W 2026 roku poziom wcześniejszych spłat i nadpłat kredytów mieszkaniowych może być wyższy niż w 2025 roku, kiedy wyniósł ok. 55 mld zł. Wysoki poziom nadpłat powoduje, że mimo rosnącej sprzedaży kredytów netto przyrost portfela tych kredytów będzie ograniczony - poinformował PAP Biznes dyrektor Zespołu Badań i Analiz ZBP Tomasz Pawlonka.
"W 2025 r. poziom wcześniejszych spłat i nadpłat wyniósł ok. 55 mld zł wobec 51,7 mld zł rok wcześniej, czyli wzrósł o ok. 6 proc. rok do roku. W 2026 r. ich skala może być jeszcze wyższa, szczególnie jeśli utrzyma się dobra sytuacja na rynku pracy i jednocześnie dalsze obniżki stóp będą sprzyjały refinansowaniu kredytów" - powiedział PAP Biznes Pawlonka.
"Konsekwencją wysokiego poziomu nadpłat jest wolniejszy przyrost portfela kredytów mieszkaniowych – zarówno w ujęciu nominalnym, jak i realnym. Przy rocznej podaży kredytów mieszkaniowych na poziomie 90,5 mld zł (bez kredytów refinansowanych i konsolidowanych), aktywny portfel kredytów mieszkaniowych zwiększył się o 28 mld zł, zaś w ujęciu realnym (a zatem w relacji do PKB) uległ nawet zmniejszeniu (o 0,16 pp. PKB)" - dodał.
Dyrektor podał, że obecnie nadpłaty i wcześniejsze spłaty wyraźnie ograniczają tempo wzrostu portfela mieszkaniowego. Poinformował, że w 2025 r. podaż złotowych kredytów mieszkaniowych sięgnęła 90,5 mld zł, ale jednocześnie wcześniejsze spłaty i nadpłaty utrzymały się na poziomie około 60 proc. nowej produkcji, co oznacza, że duża część nowej sprzedaży nie przełożyła się na wzrost portfela netto.
Dodał, że widać to także w strukturze spłat – kredyty zaciągane średnio na ponad 23 lata są faktycznie spłacane przeciętnie w około 10 lat (przy bieżącym poziomie nadpłat). Przed pandemią, kredyt mieszkaniowy zaciągany na okres 20-23 lat spłacany był w trakcie 13-14 lat.
Dyrektor ocenił, że gospodarstwa domowe po doświadczeniach wysokich stóp procentowych obecnie starają się aktywnie zarządzać swoim zadłużeniem i ograniczają jego koszt poprzez nadpłaty.
"Po drugie, rośnie znaczenie refinansowania i konsolidacji, które sztucznie zawyżają wolumen nowej produkcji, ale nie zwiększają realnego zadłużenia gospodarstw domowych" - powiedział Pawlonka.
"Według szacunków ZBP, kredyty konsolidowane i nadpłacane stanowią około 18 proc. nowej produkcji kredytów mieszkaniowych (dlatego też niektóre dane pokazują, że podaż kredytów mieszkaniowych w 2025 roku przekroczyła poziom 105 mld zł)" - dodał.
Jego zdaniem, bardzo istotny jest sam mechanizm reakcji kredytobiorców na zmiany stóp procentowych i jak pokazują badania, decyzje o przedpłatach mają charakter nieliniowy i są silnie skorelowane z cyklem zmian stóp procentowych.
Dyrektor ocenił, że relacja spłat i nadpłat do nowej produkcji kredytów pozostaje wysoka - w ostatnich latach był to poziom około 60 proc., podczas gdy przed pandemią było to w przedziale 30-40 proc.
"W 2026 r. wskaźnik ten może się nieco obniżyć, jeśli nowa produkcja będzie rosła szybciej niż spłaty, ale trudno oczekiwać powrotu do poziomów sprzed kilku lat, ponieważ zachowania kredytobiorców trwale się zmieniły" - powiedział Pawlonka.
Ocenił, że procesowi nadpłat i wcześniejszych spłat będzie również sprzyjało otoczenie wyraźnie niższych stóp procentowych.
Dyrektor zwrócił uwagę na zmianę struktury rynku kredytowego, czyli rosnącego udziału kredytów o okresowo stałej stopie procentowej, który obecnie wynosi 40 proc. portfela.
"To fundamentalna zmiana, bo w przypadku kredytów o zmiennej stopie wcześniejsza spłata nie generuje aż tak istotnych kosztów dla banku, natomiast w przypadku kredytów o okresowo stałej stopie sytuacja jest zupełnie inna. Bank zabezpiecza takie kredyty instrumentami rynkowymi, a wcześniejsza spłata oznacza konieczność zamknięcia pozycji zabezpieczającej i realny koszt ekonomiczny" - powiedział Pawlonka.
Przypomniał, że sektor bankowy wraz ze Związkiem Banków Polskich zwracał uwagę, że brak efektywnego mechanizmu rekompensaty za przedpłatę prowadzi do przenoszenia kosztów na cały portfel klientów.
"Banki, nie mając możliwości precyzyjnego odzyskania kosztów wcześniejszej spłaty, uwzględniają to ryzyko w cenie kredytu, co oznacza, że wszyscy kredytobiorcy płacą wyższe oprocentowanie, niezależnie od tego, czy dokonują nadpłat czy nie" - powiedział Pawlonka.
Sebastian Karbarczyk (PAP Biznes)
seb/ osz/
