Dalsze wzrosty, już nie niskich, cen działek budowlanych, a ostatecznie także mieszkań, mogą być długofalową konsekwencją nowego prawa budowlanego – ostrzegają eksperci zajmujący się rynkiem nieruchomości. Mowa o przepisach zakazujących budów w znacznej odległości od szkół i terenów zielonych, które wejdą w życie w połowie przyszłego roku.
Zgodnie z nowymi przepisami nowo budowane domy będą musiały znajdować się maksymalnie 1,5 km od szkół w miastach oraz 3 km na wsiach. Co istotne, w obu przypadkach, odległość nie będzie liczona w linii prostej, a jako droga dojścia ogólnodostępną trasą dla pieszych od granicy działki do budynku.
W promieniu maksymalnie 1,5 km od domów budowanych w miastach (oraz 3 km na wsiach) będą musiały znajdować się także tereny zielone. Nie będą mogły to być jednak jedynie kieszonkowe parki czy skwery. Zgodnie z nowymi przepisami teren zielony musi mieć co najmniej 20 ha powierzchni.
Choć nowe przepisy mają przeciwdziałać niekontrolowanemu rozlewaniu się miast, to efektem ubocznym może być wzrost cen działek budowlanych.
– W pierwszym rzędzie będzie to ograniczenie dostępności gruntów pod zabudowę mieszkaniową, ponieważ gros terenów dziś przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe może stracić taką funkcję. Co więcej, w przypadku niektórych małych miejscowości nastąpi całkowity brak możliwości legalnego wybudowania domu. Z kolei w lokalizacjach spełniających warunki nowych przepisów ceny gruntów pod zabudowę mieszkaniową mogą zostać zdecydowanie wywindowane – ocenia Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Ceny działek już teraz z uwagi na niską podaż, szczególnie w największych miastach, nie są niskie i rosną w dwucyfrowym tempie, szybciej niż stawki płacone za mieszkania.
Jak wynika z danych Bankier.pl udostępnionych przez Cenatorium, wyraźniej niż w stolicach wciąż drożeją działki budowlane położone na ich obrzeżach oraz w mniejszych miejscowościach. Choć ceny rosną wolniej niż w poprzednich kwartałach, to wciąż śrubują kolejne rekordy. W najdroższym woj. małopolskim średnia cena transakcyjna przekroczyła już 175 zł/mkw., a w woj. pomorskim i wielkopolskim padła granica 150 zł/mkw. W ujęciu rocznym stawki rosły w tempie 13 – 17 proc.
Z mniej znaczącymi wzrostami kwot w ujęciu kwartalnym mieliśmy do czynienia w przypadku parcel znajdujących się w stolicach województw. Poprzednie kwartały sprawiły, że w skali roku wzrosty średnich kwot płaconych za grunty budowlane w największych polskich miastach również były kilkunastoprocentowe.
Jak wynika z danych Cenatorium, większość transakcji odbywa się jednak w rejonach peryferyjnych największych miast oraz gminach ościennych, a więc tam, gdzie oddziaływanie nowych przepisów budowlanych może być największe.
Podrożeją także mieszkania? Na razie podaż bije popyt
Przepisy będą jednak w równym stopniu dotyczyły także nowo budowanych domów wielorodzinnych, czyli inwestycji prowadzonych przez deweloperów, co w opinii Jarosława Jędrzyńskiego, może w przyszłości przełożyć się także na wzrost cen mieszkań.
Nowe regulacje nie obejmą budynków, na które już zostały wydane pozwolenia. Ich liczba w ostatnich latach wyraźnie przewyższała liczbę rozpoczynanych budów, w szczególności w przypadku deweloperów.
Jeśli nowe przepisy przełożą się ostatecznie na wzrost cen mieszkań, to będzie to długofalowy efekt. Z uwagi na słabnący popyt, podaż jest obecnie na rekordowym poziomie. Zgodnie z danymi Cenatorium, w IV kw. 2024 r. deweloperzy działający na największych polskich rynkach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Łódź, Poznań i Trójmiasto) wprowadzili do oferty 11,6 tys. mieszkań. W tym czasie sprzedali 9,3 tys. lokali. Dostępna oferta zwiększyła się tym samym do 54,5 tys. lokali.
Nowe prawo zakorkuje urzędy?
Choć z jednej strony przedłużenie o pół roku wejścia w życie obowiązku uchwalenia planów ogólnych, może poskutkować ich lepszą jakością, to otwartym pozostaje pytanie, czy gminy zdążą na czas.
Jak z kolei zauważa Michał Kubicki, członek Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej, urzędy mogą się zwyczajnie zakorkować.
– Po pierwsze mamy zbyt nieliczne grono dobrze przygotowanych urbanistów, by przygotować plany ogólne wszędzie tam, gdzie będą one wymagane. Jest to proces wieloletni, wymagający pogłębionych analiz, przyjmowania wniosków, dyskusji, napotykający często na opory lokalnych społeczności. Ale, każde wydłużenie jest lepsze niż jego brak. Niemniej, w Warszawie, niewiele to zmieni. Dopiero co zmienione prawo lotnicze odblokowało setki, jeśli nie tysiące zawieszonych postępowań o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Administracja samorządowa może nie być w stanie przeprocedować ich do połowy 2026 roku – ostrzega Michał Kubicki.
Trzeba jednak zaznaczyć, że gminy samodzielnie będą mogły ustalać własne kryteria dotyczące odległości nowych budynków od szkół i parków.
– Trudno jednak przewidzieć, jak poszczególne gminy będą korzystać z nowych przepisów oraz jakimi interesami będą się kierować przy ich wyborze. Na pewno jednak nie należy liczyć na marginalne zainteresowanie samorządów tematem wprowadzenia standardów dostępności, a tym samym na symboliczny wpływ nowych przepisów na rynek mieszkaniowy – ocenia Jarosław Jędrzyński.
