Jakie mieszkania kupują Polacy? Te lokale są najpopularniejsze, choć drożeją najszybciej

Już nie trzy-, a dwupokojowe mieszkania cieszą się największą popularnością w Polsce. Popyt na nie wykorzystują deweloperzy, najmniejsze lokale w ostatnich latach drożały bowiem najszybciej.

Średnio o 2 mkw. zmalało w ciągu ostatnich trzech lat dwupokojowe mieszkanie, które chcieliby kupić Polacy – wynika z danych Otodom i JLL.

Jeszcze w 2018 r. najpopularniejszym typem mieszkań poszukiwanym przez potencjalnych klientów były trzypokojowe lokale. Obecnie najczęściej wyszukiwane są te dwupokojowe. Pod koniec 2022 r. chęć zakupu takiego mieszkania deklarowało 37 proc. użytkowników portalu obido.

W ciągu ostatnich trzech lat spadła nie tylko liczba pokoi, ale także powierzchnia poszukiwanych mieszkań. W 2022 roku 27 proc. rodzin z dziećmi uznawało dwa pokoje z kuchnią o powierzchni 30-39 mkw. za akceptowalne do zakupu – czytamy w raporcie przygotowanym przez Otodom i JLL.

– Z naszego raportu wynika, że na lokale dwupokojowe przypada średnio około 35 mkw., na trzypokojowe 49 mkw., a cztery pokoje z reguły mieszczą się na powierzchni 67-69 mkw. – dodaje Anna Karaś, Senior Analyst, Residential Research, JLL.

W 2022 na popularności zyskały lokale jeszcze mniejsze - do 30 mkw. Ich udział w strukturze zainteresowania wzrósł z 5 do 20 proc., w rezultacie czego mieszkania o metrażu do 40 mkw. stanowiły 54 proc. wszystkich wskazań poszukujących. Jeszcze wyższy odsetek takich wskazań odnotowano w Warszawie i Krakowie (odpowiednio 56 proc. i 55 proc.).

Cena całkowita i niższa zdolność kredytowa motywują kupujących

Na kurczenie się poszukiwanych mieszkań, zwłaszcza w przypadku klientów chcących posiłkować się kredytem hipotecznym, oprócz relatywnie niskiej ceny całkowitej (co innego cena w przeliczeniu na metr kwadratowy) wpływ mają przede wszystkim stopy procentowe. Bo choć większość członków Rady Polityki Pieniężnej w maju, po raz ósmy z rzędu, opowiedziała się za utrzymaniem stóp procentowych NBP na dotychczasowych poziomach, to od października 2021 r. do września 2022 r. stopa referencyjna wzrosła z 0,1 proc. do 6,75 proc.

Wraz ze wzrostem stóp procentowych spadła zdolność kredytowa. Jeszcze w październiku 2022 r., a więc tuż po ostatniej podwyżce stóp procentowych, zdolność kredytowa szorowała po dnie. Jak pisał wówczas Michał Kisiel, analityk Bankier.pl, analizowani potencjalni kredytobiorcy (29-letnia kobieta zatrudniona na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony i zarabiająca 7 tys. zł netto oraz jej 32-letni partner mający podobną sytuację, lecz nieco niższe zarobki – 6 tys. zł miesięcznie) mogli pozwolić sobie wówczas na kredyt w wysokości od 540 do 760 tys. zł. Dla porównania, w październiku 2021 r. było to nawet 1,26 mln zł.

Hipoteczna odwilż

W ostatnich miesiącach jednak zdolność kredytowa zaczęła się odbudowywać. Jednym z powodów jest lutowa decyzja Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego o powrocie do wcześniejszych wymagań stawianych bankom przy ocenie zdolności kredytowej. Przypomnijmy, że przez rok przy wyliczaniu finansowej wydolności klientów konieczne było przyjmowanie bufora na wzrost oprocentowania o co najmniej 5 pp. Po tegorocznych zmianach bufor może być o połowę niższy w przypadku kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem.

– Po długim okresie „hipotecznej zimy” nadeszła odwilż, przynajmniej w zakresie kwoty dostępnego finansowania. W marcu średnia z szacunków banków uczestniczących w zestawieniu dla profilowych klientów wzrosła o 60 tys. zł. W kwietniu odnotowaliśmy wzrost o 21 tys. zł. Podobną skalę wzrostu zaobserwowaliśmy w najnowszym, majowym porównaniu – pisze Michał Kisiel w artykule „Zdolność w hipotekach nadal pnie się w górę”.

W maju 2023 r. analizowana para kredytobiorców mogła liczyć na kredyt hipoteczny w wysokości od 630 tys. zł do blisko 890 tys. zł.

Ceny małych mieszkań rosną najszybciej

Wracając jednak do małych mieszkań, które zyskują na popularności zarówno wśród Polaków poszukujących własnego „M”, jak i stawiających je deweloperów, w ostatnich latach to właśnie średnie ceny transakcyjne najmniejszych lokali rosły najszybciej.

Jak wynika z danych Bankier.pl udostępnionych przez Cenatorium, pomiędzy I kw. 2018 r. a I kw. 2023 r. w największych polskich miastach średnie stawki wpisywane w aktach notarialnych dotyczących sprzedaży najmniejszych mieszkań o powierzchni poniżej 35 mkw. w największych polskich miastach (w przeliczeniu na metr kwadratowy) wzrosły od niespełna 39 proc. w Poznaniu do blisko 89 proc. w Łodzi.

Wspomniana Łódź charakteryzowała się najmocniejszymi wzrostami stawek w ciągu ostatnich pięciu lat. Dla porównania, średnie ceny transakcyjne mieszkań o powierzchni od 35 do 60 mkw. wzrosły w tym czasie o 82 proc., za metr kwadratowy lokalu o powierzchni od 60 do 80 mkw. płacono z kolei średnio o 48 proc. więcej, a w przypadku mieszkań większych niż 80 mkw. wzrost wyniósł 43 proc.

Spośród sześciu największych polskich miast jedynie we Wrocławiu średnie ceny transakcyjne najmniejszych mieszkań nie wzrosły w ciągu ostatnich pięciu lat najmocniej. W stolicy Dolnego Śląska wzrost względem I kw. 2018 r. wyniósł 47,3 proc. W tym czasie większe mieszkania (35-60 mkw. oraz 60-80 mkw.) podrożały w aktach notarialnych średnio o 55,3 proc. oraz o 51,7 proc.

Wzrost przyspieszył

W ciągu ostatnich dwunastu miesięcy, z wyjątkiem Łodzi, wzrost średnich stawek płaconych za najmniejsze mieszkania przyspieszył. Jeszcze w 2021 i 2022 r. średnie kwoty płacone za lokale o powierzchni poniżej 35 mkw. rosły od 1 do 7 proc. w ujęciu rocznym, a w 2021 r. we Wrocławiu nawet spadły. W I kw. 2023 r. mieliśmy z kolei do czynienia ze wzrostem od 5,5 proc. w Gdańsku do 11 proc. w Warszawie.

Zmianę przyniósł także sam I kw. 2023 r. Jeszcze przed trzema miesiącami pisaliśmy o zaciągniętym hamulcu, zwłaszcza w kontekście średnich cen transakcyjnych najmniejszych mieszkań. Pierwsze trzy miesiące 2023 r. przyniosły jednak zluzowanie wspomnianego hamulca i wciśnięcie pedału gazu. Średnie kwoty płacone za najmniejsze lokale rosły bowiem w ujęciu kwartalnym od 1 do blisko 5 proc.

Źródło: