Komisja Nadzoru Finansowego zakończyła prace nad Rekomendacją S, która w konsekwencji zaostrzy kryteria przyznawania kredytów mieszkaniowych. Choć działania KNF wydają się być zrozumiałe, to założenia najnowszej rekomendacji nie wpłyną pozytywnie na sytuację na rynku mieszkaniowym, co gorsze, mogą w znacznym stopniu ograniczyć dostęp do kredytów mieszkaniowych.
Co to oznacza dla klientów, którzy planują zakup nieruchomości w najbliższym czasie? Przede wszystkim zamknięcie drogi do zaciągnięcia kredytu bez wkładu własnego. Do tej pory banki, które i tak prowadzą w Polsce dość konserwatywną politykę, udzielały kredytów na 100 proc. wartości nieruchomości. Od 1 stycznia 2014 to się niestety zmieni i z każdym rokiem sytuacja będzie się pogarszać, ponieważ Komisja Nadzoru Finansowego zaleciła systematycznie obniżać wskaźnik LtV o 5 proc, aż do poziomu 80 procent w 2017 roku"- analizuje prezes Vantage Development, Edward Laufer.
- Choć kryzys finansowy doskwiera Polakom zdecydowanie mniej niż mieszkańcom południa Europy, to i tak wszyscy odczuwamy jego skutki. Widać to także na rynku mieszkaniowym - spada dynamika sprzedaży nowych lokali, mimo że ceny są niższe niż kilka miesięcy temu. Proponowane ograniczenia w dostępie do kredytów hipotecznych niestety wcale tej sytuacji nie poprawią" - mówi prezes Laufer.
Jakie są więc najważniejsze założenia Rekomendacji S?
Po pierwsze, KNF praktycznie całkowicie ogranicza kredytowanie w walutach obcych.
Po drugie, obniżona znacznie zostaje wartość wskaźnika LtV: "w momencie udzielania kredytu nie powinna przekraczać poziomu 80% lub 90% w przypadku, gdy część ekspozycji przekraczająca 80% LtV jest odpowiednio ubezpieczona, lub kredytobiorca przedstawił dodatkowe zabezpieczenie, przy czym:
- dla ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie powstałych w okresie do 31 grudnia 2014 r. wartość wskaźnika LtV nie powinna przekraczać poziomu 95%,
- dla ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie powstałych w okresie od 1 stycznia 2015 r. do 31 grudnia 2015 r. wartość wskaźnika LtV nie powinna przekraczać poziomu 90%,
- dla ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie powstałych w okresie od 1 stycznia 2016 r. do 31 grudnia 2016 r. wartość wskaźnika LtV nie powinna przekraczać poziomu:
- 85% lub,
- 90% w przypadku, gdy część ekspozycji przekraczająca 85% LtV jest odpowiednio ubezpieczona, lub kredytobiorca przedstawił dodatkowe zabezpieczenie w formie blokady środków na rachunku bankowym, lub poprzez zastaw na denominowanych w złotych dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa lub NBP,
Jak te zmiany przełożą się na sytuację klienta, który będzie chciał zaciągnąć kredyt? Załóżmy, że interesuje nas 55-metrowe mieszkanie w atrakcyjnej lokalizacji we Wrocławiu, gdzie cena metra kwadratowego wynosi ok. 5700 zł, i jest to cena transakcyjna. Wartość takiej nieruchomości to 313 tysięcy złotych. Jeszcze rok temu możliwe było zaciągnięcie w niektórych bankach kredytu na pełną kwotę. Można było nawet postarać się o dodatkowe kilka tysięcy, na przykład na jego urządzenie.
Od początku przyszłego roku każdy kredytobiorca będzie w takim przypadku musiał posiadać przynajmniej 5 proc. wkładu własnego, czyli ok. 16 tys. złotych. W szczególności dla osób młodszych, będących dopiero na początku życiowej drogi, to sporo. Rok później trzeba będzie mieć już 10 proc. (ok. 30 tys.), a od początku 2016 roku o kolejne 5 procent więcej. W 2017 roku limit maksymalnego LtV zostanie obniżony do zapowiadanych 80 procent, co w przypadku przykładowego wrocławskiego mieszkania oznaczać będzie obowiązek posiadania aż 60 tys. złotych wkładu własnego. To niemal pewne, że dla wielu, w szczególności młodych ludzi, może być to bariera nie do przeskoczenia.
Niewielkim pocieszeniem może być fakt, że LtV może zostać nieznacznie podwyższony w sytuacji, gdy kredytobiorca zdecyduje się na dodatkowe ubezpieczenie brakującego wkładu własnego (do 80-90 proc.). Ale to kolejny koszt, który osoba zainteresowana kupnem mieszkania będzie musiała ponieść.
Jakie wnioski płyną zatem z lektury założeń Rekomendacji S? Przede wszystkim, że jeśli ktoś w ciągu najbliższych miesięcy planuje zakup własnej nieruchomości, nie powinien z tą decyzją specjalnie zwlekać. Choć sytuacja makroekonomiczna jest trudna, jest to odpowiedni moment dla kupna własnego M" - twierdzi Edward Laufer, prezes Vantage Development. Ceny nieruchomości nie są już tak wysokie, oferta mieszkań systematycznie się zmniejsza z powodu nierozpoczynania nowych projektów, a kryteria udzielania kredytów nie zostały jeszcze bardzo zaostrzone. Co, jak pokazuje Rekomendacja, zmieni się w ciągu najbliższych lat diametralnie.
Edward Laufer, Vantage Develpment
