Rzecznik Praw Obywatelskich wielokrotnie apelował o większą ochronę prawną kredytobiorców w razie eksmisji. Niestety, posiadacze kredytów mieszkaniowych nadal są mniej chronieni niż najemcy. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili przyjrzeć się ich sytuacji.
Trudno ukryć, że gorsza kondycja gospodarcza Polski w połączeniu z wysokim poziomem stóp NBP oraz rekordową inflacją będzie skutkowała wzrostem liczby niespłacanych kredytów mieszkaniowych i eksmisji. Wątpliwości mogą dotyczyć jedynie skali tej negatywnej zmiany. W obecnych warunkach większego znaczenia nabiera temat, o którym Rzecznik Praw Obywatelskich mówi już od lat. Chodzi o niedostateczną - jego zdaniem - ochronę prawną kredytobiorców mieszkaniowych na wypadek eksmisji związanej z licytacją komorniczą.
RPO domagał się lokali socjalnych dla kredytobiorców
Ciekawy dialog w opisywanej sprawie pomiędzy Rzecznikiem Praw Obywatelskich oraz ówczesnym Ministerstwem Infrastruktury i Budownictwa miał miejsce w III kw. 2017 roku. RPO zwrócił wówczas uwagę, że w razie eksmisji byłych kredytobiorców za długi sąd nie bada ich uprawnienia do lokalu socjalnego. Brak zapewnienia w razie potrzeby byłym właścicielom mieszkań i domów gminnego lokum na czas nieokreślony był głównym zarzutem ze strony Rzecznika Praw Obywatelskich. W tym kontekście warto przypomnieć, że pomieszczenia tymczasowe są wynajmowane tylko na czas określony (od 1 miesiąca do 6 miesięcy) i cechują się jeszcze niższym standardem niż lokale socjalne.
RPO kilkukrotnie zaznaczał, że dłużnik tracący prawo własności do zlicytowanej nieruchomości nie jest lokatorem w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2010 r. (sygn. akt III CZP 109/10) sugeruje natomiast, że z ochrony lokatorskiej może skorzystać żona właściciela lokum wraz z małoletnimi dziećmi. Potwierdzenie tej tezy stanowi Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 lutego 2008 r. (sygn. akt II CSK 484/07). W stosunku do byłego właściciela domu lub lokalu sąd nie będzie jednak badał uprawnienia do lokalu socjalnego. Praktyka pokazuje dodatkowo, że lokatorska ochrona części rodziny, którą potwierdza orzecznictwo SN, niestety nie zawsze jest respektowana. Jej dochodzenie na podstawie art. 791 KPC bywa natomiast niemożliwe.
Rzecznik Praw Obywatelskich zwrócił uwagę na opisywaną sytuację prawną również w późniejszej korespondencji z rządem. Jeden z argumentów pojawiających się w odpowiedzi strony rządowej wskazywał, że eksmitowany były właściciel lokum już po wyprowadzce może wnioskować o mieszkanie komunalne lub socjalne (pod warunkiem spełniania kryteriów - głównie dochodowych). Problemem jest natomiast dostępność odpowiednich lokali. Pod koniec 2020 r. na lokum od gminy czekało 136 156 gospodarstw domowych (w tym 74 859 na lokale socjalne).
Zmiany prawne nie rozwiązały problemu
Opisywany powyżej problem nie doczekał się jeszcze rozwiązania. Warto wiedzieć, że rząd wprowadził przepisy nieco poprawiające sytuację byłych właścicieli mieszkań w innym aspekcie. Chodzi o nowelizację artykułu 1046 paragraf 4 kodeksu postępowania cywilnego obowiązującą od 21 kwietnia 2019 roku. Po zmianie przepisów KPC niemożliwe jest już eksmitowanie do noclegowni lub schroniska dla bezdomnych osoby nieposiadającej innego lokum oraz prawa do mieszkania socjalnego (po półrocznym i bezskutecznym oczekiwaniu na pomieszczenie tymczasowe od gminy).
Nowe brzmienie artykułu 1046 paragraf 4 KPC wskazuje, że w opisywanej sytuacji komornik musi bezterminowo czekać z eksmisją - tak długo, aż gmina znajdzie pomieszczenie tymczasowe albo wierzyciel, dłużnik lub osoba trzecia wskaże odpowiednie lokum. Rekompensatą dla właścicieli mieszkań i domów za nowe przepisy miało być znaczące zwiększenie liczby pomieszczeń tymczasowych, które jednak na razie nie nastąpiło. Na przepisy obowiązujące od wiosny 2019 r. z oczywistych względów narzekają właściciele mieszkań na wynajem, a także inwestorzy kupujący lokale i domy na licytacjach komorniczych.
Sytuacji zasadniczo nie zmienia uchylony zakaz eksmisji w czasie pandemii, który obecnie już nie chroni byłych kredytobiorców. „Wąskim gardłem” całego systemu eksmisyjnego w kolejnych latach nadal będzie niedobór pomieszczeń tymczasowych i lokali socjalnych. W warunkach odpowiedniej liczby mieszkań socjalnych możliwość eksmitowania byłych klientów banków do takich miejsc nie wzbudziłaby dużych kontrowersji. Nieudolność państwa w zakresie zapewniania lokali komunalnych i socjalnych oraz pomieszczeń tymczasowych sprawia jednak, że kolejne regulacje teoretycznie poprawiające sytuację eksmitowanych będą wprowadzane ze szkodą dla właścicieli nieruchomości.
Andrzej Prajsnar
