Jak podzielić się mieszkaniem?

Czyje ma być mieszkanie - twoje, moje czy wspólne? Nowożeńcy często zadają sobie to pytanie. Jest ono szczególnie aktualne wówczas, gdy jedno z małżonków nabyło lokum jeszcze przed ślubem. Co zrobić, aby takie mieszkanie stało się ich wspólnym? Podarować połowę mieszkania? Najtańszym i najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest spisanie intercyzy.

Co nasze, a co nie?

Małżonkowie często mówią o zgromadzonym dobytku po prostu "nasze". Stan prawny ich majątku przedstawia się jednak w sposób bardziej złożony. Przypomnijmy. Najczęściej spotykanym układem stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami jest tzw. ustawowa wspólność majątkowa. Obejmuje ona przede wszystkim to, co małżonkowie nabędą w czasie trwania małżeństwa. Są to w szczególności ich zarobki i dochody z prowadzonej działalności gospodarczej. Niezależnie od majątku wspólnego, każde z małżonków posiada swój majątek osobisty, którym, w odróżnieniu od majątku wspólnego, może swobodnie rozporządzać. W skład majątku osobistego wchodzi przede wszystkim to, co kawalerskie lub panieńskie, ale także m.in. - co do zasady - otrzymane w trakcie trwania małżeństwa spadki i darowizny.

Małżonkowie dysponują zatem trzema masami majątkowymi - tym co jej, tym co jego i tym co wspólne. Choć przesunięcia pomiędzy tymi masami nie mogą następować zupełnie dowolnie, to nie ma żadnych przeszkód prawnych, aby jedno z małżonków podzieliło się z drugim mieszkaniem należącym do jego majątku osobistego.

Intercyza lub darowizna

Taki prezent można sprawić na dwa sposoby. Pierwsza rzecz, o której pomyślimy, to podarowanie współmałżonkowi udziału w mieszkaniu. Takie rozwiązanie polegałoby na przesunięciu pomiędzy majątkami osobistymi małżonków udziału 1/2 prawa własności mieszkania. Przesunięcia takiego można dokonać poprzez zawarcie umowy cywilnoprawnej. Jeśli udział w mieszkaniu ma być prezentem, najodpowiedniejsza okaże się umowa darowizny. W pewnych sytuacjach korzystniejsze może okazać się zawarcie umowy sprzedaży. Wskutek zbycia udziału, małżonkowie staną się współwłaścicielami mieszkania w częściach ułamkowych. Każde będzie dysponować 50% udziałem. Ale uwaga! Oznacza to, że każde będzie mogło swoim udziałem swobodnie rozporządzić jako składnikiem swego majątku osobistego.

Drugim sposobem jest zawarcie majątkowej umowy małżeńskiej (tzw. intercyzy). Dzięki niej można rozszerzyć majątek wspólny o wybrane składniki należące do majątków osobistych małżonków. Jeśli intercyzą zostanie objęte mieszkanie jednego z małżonków, przejdzie ono w całości z majątku osobistego dotychczasowego właściciela do majątku wspólnego. Zostanie objęte współwłasnością łączną. Po takim zabiegu żadne z małżonków nie będzie mogło zbyć mieszkania bez zgody drugiego. Nie będzie również mogło rozporządzić swoim udziałem w mieszkaniu.

Zarówno umowa darowizny udziału w nieruchomości, jak i intercyza muszą być zawarte w formie aktu notarialnego.

Darowizna nie za darmo

Można postawić pytanie - które z tych rozwiązań jest tańsze? Bez wątpienia mniej kosztuje intercyza.

Na koszty, z którymi wiąże się zawarcie obu omawianych umów, składają się: wynagrodzenie notariusza (tzw. taksa notarialna), wpis sądowy za ujawnienie prawa własności w księdze wieczystej i podatek (odpowiednio od spadków i darowizn lub od czynności cywilnoprawnych). Wszystkie koszty pobierze notariusz.

