Ile warta jest Twoja nieruchomość?

analityk Bankier.pl
Nowo wybudowany dom czy zakupione mieszkanie to często wieloletnie obciążenie domowego budżetu. Spłacając kredyt hipoteczny, stajemy się jednak właścicielami cennego dobra – nieruchomości, która stanowi z reguły jeden z najważniejszych elementów naszego majątku. Ile warte jest nasze lokum? Na to pytanie trudno precyzyjnie odpowiedzieć bez pomocy fachowców. Jeśli jednak chcemy szybko zorientować się w przybliżonej cenie, z pomocą przyjść może internet.

Ile warta jest Twoja nieruchomość?

Porównaj z rynkiem


Cztery ściany naszego domu to nie tylko rodzinna siedziba, ale również inwestycja. Zamrożone w nich środki tylko pozornie są „nie do ruszenia”. W sprzyjających okolicznościach mieszkanie lub dom może stać się finansowym zabezpieczeniem na starość (gdy nadejdą lepsze czasy dla odwrotnych kredytów hipotecznych) lub stanowić istotny wkład w nową inwestycję, gdy zadecydujemy o konieczności przeprowadzki do większego lokum. Nieruchomość możemy także wykorzystać jako zabezpieczenie zaciąganego w banku kredytu lub pożyczki.

Określenie wartości nieruchomości jest skomplikowanym procesem. Wiele zależy od typu nieruchomości i przyjętego punktu widzenia. Dla rzeczoznawcy towarzystwa ubezpieczeniowego istotna będzie wartość odtworzeniowa domu. Z jego punktu widzenia najważniejsza jest kwestia kosztów jakie należałoby ponieść, aby odbudować naszą nieruchomość (uwzględniając przy tym stopień jej zużycia). Wycena nieruchomości przy użyciu metody kosztowej nie pozwala nam jednak ocenić rzeczywistej rynkowej wartości naszej własności.

Jeśli traktujemy posiadane przez nas mieszkanie jako inwestycję (przeznaczamy je na wynajem), to wartość nieruchomości określać można przy użyciu podejścia dochodowego. Wówczas bierzemy pod uwagę dochód brutto z wynajmu – obecny i w przyszłości. Szacunki takie wymagają posiadania szeregu informacji, m.in. o przeciętnych czynszach dla danego typu lokali w okolicy. Same obliczenia muszą uwzględniać również zmienną wartość pieniądza w czasie – przychody z przyszłych okresów musimy sprowadzić do „tu i teraz”.

Najbliższa intuicji laika nie obeznanego z tajnikami technik wyceny nieruchomości jest metoda porównawcza. Podejście to bazuje na wykorzystaniu cen uzyskanych w zakończonych transakcjach w ostatnim okresie czasu do oszacowania wartości rynkowej nieruchomości o możliwie zbliżonych cechach (lokalizacji, wielkości, standardzie itd.).

Trafność oceny uzależniona jest w tym przypadku od płynności rynku (ilości zawieranych transakcji), jego przejrzystości (łatwości dostępu do informacji o warunkach zawartych umów) oraz stopnia podobieństwa porównywanych nieruchomości. W sytuacji, gdy rynek jest daleki od stanu równowagi (np. występuje znaczna nadwyżka popytu nad podażą) metoda porównawcza ma jeszcze jedno ograniczenie – ceny z przeszłości szybko tracą swoją aktualność.

Dokonując porównań na potrzeby wyceny nieruchomości stosuje się różne metody szacowania. Porównanie parami polega, w dużym uproszczeniu, na wyznaczeniu cech, które mogą mieć wpływ na cenę nieruchomości i przyznaniu im wag używanych do obliczenia ostatecznego szacunku na podstawie cen uzyskanych za podobne lokale. Korygowanie ceny średniej opiera się na przyjęciu za punkt wyjścia średniej ceny za podobne nieruchomości i wyznaczeniu ostatecznej wartości poprzez obniżanie lub podwyższanie tej wartości poprzez szereg współczynników.

