Instrukcja obsługi drabiny mieszkaniowej

Brytyjczycy mają wybór - w zależności od sytuacji domowej i zasobności portfela, trafiają do mieszkań socjalnych, czynszowych, na poły czynszowych, wreszcie, w ostatnim kroku, decydując się na zakup na własność. Ten wielostopniowy system określa się popularnie mianem "drabiny mieszkaniowej".

Gdyby marzenia o wybudowaniu milionów nowych mieszkań zamienić na rozsądne wykorzystanie lokali, które na rynku już są. Gdyby umieć rozpoznawać potrzeby gospodarstw domowych i umożliwić znalezienie odpowiedniego lokum każdemu z nich. Gdyby dach nad głową był na wyciągnięcie ręki bezrobotnych, tych, którzy często podróżują i młodych rodzin, w Polsce też można by mówić o funkcjonowaniu "drabiny mieszkaniowej".

Dom w rozumieniu Europejczyka

My home is my castle („mój dom jest moją twierdzą”), mawiają Brytyjczycy. Jest w tym sporo racji, wszak bez dachu nad głową trudno byłoby funkcjonować. W mniemaniu Anglików dom to jednak znacznie więcej niż lokum, to wyraz statusu majątkowego, ale też gwarant komfortu psychicznego.

Wyznawanie tej zasady spowodowało, że w Wielkiej Brytanii dziś około 70% mieszkańców posiada nieruchomość mieszkaniową na własność. Dla innych to wciąż sfera marzeń, jednak takich, które wkrótce powinny się spełnić.

Tak wysoki odsetek własności wcale nie jest typowy. Nie jest żadną zasadą, że wszyscy i wszędzie dążą do posiadania mieszkania na własność. W innych rozwiniętych krajach Europy wskaźnik ten sięga zaledwie kilkunastu procent i nie ma żadnej presji na to, by wzrastał. Między innymi ze względu na to charakterystyczne i silne przywiązanie Brytyjczyków do posiadania „M”, tamtejsze władze poświęcają dużo uwagi polityce mieszkaniowej. Efektem ich prac było uruchomienie instrumentów finansowych połączonych z rozwiązaniami organizacyjno-prawnymi, określanymi dziś mianem „drabiny mieszkaniowej’ (ang. housing ladder).

Na co komu drabina

System rozwiązań nazywany potocznie„drabiną mieszkaniową”, jeśli jest kompletny, powinien dopasowywać istniejące zasoby mieszkaniowe do potrzeb społeczeństwa, i odwrotnie. Celem jest doprowadzenie do stanu, w którym mieszkania socjalne zamieszkują osoby faktycznie ich potrzebujące. Gdy tylko ich sytuacja majątkowa ulegnie poprawie, powinny dostępne być dla nich zasoby mieszkaniowe o wyższym standardzie, umożliwiające jednak wynajem po cenach wciąż niższych niż rynkowe. Tymczasem mieszkania, z których się wyprowadzą, powinny zostać zajęte przez inne, aktualnie najbardziej potrzebujące osoby. Taka rotacja powinna mieć miejsce nie tylko na najniższych szczeblach, ale we wszystkich partiach „drabiny mieszkaniowej”, umożliwiając zmianę lokum wraz ze ewoluującymi potrzebami (powiększenie rodziny) czy możliwościami (podniesienie i stabilizacja dochodów) gospodarstw domowych.

Umożliwienie takiej wspinaczki po „drabinie mieszkaniowej” wymaga polityki mieszkaniowej zwróconej nie tylko w stronę infrastruktury mieszkaniowej, ale bacznie obserwującej również ludzkie potrzeby. O ile niemożliwym jest wybudowanie liczby mieszkań, która zaspokoiłaby potrzeby wszystkich obywateli, o tyle wnikliwa analiza istniejących zasobów, wzmocniona poparciem dla remontów i modernizacji, potrafi znacznie usprawnić kulawy system mieszkalnictwa.

Tak wspinają się Brytyjczycy

Zastosowane w Wielkiej Brytanii rozwiązania dotyczą różnych obszarów sektora nieruchomości mieszkaniowych, począwszy od mieszkalnictwa socjalnego, na otwartym rynku kończąc. Pomiędzy nimi stworzono system zwany „rynkiem pośrednim”, dotyczący nieruchomości o standardzie i cenach wyższych niż w przypadku lokali socjalnych, lecz nadal niższych niż mieszkania dostępne na otwartym rynku. Na kolejne szczeble drabiny składają się cztery zasadnicze szczeble.

Pierwszy stopień drabiny stanowią mieszkania socjalne, których przeznaczenie jest analogiczne jak w Polsce. Odpowiedzialność za ich dostarczanie spoczywa na władzach dzielnicowych oraz na RSL (Registered Social Landlords), wynajmujących mieszkania komunalne. Lokale socjalne tworzone są z myślą o obywatelach o szczególnych potrzebach oraz innych, którzy nie są samodzielnie zapewnić sobie dachu nad głową, w tym zarabiających najmniej.

Kolejnym etapem na drabinie mieszkaniowej jest wynajem na rynku pośrednim. Jest to system mieszkalnictwa czynszowego, zbliżony do oferty jaką mają w Polsce towarzystwa budownictwa społecznego. Szczebel ten dotyczy tych obywateli, których zarobki są co prawda na niewysokim poziomie, jednak charakteryzują się regularnością, czego często nie można powiedzieć o lokatorach mieszkań socjalnych. Wynajem na rynku pośrednim, możliwy dzięki Housing Associations, choć gwarantuje czynsz na poziomie niższym niż rynkowy, nie daje prawa do posiadania mieszkania na własność. Stąd, jest to oferta przeznaczona głównie dla osób, które ze względu na tryb pracy czy prowadzony styl życia, przedkładają najem nad posiadanie nieruchomości na własność. Mieszkania tego typu są skierowane również do tzw. Key workers – przedstawicieli zawodów kluczowych z punktu widzenia gospodarki. Znajdują się wśród nich pracownicy sektora edukacji, służby zdrowia czy bezpieczeństwa. Wszyscy oni mogą liczyć na preferencyjność przy przyznawaniu lokali czynszowych.

