Wyczerpanie paliwa w postaci „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” sprawiło, że popyt na mieszkania słabnie i jest napędzany głównie transakcjami rozpoczętymi na przełomie roku – twierdzą eksperci zajmujący się rynkiem nieruchomości. O spadkach trudno mówić jednak w kontekście cen, na co wskazują najnowsze odczyty indeksu urban.one.
W lutym 2024 r. odczyt indeksu urban.one przygotowywanego dla Bankier.pl i „Pulsu Biznesu” przez Cenatorium dla całej Polski wyniósł 112,35 pkt. i był o 0,60 pkt. wyższy niż miesiąc wcześniej. W ujęciu rocznym zanotowano wzrost o 2,79 pkt.
W przypadku największych polskich rynków nieruchomości wartość indeksu zatrzymała się w lutym na 126,21 pkt. i była o 1,16 pkt. wyższa niż w styczniu oraz o 5,86 pkt. wyższa w ujęciu rocznym.
Echo „Bezpiecznego kredytu” napędza rynek
– Ograniczona dostępność kredytów udzielanych na zasadach rynkowych, wysokie ceny mieszkań, w szczególności tych o mniejszych metrażach, oraz brak programu wspierającego stronę popytową, a także spadająca atrakcyjność zakupów inwestycyjnych sprawiły, że popyt na rynku nieruchomości wyraźnie osłabł – ocenia Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium.
O tym, że mieszkanie trudniej sprzedać niż jeszcze kilka tygodni temu, świadczyć ma choćby wydłużający się czas ekspozycji ofert sprzedaży.
– Wybór mieszkań w segmencie popularnym wciąż jest jednak niski względem zgłaszanego zapotrzebowania, ale od kilku miesięcy sytuacja się poprawia. Na rynku deweloperskim dochodzi do mozolnego odbudowywania się oferty. Czynnikiem wspierającym odbudowę podaży jest przesunięcie daty wejścia w życie (z 1 kwietnia na 1 sierpnia – przyp. red) zmiany rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – komentuje Wełnowska.
Jak z kolei zauważa Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, rynek mieszkaniowy jest nadal rozgrzany, a klienci poszukują przede wszystkim mieszkań 2-pokojowych.
– Są to jednak przede wszystkim echa transakcji rozpoczętych na początku roku, a wspieranych „Bezpiecznym kredytem 2 proc.” – tłumaczy Tomasz Błeszyński.
Oferta rośnie, popyt spada, ale ceny (jeszcze) nie reagują
O odbudowującej się ofercie świadczą dane Głównego Urzędu Statystycznego. Zgodnie z nimi w lutym, po miesiącu przerwy, liczba mieszkań oddanych do użytku ponownie przekroczyła 15 tys. lokali. Dwie trzecie z nich (9796) do użytku przekazali deweloperzy, co oznaczało wzrost o 16,2 proc. w ujęciu rocznym. Więcej mieszkań do użytku trafiło jedynie w lutym 2022 r.
Mieszkań, których budowę rozpoczęli deweloperzy, naliczono z kolei ponad dwa razy więcej niż przed rokiem. Choć na wzroście o 115,2 proc. r/r zaważył głównie efekt niskiej bazy, to nowych budów prowadzonych przez deweloperów było więcej niż w najlepszym dotąd lutym 2021 r., gdy byliśmy w szczycie budowlanego boomu.
Jak z kolei wynika z danych Otodom Analytics, w I kw. 2024 r. deweloperzy działający na siedmiu największych rynkach nieruchomości sprzedali 12,4 tys. mieszkań (-7 proc. k/k), wprowadzając w tym czasie do sprzedaży 15,9 tys. mieszkań – o 6 proc. więcej niż kwartał wcześniej i jednocześnie o 120 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2023 r.
Rząd idzie na odsiecz deweloperom. „Kredyt na start” z projektem ustawy
– W mojej ocenie spadek sprzedaży wynika z jednej strony z wyczekiwania na nowy program wsparcia kredytobiorców – zauważa Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego Otodom Analytics.
Wspomniany program wprowadzający „kredyt mieszkaniowy na start” zmaterializował się w ostatnich dniach w postaci projektu ustawy w Rządowym Centrum Legislacji. Jego założenia szczegółowo opisał Michał Kisiel, analityk Bankier.pl, w artykule „Kredyt na start - jest już projekt ustawy”.
Jak zauważa Marcin Krasoń, za spadek popytu w równym stopniu odpowiadają jednak horrendalnie wysokie ceny mieszkań, które „dla coraz większej liczby kupujących stają się problemem”.
Jak jednak wynika z opinii części ekspertów, już samo pojawienie się projektu ustawy może spowodować sytuację podobną do obserwowanej w pierwszej połowie 2023 r., gdy oczekiwanie na „Bezpieczny kredyt 2 proc.” obudziło popyt tych kupujących, którzy nie mogli liczyć na rządową dopłatę, a bali się przyszłego, potencjalnego wzrostu cen.
Tymczasem na dalszy wzrost stawek sugeruje także najnowszy odczyt indeksu urban.one dla Warszawy. W lutym 2024 r. wyniósł on 124,28 pkt. i był o 0,67 pkt. wyższy niż w styczniu oraz o 5 pkt. wyższy niż rok wcześniej.
Z uwagi na niską podaż w dalszym ciągu drożeją także działki budowlane. W ich przypadku indeks urban.one wzrósł w ujęciu miesięcznym o 0,47 pkt. do 146,25 pkt. W ujęciu rocznym był on o 6,99 pkt. wyższy.