Metoda porównawcza mimo swoich ułomności pozwala dość dobrze zorientować się w wartości posiadanej przez nas nieruchomości. Informacja o tym, że w ostatnim czasie dwa mieszkania w naszym najbliższym sąsiedztwie zostały sprzedane za cenę X i Y złotych za metr, jest istotnym punktem odniesienia zarówno dla sprzedającego, jak i kupującego. Możemy spodziewać się, że ustalając warunki transakcji, strony będą traktowały uzyskane wcześniej ceny transakcyjne jako punkt wyjścia do negocjacji.

Szybka orientacja


Samodzielne przeprowadzenie analizy wszystkich czynników, jakie pozwalają wyznaczyć cenę nieruchomości przekracza możliwości przeciętnego właściciela domu czy mieszkania. Co więcej, otrzymany w ten sposób wynik nie może być podstawą do faktycznego określenia wartości nieruchomości np. na potrzeby zabezpieczenia kredytu. Czasem jednak potrzebujemy wyłącznie orientacyjnego nakreślenia wielkości nieruchomego majątku.

Dużą pomocą w przybliżonym określeniu rynkowej wartości posiadanego przez nas lokum może być informacja o cenach proponowanych przez sprzedających podobne lokale w naszej okolicy. Pobieżne przejrzenie ogłoszeń pojawiających się w prasie i Internecie da nam pierwsze podstawy do szacowań. W większości serwisów internetowych publikujących ogłoszenia dotyczące kupna i sprzedaży nieruchomości znajdziemy opcje pozwalające nam na wybór interesującego nas rejonu, wielkości mieszkania i liczby pomieszczeń.

Zestaw ofert pojawiający się po odpowiednim skonstruowaniu zapytania pomoże nam wyznaczyć średnią rynkową cenę za metr oczekiwaną przez sprzedających w naszej okolicy. Niektóre serwisy internetowe pozwalają nam oszczędzić sobie obliczeń i oferują narzędzia dające możliwość szybkiego zorientowania się w średnim poziomie cen. Witryna Szybko.pl, publikująca ogłoszenia, przygotowała specjalny kalkulator, w którym po wybraniu kilku opcji otrzymujemy orientacyjną wycenę posiadanej przez nas nieruchomości (w oparciu o uśrednioną cenę z danego regionu).

W podobny sposób sprawdzić możemy ceny wynajmu. Wyniki podawane przez witrynę obliczane są na podstawie archiwalnych ogłoszeń pochodzących z serwisu. Warto pamiętać o tym, że w warunkach szybko zmieniających się cen wskazania kalkulatora mogą nie być precyzyjne. Istotne jest także pochodzenie używanych do szacunku danych – pod uwagę brane są oferty a nie faktycznie sfinalizowane transakcje. Jeśli weźmiemy poprawkę na powyższe okoliczności, to usługa Szybko.pl może pomóc nam w błyskawicznym zorientowaniu się w rynkowych realiach.

Internetowe wyceniacze


Serwisy ogłoszeniowe działające w Internecie mają do swojej dyspozycji olbrzymie ilości danych pochodzących z publikowanych ofert. Przy odrobinie wysiłku, dane te mogą zostać wykorzystane do stworzenia prostych lub bardziej skomplikowanych narzędzi pozwalających na wycenę nieruchomości online. Jednym z nielicznych polskich serwisów ogłoszeniowych, który wykorzystał tę szansę jest serwis Oferty.net. Uruchomił on własny „wyceniacz” (http://www.oferty.net/wyceniacz/) pozwalający na szacowanie cen nieruchomości, obecnie tylko w dwóch polskich miastach (Warszawie i Krakowie).

