Przynajmniej w teorii wspólnota mieszkaniowa ma ułatwiać zarządzanie remontami i bieżącą eksploatacją budynku. Co jeśli wśród członków znajdą się tacy, którzy nie mają zamiaru płacić i torpedują wszystkie plany? Odpowiadamy w kolejnym odcinku z serii „Sąsiad z piekła rodem”.
Już od 25 lat Polacy zrzeszają się we wspólnoty mieszkaniowe w myśl zasady, że razem łatwiej. I choć na co dzień nie zauważamy ich istnienia, te przypominają o sobie najczęściej, gdy zachodzi potrzeba przeprowadzenia remontu. Co jednak gdy wśród członków jest czarna owca, która nie zamierza dokładać się do remontu? Czy i w jaki sposób można zmusić torpedującego remont sąsiada do płacenia?
Jak zauważa mecenas Eryk Trybuliński z kancelarii Klisz i Wspólnicy, na początku należy ustalić, czy remont kwalifikuje się do zwykłego zarządu nad wspólną nieruchomością. W opinii Naczelnego Sądu Administracyjnego obejmuje on wszelkie bieżące sprawy związane ze zwykłą eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego przeznaczenia.
Sąd może zdecydować o remoncie
– Od tego, jaki dana czynność ma charakter zwykłego zarządu zależy, w jaki sposób mogą być podejmowane decyzje – wyjaśnia mecenas Eryk Trybuliński. – Do zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli – dodaje.
Co jednak, jeśli większości nie da się osiągnąć, a mimo to mniejszość uważa, że należy przeprowadzić remont? Wówczas każdy ze współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który zbada zasadność i celowość remontu oraz jego zgodność z zasadami prawidłowego zarządu.
Droższe remonty - wymagana zgoda
Inaczej wyglądają procedury w przypadku czynności przekraczających zwykły zarząd. Co do zasady, potrzebna jest wówczas jednomyślność i zgoda wszystkich współwłaścicieli.
– Nie zawsze jest to jednak możliwe. W takim przypadku współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli – zauważa mecenas Trybuliński.
Jego zdaniem do czynności przekraczających zwykły zarząd powinien być zakwalifikowany m.in. kosztowny remont dachu. Tym samym zgodzić się na niego powinni wszyscy współwłaściciele.
– Przed sądem należy wykazać zasadność i celowość dokonania remontu. Dobrze jest przedstawić od razu oferty wykonawców i wstępny kosztorys – radzi adwokat.
Kto, ile zapłaci?
Właściciele poszczególnych mieszkań poniosą wówczas wydatki proporcjonalnie do wielkości udziałów we wspólnocie.
– Nie ma przy tym znaczenia, czy dany współwłaściciel ma mieszkanie bezpośrednio pod dachem, czy nie – podkreśla Eryk Trybuliński. Jeśli poszczególni współwłaściciele nie pokryją swojej części kosztów dobrowolnie, ci, którym zależy na remoncie mogą wyłożyć pieniądze z własnej kieszeni, a następnie domagać się zwrotu kosztów przed sądem.
Remont - czy trzeba udostępnić mieszkanie?
Co istotne, poszczególni właściciele nie mogą także blokować remontu przeprowadzonego zgodnie z uchwałą wspólnoty (w przypadku wspólnot liczących powyżej 7 członków), a jeśli jest to konieczne, np. w przypadku remontu przewodów kominowych, są zobowiązani udostępnić swój lokal ekipie remontowej.
– Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje – wyjaśnia mecenas Trybuliński.
Jeśli również masz problemy związane z nieruchomościami, napisz do Redakcji Bankier.pl na adres finanse@bankier.pl.
Porady prawnej udzielił: Eryk Trybuliński, adwokat z kancelarii Klisz i Wspólnicy.