Wędrówka w górę po drabinie mieszkaniowej oznacza stopniowe przybliżanie się w stronę pełnej własności nieruchomości, dlatego następnym szczeblem, należącym także do tzw. rynku pośredniego, są mieszkania na wynajem z opcją wykupu, który to wykup może odbywać się w dwójnasób.

Discounted sale – to tzw. sprzedaż ze zniżką, czyli możliwość wykupu mieszkania czynszowego z dopłatą państwa, przez osoby nie będące posiadaczami żadnej innej nieruchomości. Rozwiązanie to funkcjonuje w oparciu o programy Right to Buy oraz Right to Aquire.

Right to Buy to oferta dla mieszkańców lokali czynszowych. Tym, którzy zajmują je prze minimum dwa lata, umożliwia się wykup ‘swojego’ mieszkania z dopłatą uzależnioną od długości dotychczasowego zamieszkiwania. Wysokość pomocy państwa sięga zazwyczaj 16-38 tys. funtów.

Right to Aquire to program, z którego korzystają nie zakwalifikowani do Right to Buy. Program umożliwia zakup mieszkania czynszowego niekoniecznie wcześniej zamieszkiwanego przez aplikanta pomocy. Wysokość dopłaty nie jest skorelowana z długością posiadania statusu lokatora czynszowego, ale zarazem jest niższa i zwykle nie przekracza 16 tys. funtów.

Shared ownership (part buy/part rent) – to połączenie najmu i wykupu. Rozwiązanie stworzono z myślą o osobach, które są zdecydowane na zakup mieszkania (najczęściej pierwszego) na własność, jednak póki co nie udało im się zgromadzić pełnej wymaganej kwoty. Opcja shared ownership, tłumaczona czasami jako “mieszana własność”, umożliwia zakup takiej część nieruchomości, na jaką pozwalają aktualnie posiadane środki finansowe (zwykle musi to być min. 25% wartości nieruchomości) i jednoczesny najem tej części nieruchomości, której nie wykupiono, a która pozostała w rękach Housing Association. Po zgromadzeniu środków pozwalających na zakup kolejnej części nieruchomości, możliwe jest dokupienie nowych „udziałów”, potem ponowne i tak aż do 100% oznaczających pełne prawo własności.

Rozwiązanie tego typu cieszy się dużą popularnością, zwłaszcza wśród młodych rodzin, dla których zakup pierwszego mieszania „od ręki” często graniczy z niemożliwością. Jednocześnie pojawiają się opinie, że mieszkania nabywane na zasadzie part buy/part rent nie należą do tanich, ponieważ Housing Association nabywają je od deweloperów niechętnych do cenowych negocjacji. Dlatego najbardziej korzystnym rozwiązaniem w ramach shared ownership jest w pierwszym kroku: zakup możliwie niewielkiej części nieruchomości i opłacanie pozostałości poprzez dotowany przez państwo czynsz, a w kroku kolejnym – wykupienie nieruchomości na własność.

Ostatni obszar działalności państwa w zakresie mieszkalnictwa (zanim mowa będzie o własności prywatnej), zwany roboczo niskokosztowym wykupem na otwartym rynku, skierowany jest do osób znajdujących się w relatywnie najlepszej w wymienionych dotąd sytuacji finansowej. Jeżeli nabywają mieszkanie po raz pierwszy, jeśli wcześniej byli najemcami mieszkania czynszowego lub są przedstawicielami tzw. kluczowych zawodów, mogą ubiegać się o dofinansowanie z kasy państwa. O ile ich wnioski zostaną rozpatrzone pomyślnie, zostanie udzielona im tzw. sprawiedliwa pożyczka (equity loan), o oprocentowaniu uzależnionym od wartości nieruchomości (im wyższa wartość nieruchomości, tym większe oprocentowanie i odwrotnie). Dopłata może sięgać nawet 50% wartości nieruchomości. „Sprawiedliwe pożyczki” udzielane są w ramach dwóch programów - OwnHome oraz MyChoice HomeBuy.

Drabina z powyłamywanymi szczeblami

Pomimo słusznych założeń, idea drabiny mieszkaniowej wzbudzała sporo śmiechu zwłaszcza, gdy rynek nieruchomości znajdował się w fazie rozkwitu. Mimo szerokiej oferty mieszkaniowej, odmiennej pod względem standardu, formy własności czy lokalizacji (teoretycznie każdy miał szansę znaleźć coś dla siebie) z powodu wysokich cen okazywało się, że do wzięcia pozostają co prawda różnorodne mieszkania, wszystkie jednak umiejscowione na najwyższym szczeblu "drabiny". Na drogie nieruchomości "rynkowe" stać było niewielu, mieszkania socjalne były przeładowane, a do mieszkań czynszowych ustawiały się ogromne kolejki. Trudno było zatem wierzyć w przydatność drabiny, po której nie sposób nawet wejść.

Dziś w krajach, w których nieznana jest koncepcja housing ladder, priorytetem jest szerzenie świadomości na temat jej funkcjonowania. Tam, gdzie system istnieje, wysiłki władz skupiają się na dopilnowaniu, by żaden szczebel drabiny nie został wyłamany.

Malwina Wrotniak, Bankier.pl
Kontakt: m.wrotniak@bankier.pl

Źródło: