Najemcom się polepsza. Pensje rosną szybciej od czynszów, ale bywało znacznie lepiej

Czynsze płacone przez najemców stają się coraz bardziej znośne dla domowych budżetów. Taki wniosek można wysnuć z rozjeżdżających się wskaźników – średnich cen najmu i przeciętnej pensji brutto. Najem wciąż jednak drenuje portfele mocniej niż jeszcze cztery lata temu, a w przypadku singli pochłania nawet przeszło 40 proc. miesięcznego wynagrodzenia.

Zgodnie z obliczeniami Bankier.pl biorącymi pod uwagę oba powyższe czynniki, w kieszeniach singli wynajmujących mieszkania w największych polskich miastach w lipcu 2025 r. zostawało od 250 do 450 zł miesięcznie więcej niż przed rokiem.

W naszej analizie posłużyliśmy się uproszczonym współczynnikiem wskazującym, jaką część pensji trzeba odłożyć, by opłacić miesięczny czynsz za wynajmowane mieszkanie. Wykorzystaliśmy dane Głównego Urzędu Statystycznego o średnim wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw w poszczególnych miastach wojewódzkich i województwach w lipcu 2025 r. oraz dane Otodom Analytics dotyczące przeciętnych cen ofertowych na rynku najmu również w lipcu 2025 r.

Gdańsk przed Warszawą, ale najemcy się nie cieszą

Choć to niezmiennie w Warszawie przeciętnie zarabia się najwięcej, a i wzrost średniej pensji w skali roku był jednym z największych, to właśnie stolica wciąż jest jednym z dwóch miast, w których portfele wynajmujących mieszkania są drenowane najmocniej.

Podobnie jak przed rokiem Warszawa została wyprzedzona jednak przez Gdańsk, gdzie singiel pracujący w oparciu o umowę o pracę i zarabiający równowartość lipcowego przeciętnego wynagrodzenia (netto) w sektorze przedsiębiorstw oraz wynajmujący kawalerkę (do 40 mkw.) za średnią stawkę zanotowaną również w lipcu, na sam czynsz płacony właścicielowi mieszkania musi odłożyć 41,5 proc. pensji.

W ujęciu rocznym miał jednak miejsce spadek tego wskaźnika o 2,4 pp. a w skali dwóch lat o 7,2 pp. Nominalnie na koncie tak wykreowanego statystycznego gdańszczanina zostawało 370 zł więcej niż rok temu i blisko 1 tys. zł więcej niż w analogicznym miesiącu przed dwoma laty.

Wśród analizowanych miast mniej niż jedną trzecią pensji na czynsz wydaje się w Łodzi (30,3 proc. i -0,5 pp. r/r) oraz Katowicach (28,7 proc. i -1,8 pp. r/r).

W parze lżej

Jaką z kolei część pensji na czynsz wyda para zarabiająca łącznie równowartość dwukrotności średniego wynagrodzenia i wynajmująca najczęściej wybierany metraż, a więc mieszkanie o powierzchni od 40 do 59 mkw.? Zgodnie z obliczeniami Bankier.pl, od niespełna 18,5 proc. w Katowicach do 27,3 proc. w Warszawie, przy czym wskaźnik ten obniżył się w każdym z analizowanych miast – zarówno w ujęciu rocznym jak i dwuletnim.

Wynika to z faktu, że w ujęciu rocznym średnie wynagrodzenie w ciągu roku wzrosło w poszczególnych województwach od 6 do 8,6 proc. W tym samym czasie średnie ceny ofertowe czynszów dotyczących kawalerek podniosły się od niespełna 0,5 do 4 proc. Najpopularniejsze mieszkania (40-59 mkw.) „podrożały” w tym czasie w ogłoszeniach od ok. 2 do 6,5 proc. a w Katowicach zanotowano 1-procentową obniżkę.

Przed wojną bywało lepiej

Zupełnie inaczej przedstawia się obraz, jeśli spojrzymy na dane w perspektywie czterech lat, a więc cofniemy się do lipca 2021 r., gdy polski rynek najmu, a zwłaszcza panujące na nim stawki nie były jeszcze pod wpływem wybuchu wojny na Ukrainie i napływu do polski uchodźców zza Buga.

Wzrost czynszów przeciętnie od przeszło 30 do blisko 70 proc. sprawił, że w największych i jednocześnie najdroższych polskich miastach: Warszawie, Krakowie, Gdańsku i Poznaniu najem pochłania większą część wynagrodzenia niż w lipcu 2021 r. Do poziomu sprzed czterech lat analizowany współczynnik wrócił we Wrocławiu, a na tle pozostałych największych miast wyróżnił się Szczecin, gdzie zanotowano obniżkę o 3,2 pp.

Praca zdalna pozwala zaoszczędzić

W dobie wciąż popularnej, choć tracącej na znaczeniu, pracy zdalnej i hybrydowej, spójrzmy jednak, jak wyglądałaby sytuacja, gdyby zarabiać średnią pensję notowaną w jednym mieście a za najem płacić w innym. Za przykład niech posłużą dwa najbardziej zbliżone pod względem odległości z analizowanych miast, czyli Kraków i Katowice.

I tak, wynajmujący kawalerkę w Katowicach a pracujący w Krakowie zamiast 37,3 proc. pensji na czynsz przeznaczałby ok. 27,1 proc. miesięcznego wynagrodzenia.

Wynajęcie 40- lub 50-metrowego mieszkania w Katowicach przez parę pracującą za średnią miesięczną pensję w Krakowie wiązałoby się z kolei z koniecznością przeznaczenia na czynsz „jedynie” 17,5 proc. miesięcznych dochodów.

Bolesny próg wejścia

Co, jednak jeśli dopiero chcemy wejść na rynek najmu? Sprostanie wydatkom związanym z wynajęciem mieszkania może wiązać się z wydaniem niemal całej pensji. Do czynszu trzeba bowiem w znakomitej większości przypadków doliczyć kaucję, zwykle równą miesięcznemu czynszowi lub jego połowie.

Dla przykładu, w skrajnym przypadku, wynajęcie kawalerki przez singla w Gdańsku, po przeciętnej stawce ofertowej dla tego metrażu, wiązałoby się z wydaniem blisko 5,4 tys. zł (w tym zwrotnej kaucji), czyli 83 proc. średniej miesięcznej pensji netto w sektorze przedsiębiorstw.

Jeśli jedna osoba chciałaby z kolei wynająć większe mieszkanie, o powierzchni od 40 do 59 mkw., wówczas musiałaby w najem „zainwestować” jednorazowo blisko 6,6 tys. zł, czyli niemal tyle, ile w lipcu wynosiło przeciętne wynagrodzenie w stolicy woj. pomorskiego.

Źródło: