Zasobni w nieruchomości, biedni w gotówkę – taka grupa docelowa może być zainteresowana umową o dożywocie. Chociaż co roku zawiera się kilkanaście tysięcy tego typu kontraktów, to profesjonalna wersja odwróconej hipoteki odpowiada za zaledwie margines rynku.
Senior przekazuje własność nieruchomości w zamian comiesięczne świadczenie pieniężne. Chociaż przestaje być właścicielem, to może korzystać z mieszkania dożywotnio. Tak w skrócie można podsumować najważniejsze elementy kontraktu nazywanego umową dożywocia. Może być ona korzystna przede wszystkim dla seniorów, którzy dysponują wartościową nieruchomością, której nie zamierzają przekazać spadkobiercom, ale potrzebują płynnych środków na bieżące potrzeby.
Ze statystyk Ministerstwa Sprawiedliwości wynika, że rocznie na takie rozwiązanie decyduje kilkanaście tysięcy osób. To jednak w większości „prywatny obieg”, podczas gdy usługa nazywana odwróconą hipoteką w modelu sprzedażowym od ponad dekady rozwija się w ślimaczym tempie.
Regulacje prawne leżą w kącie
Od ponad 10 lat działa ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym. Słowo „działa” jest jednak tutaj nie na miejscu – weszła w życie w 2014 r., ale na rynku do tej pory nie pojawił się ani jeden bankowy produkt dla seniorów, którzy chcieliby w ten sposób upłynnić swój nieruchomy majątek.
Tymczasem regulacji prawnych nie doczekała się odwrócona hipoteka, która z kolei na rynku jest obecna od kilkunastu lat. Prawna próżnia w przypadku renty dożywotniej ma poważne konsekwencje. Firmy oferujące taki produkt nie muszą spełniać specjalnych wymogów kapitałowych ani starać się o licencję. Nie podlegają także nadzorowi KNF i nie są zobowiązane do tworzenia funduszy rezerwowych na pokrycie swoich zobowiązań.
Przez lata wykształciły się pewne dobre praktyki, obejmujące m.in. poddanie się przez usługodawcę egzekucji na wypadek nieterminowej wypłaty świadczeń czy zabezpieczenie interesów zbywcy ustanowieniem hipoteki na zbywanej nieruchomości. Sama branża od lat apeluje jednak o powrót do prac nad regulacjami.
Jakie perspektywy na 2025 rok?
– Od 2021 roku co roku w Polsce zawieranych jest ponad 16 tysięcy umów o dożywocie, w ramach których osoba w wieku emerytalnym przekazuje swoją nieruchomość za świadczenia i jednocześnie zachowuje prawo do dożywotniego korzystania z tej nieruchomości. W ostatniej dekadzie zawarto ponad 120 tysięcy takich umów. Opracowania naukowe pokazują, że istotna część z tych umów to umowy zawierane z osobami trzecimi, w tym z przedsiębiorcami – wskazuje Robert Majkowski, prezes Funduszu Hipotecznego DOM.
– Na tym rynku działają również profesjonalne fundusze hipoteczne zrzeszone w Związku Przedsiębiorstw Finansowych i przestrzegające stworzonych w 2013 roku Zasad Dobrych Praktyk. Niestety rynek profesjonalny to jedynie niewielki ułamek rynku ogółem. Na koniec 2023 roku liczba zarządzanych przez fundusze hipoteczne umów nie przekraczała 500 i ta bariera zapewne nie zostanie przełamana na koniec 2024 roku – zauważa Robert Majkowski.
Z danych udostępnionych w 2024 r. przez ZPF wynika, że przyrost liczby umów jest w ostatnich latach symboliczny. Średnia wartość świadczenia wypłacanego seniorowi wynosiła na koniec 2023 r. nieco powyżej 1000 zł.
– Bez zmian regulacyjnych, bez istotnego zwiększenia bezpieczeństwa zarówno dla usługodawców, jak i samych klientów nie spodziewam się skokowego wzrostu rynku profesjonalnego nie tylko w najbliższym roku, ale i w latach kolejnych – podkreśla prezes FH DOM.
Wbrew pozorom mikroskopijna skala rynku nie powinna być argumentem przeciwko powrotowi do planów regulacji. Wzmocnienie praw konsumentów warto zagwarantować, zanim dojdzie do zawirowań, a nie już po szkodzie. Ostatnim przykładem służy, chociażby świat internetowych kantorów wymiany walut.