Użytkownik narzędzia musi odpowiedzieć na szereg pytań: począwszy od lokalizacji, jakości sąsiedztwa, standardu mieszkania, poprzez stan techniczny budynku, skończywszy na dostępie do komunikacji i infrastruktury. Wyniki szacunku podawane są w formie ceny za metr kwadratowy mieszkania oraz ceny całego lokalu. Użytkownik otrzymuje także zestawienie zmiany cen w interesującym go rejonie w ostatnim czasie, co pozwala się zorientować w dynamice przemian zachodzących na lokalnym rynku.

Każdy z raportów zawiera również informację o liczbie ofert, które zostały wzięte pod uwagę podczas przygotowywania porównania. Koszt jednej wyceny wynosi od 9 do 10,98 zł w zależności od wybranej formy płatności. Nieco odmiennym typem narzędzia jest system Snajp.pl wykorzystujący autorski algorytm opierający się na metodzie porównawczej. Serwis działa od 2006 roku, a jego oficjalny start miał miejsce w sierpniu 2007 r.

Użytkownik Snajp.pl wprowadza do formularza informacje o lokalizacji nieruchomości, jej wielkości, typie budownictwa, liczbie kondygnacji, roku budowy i formie własności. Wynik oceny zawiera nie tylko szacowaną cenę za metr i całość mieszkania, ale również zestawienie ofert na podstawie których przeprowadzono obliczenia. W zestawieniu tym zobaczymy wagi jakie zostały użyte do obliczenia szacunku i szczegóły dotyczące branych pod uwagę nieruchomości.

System korzysta z kilku źródeł informacji zawierających oferty sprzedaży nieruchomości, biorąc jednocześnie poprawkę na różnicę pomiędzy ceną ofertową a transakcyjną. W przypadku trudności z oszacowaniem ceny nieruchomości otrzymamy ostrzeżenie o niskiej wiarygodności wyceny. Przyczyną małej dokładności może być zbyt mała liczba danych (mało płynny rynek) lub zbyt ogólne dane podane przez użytkownika (wówczas system szacuje cenę średnią dla danego rejonu).

Snajp.pl, jak informują jego autorzy, lepiej sprawdzi się w przypadku dużych miast i najbardziej typowych mieszkań (większa liczba świeżych informacji do porównań) niż gdy przedmiotem wyceny są nieruchomości znajdujące się w mniejszych miejscowościach. Opłata za korzystanie z serwisu ma charakter pakietu czasowego – najkrótszy pakiet (70 minut na wykonanie dowolnej ilości wycen) kosztuje 4,90 zł. Serwis zapewnia zwrot opłaty, jeśli klient uzna że jakość usługi nie jest satysfakcjonująca.

Wycena online po amerykańsku


Serwis internetowy oferujący możliwość dokonania szacunkowej wyceny nieruchomości może być punktem wyjścia do budowy elektronicznego rynku nieruchomości. Świadczy o tym przykład amerykańskiej witryny Zillow.com. Jej założyciele byli pracownikami firmy Microsoft, gdzie odpowiadali za portal turystyczny Expedia.com, który współodpowiedzialny był za internetową rewolucję w sektorze usług dla podróżujących.

Zillow.com rozpoczął swoją działalność w lutym 2006 r. i w ciągu dwóch dni przyciągnął milion odwiedzających. Jego podstawowym produktem jest wycena nieruchomości online, oferowana pod nazwą „zestimate” (od estimate – szacować). Oszacowanie wartości nieruchomości odbywa się na podstawie historycznych danych (ofert i cen transakcyjnych). Jakość oszacowania prezentowana jest w formie punktowej („gwiazdki” przypominające system oceny użytkowników internetowych aukcji) oraz zakresu wartości ceny nieruchomości.

