaków. I nie sugerujcie (widzę że wszystkie media na jedno kopyto), że to wina Polski, która chce powrotu do normalności. K.. jeszcze media oddali łajzy.

! Odpowiedz
10 7 ~Pop

Dobrze ze PO zostawili chociaż 30 proc akcji PKO i nie sprzedali Orlenu bo by nas kompletnie finansjera rozjechała. Takich jak PO to pod ścianę lub na pal.

! Odpowiedz
1 2 ~pattrycja

sprzedam M-3 w Jastrzębiu za 11o ooo. ktoś reflektuje?

! Odpowiedz
2 22 ~Katowicgość

W samym mieście Katowicach deweloperzy wybudowali w przeciągu 2-3 lat około 6000 mieszkań z tego jest sprzedana góra 15 % a w gazetach piszą że mieszkania schodzą jak ciepłe bułeczki a wystarczy się przejechać późnym wieczorem by zobaczyć straszące pustostany (najlepsze jest to że jak się gada ze sprzedawca to każdy z nich pokazuje że to i tamto już prawie sprzedane lub zarezerwowane!!) a mało tego rynek działek nurkuje w dół powystawiali działki za takie ceny księżycowe że stoją i nie ma chętnych i chętnych nie będzie więc nie wierzcie w to co piszą w internecie

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 25 ~dezorientowany

... ale z tego artykułu wynika że to nie mieszkania zdrożały tylko kredyty.

! Odpowiedz
0 13 ~zadziwiające

dokładnie, ale może czegoś nie doczytaliśmy, lub nie zrozumieliśmy

! Odpowiedz
3 17 ~anty_ryży-kutong

i co ciemna maso? widzisz teraz że ceny mieszkań w Polsce są kształtowane niemal całkowicie w korelacji z ilością użyczonych pejsatych kredytów?

konsumpcja i lichwa danke szyn, szalom itp

! Odpowiedz
3 8 ~jasiu

Bardzo dobrze. Powiny zdrożeć co najmniej o 6000 PLN z metra wtedy nikt by nie kupił i PO sprawie. Padłyby te dewelopery i musieli sieć pietruszkę na tych ziemiach.

! Odpowiedz
Polecane
Najnowsze
Popularne