Kredyty hipoteczne – marże ciągle w górę [HipoTracker Bankier.pl]

Marże kredytów hipotecznych w trzecim kwartale roku osiągnęły nowe szczyty, wynika z analizy Bankier.pl. Obniżka stóp procentowych „podciągnęła” jednak nieco zdolność kredytową, która wzrosła po wyraźnym spadku podczas epidemicznego zaostrzenia warunków finansowania.

To nie koniec korekt w cennikach kredytów hipotecznych – taką tezę postawiliśmy w podsumowaniu zmian na rynku na koniec drugiego kwartału 2020 r. Rzeczywiście, kolejne trzy miesiące przyniosły kolejne podwyżki w bankach. W efekcie średnie dla zobowiązań z 10- i 20-procentowym wkładem własnym osiągnęły najwyższe poziomy spośród odnotowanych od początku 2018 r. w panelu HipoTracker Bankier.pl.

W cokwartalnych raportach od stycznia 2018 r. śledzimy, jak zmienia się rynkowa oferta kredytów hipotecznych dla jednego, niezmiennego profilu klienta. Przyjęliśmy, że kwota kredytu hipotecznego zaciąganego przez profilowych kredytobiorców będzie zbliżona do średniej wartości nowego kredytu w Polsce. Na potrzeby HipoTrackera Bankier.pl założyliśmy, że o finansowanie stara się:

• bezdzietne małżeństwo mieszkające w mieście pow. 500 tys. mieszkańców,
• kupujące na rynku pierwotnym mieszkanie o wartości 337,5 tys. zł (50 m kw.),
• zarabiające łącznie 6,2 tys. zł miesięcznie, w oparciu o umowy o pracę na czas nieokreślony,
• posiadające pozytywną historię kredytową, bez obecnie spłacanych obciążeń.

Klienci gotowi są skorzystać z dodatkowych produktów banku, aby obniżyć marżę kredytową. Nie chcą jednak nabywać produktów inwestycyjnych i ubezpieczeń z funduszami kapitałowymi. Zobowiązanie zaciągane jest na 30 lat i spłacane w ratach równych.

Oferty banków zbieramy dla dwóch wariantów kredytu:

• z 10-procentowym wkładem własnym,
• z 20-procentowym wkładem własnym.

W trzecim kwartale 2020 r. widać już było pierwsze oznaki „odwilży” na rynku kredytów hipotecznych. We wrześniu na złagodzenie warunków zdecydował się ING Bank Śląski, który ponownie akceptuje 20-procentowy wkład własny. Nadal jednak do łask nie wróciły zobowiązania z 10-procentową wpłatą. Proponuje je (warunkowo) kilka banków, a lista nie poszerzyła się w okresie od początku lipca.

Kredyty z minimalnym wkładem własnym – tak drogo jeszcze nie było

Pierwszy scenariusz, dla którego wyliczyliśmy średnie wartości z bankowych ofert, to kredyt na 303 750 zł, z 10-procentowym wkładem własnym (33 750 zł). Dostępność takiego typu finansowania nie poprawiła się w trakcie III kwartału 2020 r. Chociaż we wrześniu 5 banków przygotowało odpowiednie symulacje, to warto mieć świadomość, że jest to propozycja dostępna wyłącznie przy spełnieniu dodatkowych warunków.

We wrześniu 2020 r. średnia marża kredytowa dla kredytów z 10-procentowym wkładem własnym wyniosła 2,65 pp. To najwyższa wartość odnotowana od początku 2018 roku, aż o 0,32 pp. wyższa niż w marcu, gdy ruszyła fala zmian w cennikach.

Średnia zdolność kredytowa „odbiła” po majowym dnie i osiągnęła we wrześniu 2020 r. wartość 567 tys. zł. Zbliżyła się zatem do poziomu z początku roku, jeszcze przed wybuchem pandemii. Rekordowy „dołek” odnotowaliśmy w kwietniu 2020 r. – wskaźnik wyniósł 536 tys. zł.