Szerszy przedział oznacza, że rozrzut cen w danej okolicy jest wysoki, a zatem oszacowanie cechuje się mniejszą pewnością. Serwis wprowadził także inny współczynnik, pozwalający szybko zorientować się w przeciętnych cenach na danym obszarze. „Zindex” to mediana szacunkowych cen nieruchomości w wybranej okolicy – daje on potencjalnym sprzedającym i kupującym narzędzie do porównania np. wyceny domów znajdujących się na terenie poszczególnych dzielnic. Graficzna reprezentacja tego współczynnika naniesiona na mapę danego regionu może pomóc odnaleźć zainteresowanym „droższe” i „tańsze” sąsiedztwa.

Interesującym mechanizmem, wprowadzonym na późniejszym etapie rozwoju serwisu, była możliwość wprowadzania poprawek do dokonanych wycen przez właścicieli nieruchomości. Dostarczając informacji o istotnych cechach domów (np. ładny widok, niedawno przeprowadzona renowacja) można wpłynąć na dokonywaną automatycznie wycenę i poprawić jej wiarygodność. Możliwe jest również zamieszczenie własnej wyceny oraz zgłoszenie „wymarzonej” ceny, za którą posiadacz gotów jest sfinalizować transakcję.

10 kroków do dobrej
zdolności kredytowej
Mechanizm ten, nazwany „Make me move” („spraw żebym się wyprowadził”), jest szczególnie godny uwagi – wprowadzenie takiego zgłoszenia do serwisu nie jest jednoznaczne z ofertą sprzedaży, ale jednocześnie przyczynia się do poszerzenia rynku. Jeśli wśród poszukujących nowego lokum znajdzie się osoba gotowa zaproponować cenę „wymarzoną” przez właściciela, to możliwe staje się dokonanie transakcji niejako poza oficjalnym rynkiem. Co ciekawe, z danych Zillow.com wynika, że cena „make me move” jest średnio wyższa od szacowanej wartości nieruchomości o (zaledwie?) 17%.

Użytkownik serwisu ma także dostęp do informacji o cenach osiągniętych w ostatnio sfinalizowanych transakcjach na danym terenie. Każda z nieruchomości prezentowanych w Zillow.com prezentowana jest na tle tzw. „comps”, czyli podobnych domów czy mieszkań w najbliższej okolicy. Porównać można zarówno podstawowe parametry (np. cenę za stopę kwadratową), jak i jakościowe cechy sprzedanych w niedalekiej przeszłości domów.

Od oferowania tak wyczerpujących informacji był już tylko krok do kolejnego etapu – możliwości zamieszczania ogłoszeń. W serwisie od 2007 r. ogłaszać się mogą za darmo zarówno właściciele domów, jak i agenci. Co więcej, witryna wprowadziła możliwość interakcji pomiędzy potencjalnymi kupującymi a oferentem – moduł „pytania i odpowiedzi” (Q&A) to rodzaj forum dyskusyjnego powiązanego z każdą ze sprzedawanych nieruchomości. Nie zastąpi on oczywiście osobistej lustracji nieruchomości, ale może pomóc w rozwianiu niektórych wątpliwości na etapie wstępnego wyboru interesujących ofert.

W stronę przezroczystego rynku


Internetowe serwisy pozwalające wycenić nieruchomość i przeglądać rynkową ofertę mogą w przyszłości zmienić oblicze rynku. Z punktu widzenia sprzedającego są one nieocenioną pomocą w ustaleniu wyjściowej ceny. Wiedza, która niegdyś dostępna była wyłącznie zorientowanym w lokalnym rynku agentom, dziś jest odrobinę bliżej. Szacunkowa ocena wartości nieruchomości przygotowywana przez komputerowy algorytm musi być jednak traktowana z ostrożnością.

Wiele w tym przypadku zależy od ilości i jakości zgromadzonych w bazach danych informacji. Część danych zawsze będzie ukryta przed okiem komputera – hałaśliwy sąsiad czy bzyczący transformator z trudem przecież zmieści się w cyfrowym modelu...

Michał Kisiel, analityk Bankier.pl

Michał Kisiel

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Jeszcze nikt nie skomentował tego artykułu - Twój komentarz może być pierwszy.

Nowy komentarz

Anuluj