Wysokość podatku od spadków i darowizn może się jednak znacznie różnić od podanego w przykładzie. Z jednej strony podatek może być wyższy - gdy małżonek, który daruje mieszkanie, w ciągu ostatnich 5 lat (także przed zawarciem ślubu) dokonał na rzecz obdarowanego innych darowizn. Z drugiej strony może być niższy (albo może go nie być w ogóle) - gdy zajdą podstawy do zastosowania tzw. ulgi mieszkaniowej. Co do zasady, ulga przysługuje, gdy obdarowany nie ma prawa do innego budynku lub lokalu i będzie zamieszkiwał w darowanym lokum przez następne 5 lat. Podatek od spadków i darowizn nie jest niski. Maksymalnie może sięgać nawet do 7% wartości darowizny. Aby nie zapłacić podatku małżonkowie często decydują się na zawarcie umów sprzedaży (tu pobiera się 2% podatek od czynności cywilnoprawnych). Takie umowy nierzadko są jednak kwestionowane przez urzędy skarbowe jako ukryte darowizny.

Warto zaznaczyć, że koszty zawarcia zarówno intercyzy, jak i darowizny, będą od 2 marca 2006 r. wyraźnie niższe. Stanie się to za sprawą wejścia w życie nowej ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. W myśl nowych przepisów za wpis prawa własności do księgi wieczystej będziemy płacić opłatę stałą w wysokości 200 zł. Oznacza to kres obowiązujących obecnie opłat stosunkowych (naliczanych od wartości wpisywanego do księgi prawa). Jakie będą zatem koszty dokonania podanych w przykładzie czynności z uwzględnieniem nowej ustawy? Od 2 marca 2006 r. zapłacimy: 2.696,89 zł za darowiznę i tylko 726 zł za intercyzę.

Co na to wierzyciele?

Przesunięcie mieszkania z majątku osobistego do majątku współmałżonka lub majątku wspólnego nie pozostaje bez znaczenia dla wierzycieli małżonków.

W przypadku intercyzy poszerzającej wspólność majątkową, interes wierzycieli będzie zabezpieczony. Jeśli małżonek wnoszący mieszkanie zaciągnął długi jeszcze przed zawarciem intercyzy, to jego wierzyciele będą mogli żądać ich zaspokojenia także z mieszkania. Nie jest tu istotne, że należy ono już teraz do majątku wspólnego małżonków. Z drugiej strony mogą na tym również zyskać wierzyciele małżonka, który skorzystał na intercyzie. Jeśli należycie udokumentują, że jego długi powstały z czynności prawnej dokonanej za zgodą drugiego małżonka, będą mogli dochodzić zaspokojenia swych należności z całego majątku wspólnego, w tym również z mieszkania.

Sytuacja wygląda inaczej w przypadku darowizny 1/2 udziału w prawie własności lokalu. Wówczas majątek małżonka-dłużnika zostanie uszczuplony. Z drugiej strony nastąpi przysporzenie w majątku osobistym obdarowanego, ale nie w majątku wspólnym. Ryzyko, które ponosi obdarowany polega na tym, że dłużnicy darczyńcy będą mogli żądać przed sądem uznania tej czynności za bezskuteczną wobec nich. W wypadku uznania ich żądań, komornik przeprowadzi egzekucję z obu udziałów we współwłasności, tak jakby darowizny w ogóle nie było.

Podstawa prawna:

 

• art. 47, 49, 50 ustawy z dnia 25.02.1964 r. -
  Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. nr 9, poz. 59 ze zm.),
  
  
  
• § 3 pkt 4, § 8 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.06.2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz. U. nr 148, poz. 1564 ze zm.),
  
• § 1, 31 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17.12.1996 r. w sprawie określenia wysokości wpisów w sprawach cywilnych (Dz. U. nr 154, poz. 753 ze zm.),
  
• art. 7 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 9.09.2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2005 r. nr 41, poz. 399),
  
• art. 7, 8, 9, 15 i 16 ustawy z dnia 28.07.1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. z 2004 r. nr 142, poz. 1514 ze zm.).

Źródło: