Mieszkanie bez wkładu własnego: rząd podniósł limity, ale ceny rosną szybciej

W ostatnim roku wraz z rosnącymi cenami mieszkań wzrosły również limity cenowe w ramach programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”. I choć jest on bardziej dostępny niż na początku funkcjonowania, to szukający własnego „M” w największych polskich miastach wciąż muszą się mocno nagimnastykować, by znaleźć lokal kwalifikujący się do rządowej pomocy.

W programie „Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy”, w ramach którego szukający własnego „M” mogą ubiegać się o poręcznie 20-procentowego wkładu własnego, obowiązują limity cen mieszkań. I choć w ciągu ostatniego roku zostały one podniesione, to wciąż w kilku spośród największych polskich miast, są one niższe od przeciętnych kwot płaconych za mieszkania.

Jako że limity dotyczą cen w przeliczeniu na metr kwadratowy, problem występuje zwłaszcza w przypadku najmniejszych mieszkań, szczególnie na rynku wtórnym, dla którego limity są niższe.

Trudniej o mieszkanie z drugiej ręki

W sześciu największych polskich miastach limity ustanowione dla rynków pierwotnych w II kw. 2026 r. wahają się od niespełna 9,9 tys. zł/mkw. w Łodzi do blisko 16,2 tys. zł/mkw. w Warszawie. W przypadku mieszkań z drugiej ręki jest to odpowiednio niespełna 9,2 tys. zł/mkw. i 15 tys. zł/mkw.

Siłą rzeczy to właśnie na rynku wtórnym trudniej o znalezienie lokalu spełniającego ten warunek. Jeśli wspomniane limity zestawimy ze średnimi cenami transakcyjnymi notowanymi przez Cenatorium w IV kw. 2025 r., okaże się, że w przypadku kawalerek (do 35 mkw.) różnice wahają się od 2,6 proc. w Lublinie do blisko 26 proc. w Krakowie.

Stawki notowane w stolicy woj. małopolskiego najmocniej odbiegają od limitów ustalanych przez Bank Gospodarstwa Krajowego. Również średnia kwota płacona pod koniec 2025 r. za mieszkania o powierzchni od 35 do 50 mkw. była tam wyraźnie (+8,1 proc.) wyższa od limitu obowiązującego w programie „Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy”. Kraków był także jedynym z analizowanych miast, w którym więcej niż wynosi limit, płacono również za 40- i 50-metrowe mieszkania oferowane przez deweloperów.

Nie kawalerki i nie w centrum

Co istotne, z taką sytuacją na krakowskim rynku mamy do czynienia pomimo wyraźnego wzrostu limitów ustalanych przez BGK. Względem II kw. 2025 r. wzrosły one o ponad 10 proc. a nominalnie o 1268 zł/mkw. na rynku pierwotnym i 1177 zł/mkw. dla rynku wtórnego – wyraźniej niż przeciętne kwoty płacone za mieszkania.

Z wyższymi średnimi cenami transakcyjnymi w przypadku najpopularniejszych metraży na rynku wtórnym mieliśmy do czynienia także w Łodzi i Warszawie. Żeby łatwiej znaleźć mieszkanie w stolicy, chcący posiłkować się rządową gwarancją wkładu własnego, powinni swoje poszukiwania skierować do dzielnic oddalonych od centrum.

Jak wynika z danych SonarHome.pl za marzec 2026 r., znacznie niższe od limitów średnie ceny ofertowe notowano w Rembertowie, na Białołęce, Targówku, Ursusie czy w Wawrze. Z kolei w Śródmieściu przeciętna wycena mieszkań z drugiej ręki, przekraczająca 20 tys. zł/mkw., była o 34,3 proc. wyższa od limitu BGK. Znaczne dysproporcje pomiędzy oboma wskaźnikami można zaobserwować także na Woli, Wilanowie i Żoliborzu.

Ceny rosną szybciej od limitów

W Warszawie, podobnie jak we wspomnianym wcześniej Krakowie, limity cen mieszkań w ramach programu „Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy” urosły w ciągu ostatniego roku mocniej niż przeciętne kwoty płacone za mieszkania. W pozostałych z grona największych polskich miast było odwrotnie. Najbardziej jaskrawym przykładem jest Poznań gdzie, choć średnie ceny mieszkań podniosły się od 7 do ponad 10 proc. r/r, limity BGK zostały obniżone o 3,5 proc. a nominalnie o ok. 500 zł/mkw.

Źródło: