Choć na rynku przybywa chętnych na mieszkania, w szczególności posiłkujących się kredytami mieszkaniowymi, to szybciej od popytu rośnie podaż – wynika z danych Bankier.pl udostępnionych przez Cenatorium. Mimo że zarówno odczyty indeksu urban.one jak i ceny znajdują się na szczycie, to dynamika wzrostu liczona w ujęciu rocznym słabnie z miesiąca na miesiąc.
W marcu odczyt głównego indeksu urban.one dla Polski wyniósł 115,97 pkt. i był o 0,24 pkt. wyższy niż w lutym oraz o 3,37 pkt. wyższy niż przed rokiem.
Wyraźniej wzrósł indeks urban.one obrazujący sytuację na największych polskich rynkach nieruchomości, z wyjątkiem Warszawy, czyli w Krakowie, Wrocławiu, Łodzi, Poznaniu i Trójmieście). W marcu zanotowano 129,95 pkt. – o 0,53 pkt. więcej niż w lutym oraz o 3,39 pkt. w porównaniu z analogicznym miesiącem ubiegłego roku. W obu przypadkach marcowy odczyt indeksu był najwyższy w historii.
Wspomniany na początku rosnący popyt widać m.in. w danych Biura Informacji Kredytowej. Zgodnie z nimi, w marcu banki udzieliły 17,94 tys. kredytów mieszkaniowych – najwięcej od roku, gdy realizowane były jeszcze wnioski w ramach programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”.
Zanotowana w marcu liczba wniosków o nowe hipoteki wyniosła z kolei 36,94 tys., będąc tym samym o 11,6 proc. m/m i 24,5 proc. r/r wyższą.
Niższe stopy rozbujają popyt
Jak zauważa Michał Kubicki, członek Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej, popyt na kredyty mieszkaniowe i kupno mieszkań w ogóle, w najbliższych miesiącach może jeszcze wyraźniej wzrosnąć.
– Z uwagi na brak programu wspierającego zakup nowych mieszkań, to stopy procentowe będą nadawać ton trendom sprzedażowym. Potencjalna obniżka stopy WIBOR 6M poniżej 4 proc., może podnieść zdolność kredytową nawet o 20 proc. To również szansa na niższą ratę o nawet 1000 zł miesięcznie. Jest więc na co czekać – komentuje Michał Kubicki.
Podaż nadal odjeżdża
Rosnący popyt nie jest jednak w stanie, przynajmniej na razie, skonsumować rosnącej podaży mieszkań w największych polskich miastach. Jak wynika z danych Cenatorium, w I kw. 2025 r. na siedmiu największych polskich rynkach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Łódź, Poznań, Gdańsk i Gdynia), deweloperzy sprzedali 9,1 tys. mieszkań. W tym czasie powiększyli swoją ofertę o 11,8 tys. nowych lokali.
Tym samym na koniec poprzedniego kwartału na rynku pierwotnym pozostawało w ofercie ok. 56,7 tys. mieszkań – o 5 proc. a nominalnie o 2,7 tys. więcej niż trzy miesiące wcześniej oraz o 10 proc. a nominalnie o 5 tys. więcej niż pół roku temu. Rośnie również liczba ofert dotyczących sprzedaży mieszkań z drugiej ręki.
Podaż ofert rośnie pomimo słabnącej liczby rozpoczynanych budów. Zgodnie z danymi Głównego Urzędu Statystycznego, w I kw. 2025 r. deweloperzy rozpoczęli w Polsce budowę 36,5 tys. mieszkań, co oznaczało spadek o 13 proc. w ujęciu rocznym.
Mniej niż przed rokiem zanotowano także lokali, które oddano do użytku. W tym przypadku spadek wyniósł niespełna 5 proc. a nominalnie 1,7 tys. Podobny trend może utrzymywać się także w kolejnych miesiącach, a jednym z powodów jest niska liczba rozpoczynanych budów przed dwoma laty.
Wraz z podażą coraz mocniej przewyższającą popyt, coraz mocniej hamuje tempo wzrostu cen a w ujęciu miesięcznym i kwartalnym coraz częściej, lokalnie, mamy do czynienia ze spadkami – również w ujęciu rocznym.
Tak w I kw. 2025 r. było m.in. w Warszawie, gdzie średnia cena ofertowa względem analogicznego okresu ubiegłego roku zmniejszyła się o 2 proc.
– Spada prawdopodobieństwo powstania nowego programu wsparcia kredytobiorców, który mógłby realnie wpłynąć na rynek, będzie więc on musiał – a jednocześnie i mógł – poradzić sobie sam – zauważa Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego w Otodom. – W cenach mieszkań trend się nie zmienia – nadal spada roczna dynamika wzrostów, pojawiły się też pierwsze spadki. Na koniec marca 2025 r. ceny na rynku pierwotnym były niższe niż rok wcześniej w Lublinie. W przypadku mieszkań z drugiej ręki spadek zanotowano z kolei w Krakowie i Warszawie – wylicza.
W dół w ujęciu rocznym powędrowały także przeciętne stawki notowane na rynku materiałów budowlanych. Obniżka, zgodnie z danymi Grupy PSB, wyniosła 3 proc. Jak jednak odnotowaliśmy niedawno w artykule „Koszty budowy domu zaczęły rosnąć. Efekt wiosny”, ostateczny koszt podnosi drożejąca coraz szybciej robocizna.