Wzrost zdolności kredytowej profilowego gospodarstwa domowego, nawet przy obserwowanej podwyżce marż, to wynik spadku wskaźników WIBOR (odzwierciedlanego z pewnym opóźnieniem w ofertach). Efekty zmian stóp procentowych widać także w pozostałych śledzonych przez Bankier.pl parametrach.

Średnia rata kredytu z 10-procentowym wkładem własnym, po okresie opłacania ubezpieczenia pomostowego i wpisaniu do księgi wieczystej hipoteki na rzecz banku, wynosiła 1468 zł w marcu, 1347 zł w czerwcu i 1305 zł we wrześniu.

Średni łączny koszt kredytu, uwzględniający odsetki, prowizję, obowiązkowe ubezpieczenia i wszystkie pozostałe elementy poza ubezpieczeniem nieruchomości wynosił w czerwcu 203 tys. zł, a we wrześniu – 192 tys. zł. Był niższy o ponad 40 tys. zł w porównaniu z „przedepidemicznym” odczytem z marca.

Kredyty z 20-procentowym wkładem własnym – tu także szczyty

W drugim scenariuszu zakładamy, że kredytobiorcy wnoszą wkład własny w wysokości 67,5 tys. zł. Kwota kredytu wynosi wówczas 270 tys. zł. Średnia marża kredytowa w marcu wynosiła 1,96 pp. W sierpniu osiągnęła maksimum odnotowane w badaniu HipoTracker – 2,17 pp. We wrześniu do panelu dołączył ponownie jeden z kredytodawców (ING) i średnia powróciła do poziomu zmierzonego w lipcu (2,14 pp.).

Średnia maksymalna zdolność kredytowa odnotowana na koniec III kwartału 2020 r. wynosiła 586 tys. zł. Profilowi kredytobiorcy jeszcze w marcu 2020 r. mogli liczyć średnio na 581 tys. zł kredytu. W II kwartale odnotowaliśmy najniższe w historii badania HipoTracker wartości tego wskaźnika – w kwietniu znalazł się on poniżej granicy 560 tys. zł. W kolejnym kwartale stopniowo rósł, zbliżając się do wartości odnotowanych na początku roku, jeszcze przed pandemią.

Średnia rata kredytu ze standardowym, 20-procentowym wkładem własnym, wyniosła we wrześniu 1072 zł i była niższa o ponad 170 zł niż w styczniu. Średni łączny koszt kredytu dla profilowego zobowiązania osiągnął wartość 128 tys. zł i był o 60 tys. zł niższy niż na początku 2020 r. To skutek obniżek stóp procentowych, częściowo jednak skontrowanych przez jednoczesny wzrost marży.

Odwilż, ale nie cenowa

W ostatnich miesiącach zauważyć można było stopniowe i ostrożne wycofywanie się banków z obostrzeń wprowadzonych podczas pierwszej fali pandemii. Kredytodawcy ponownie zaczynają akceptować dochody z umów cywilnoprawnych i działalności gospodarczej. Ważnym sygnałem zmian było także obniżenie wymogów dotyczących wkładu własnego w jednym z najbardziej konserwatywnych banków. Jedyną instytucją obstającą przy wymaganiu 30 proc. wpłaty został Bank Ochrony Środowiska.

Chociaż przybywa akcji promocyjnych, w których przez określony czas stosowane są specjalne warunki cenowe, to można zauważyć, że również w ich przypadku cenniki zmieniają się w kolejnych edycjach raczej na gorsze. Odmrażanie rynku hipotek odbywa się zatem na razie na poziomie dostępności finansowania, a nie cen. Ostatnie miesiące roku mogą jednak oznaczać jakościową zmianę. Część banków o większym apetycie na ryzyko może sięgnąć po obniżki w nadziei na podbicie wyników sprzedaży.

Źródło: