Nie mamy w Polsce niektórych rozwiązań hipotecznych znanych z Europy Zachodniej. W przypadku kredytów „interest-only” - to jednak dobrze.
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl niedawno na łamach Bankier.pl opisywali ciekawe rozwiązanie znane z Wielkiej Brytanii. Chodziło o specjalne kredyty „buy to let”, które na dogodnych warunkach mogą zaciągać drobni inwestorzy wynajmujący potem kredytowane mieszkania. To nie jedyny przykład specyficznych kredytów mieszkaniowych, których nie znamy w Polsce. Innym ciekawym rodzajem „hipotek” niedostępnych u nas są kredyty przewidujące comiesięczną spłatę wyłącznie odsetek. Warto przyjrzeć się tym produktom bankowym, które jednocześnie są interesujące i ryzykowne - nie tylko dla pojedynczych dłużników, ale również w skali makro. To właśnie ryzyko jest argumentem, który sprawia, że u nas dłużnicy nie mają i raczej nie będą mieli możliwości comiesięcznej spłaty wyłącznie odsetek.
Brytyjskie kredyty „interest-only” wrócą do łask?
Niedawny artykuł prezentujący cechy kredytów „buy to let” zwracał uwagę, że czasem są one spłacane tylko w ratach odsetkowych. Co to oznacza? Mianowicie, kredytobiorca na bieżąco spłaca tylko odsetki, a zwrot całej kwoty zadłużenia jest odłożony na odległą przyszłość. Spłata pożyczonego kapitału pod koniec okresu trwania umowy kredytowej może być efektem sprzedaży kredytowanej nieruchomości. A co się stanie, jeśli w przyszłości lokum będzie warte mniej niż zadłużenie niepomniejszone przez miesięczne spłaty? Właśnie na to ryzyko zwracają uwagę przeciwnicy opisywanego rozwiązania.
Takich przeciwników nie brakuje w Wielkiej Brytanii, gdzie niedawno odżył pomysł zwiększenia dostępności kredytów typu „interest-only” - nie tylko dla inwestorów. W połowie minionego roku pojawiły się informacje o tym, że brytyjski odpowiednik KNF (Financial Conduct Authority - FCA) bierze pod uwagę ułatwienie dostępu do kredytów „interest-only”. Mówimy o produktach finansowych, które poprzednik FCA, czyli Financial Services Authority (FSA) w 2012 r. określił jako tykającą bombę zegarową.
Komunikat z połowy grudnia minionego roku wskazuje, że plany liberalizacji brytyjskiego rynku hipotecznego są aktualne. FCA chce skupić się na ułatwianiu dostępu do pierwszego kredytu hipotecznego i rozważa też złagodzenie zasad udzielania kredytów typu „interest-only” dla emerytów. Chodzi o kredyty dla osób z odpowiednio wysoką emeryturą, które są spłacane wyłącznie odsetkowo. Wymóg ich całkowitej spłaty pojawia się dopiero po śmierci seniora lub jego przeniesieniu do domu spokojnej starości.
Holenderska terapia oddłużeniowa przynosi efekty
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl w kontekście kredytów „interest-only” (nie tylko dla emerytów) zwracają też uwagę na ciekawy przypadek Holandii. To bowiem kraj, w którym udało się szybko i skutecznie zredukować poziom zadłużenia hipotecznego gospodarstw domowych względem PKB. Taki wskaźnik obliczony dla Holandii spadł w latach 2016 - 2024 z prawie 100% PKB do mniej niż 80% PKB. Dla porównania: w Polsce zadłużenie hipoteczne gospodarstw domowych zmniejszyło się z 21% PKB (2016 r.) do 14% PKB (2024 r.).
Dług mieszkaniowy Holendrów jest nadal jednym z najwyższych w UE, ale udało się go znacząco zredukować. W jaki sposób? Między innymi poprzez usunięcie z oferty banków kredytów mieszkaniowych na ponad 100% wartości lokum i ograniczenie znaczenia „hipotek”, których posiadacze spłacali wyłącznie odsetki. W kraju tulipanów toczy się ożywiona dyskusja nad zmniejszeniem możliwości odliczania odsetek kredytowych od podatku, gdyż taki mechanizm podatkowy nadal stanowi zachętę do zadłużania.
Spłata wyłącznie odsetek możliwa też w innych krajach
Warto mieć na uwadze fakt, że kredyty mieszkaniowe z możliwością spłaty wyłącznie odsetek kredytowych nie są rozwiązaniem charakterystycznym tylko dla Wielkiej Brytanii oraz Holandii. Przykładowo, w Danii opisywane kredyty pojawiły się około 2004 roku, a ich popularność wzrosła wręcz błyskawicznie w ciągu kolejnych sześciu lat - do poziomu przekraczającego nawet 50% portfela hipotecznego.
Raport Narodowego Banku Danii z 2024 r. mówi, że wówczas około 30% długu hipotecznego gospodarstw domowych było ryzykowne z powodu spłaty w modelu „interest-only” i jednocześnie zadłużenia większego niż 60% wartości lokum. Ekonomiści z duńskiego banku centralnego uważają, iż popularność opisywanych kredytów może zwiększać wahania cen nieruchomości mieszkaniowych (zobacz: Danmarks Nationalbank, Economic implications of interest-only mortgages combined with high leverage, Analysis, Housing Market, 2 May 2024, No. 8).
U nas nie ma mowy o spłacie tylko rat odsetkowych
Czy w związku z powyższym można wykluczyć to, że kredyty typu „interest-only” pojawią się kiedyś w ofercie rodzimych banków? Zdaniem ekspertów portalu RynekPierwotny.pl, do wprowadzenia takich produktów bankowych nie dojdzie w możliwej do przewidzenia przyszłości. Po problemach związanych z kredytami „frankowymi”, można bowiem dostrzec bardziej ostrożny i konserwatywny stosunek polskiego regulatora do rynku hipotecznego.
