Po pełnym odkryciu przez deweloperów cen ofertowych rynek czeka na uwolnienie stawek transakcyjnych. Nie brakuje jednak głosów, że rządowy portal DOM zamiast większej przejrzystości, jeszcze bardziej zaciemni obraz rynku. Równolegle trwają prace nad znacznie tańszym rozwiązaniem.
Przypomnijmy, że Portal Danych o Obrocie Mieszkaniami (Portal DOM), ma prezentować statystyki dotyczące cen transakcyjnych na rynku mieszkaniowym. Pod koniec sierpnia rząd przyjął projekt ustawy zakładający jego stworzenie.
To ciąg dalszy epopei związanej z uruchomieniem portalu, na którym publikowane byłyby bieżące statystyki dotyczące cen mieszkań. Przypomnijmy, że prace nad projektem ustawy znalazły się w wykazie prac Rady Ministrów w sierpniu 2024 r. Jak wówczas informowaliśmy, w planach rządu było utworzenie uchwalenie w IV kw. 2024 r. a więc wiele miesięcy temu.
Portal DOM nie powstanie? „Tylko zaciemni dane”
Zdaniem prof. Waldemara Izdebskiego, byłego Głównego Geodety Kraju, wspomniana epopeja z portalem DOM może się jednak zakończyć w zupełnie inny sposób.
– Tworzony przez rząd portal DOM to, moim zdaniem, jedynie utylizacja publicznych pieniędzy. Nie bardzo widzę sensu jego tworzenia. Co więcej, mam wrażenie, że te dwa lata, na które rząd dał sobie czas na jego stworzenie, sprawi, że on tak naprawdę nigdy nie powstanie, bo za dwa lata możemy mieć już innego ministra, który porzucić ten pomysł – ocenia prof. Waldemar Izdebski, były Główny Geodeta Kraju.
Jak dodaje, portal DOM jest skazany na porażkę, ponieważ w obecnie tworzonej formie publikowane w nim dane nie rozjaśnią, a wręcz zaciemnią, obraz rynku.
– Nie w każdym, ale w zdecydowanej większości przypadków będą bowiem trafiać do niego ponownie dane, które już w nim były, a potem będą trafiać z nową datą. Chodzi o powtórnie wpisywane dane z aktów notarialnych przenoszących własność, które dwa, trzy lata wcześniej były wpisane z umów deweloperskich – wyjaśnia prof. Izdebski.
Mankamentem wskazywanym przez ekspertów zajmujących się rynkiem nieruchomości, będzie także sposób prezentacji danych.
– Średnie ceny niczego nam nie powiedzą. Nie tylko dlatego, że rozrzut cen w jednej nawet dzielnicy może być kiludziesięcioprocentowy, ale też w jednej inwestycji ceny metra kwadratowego mogą różnić się o kilkanaście procent, na przykład między parterem a ostatnią, widokową kondygnacją – zaznacza Michał Kubicki, członek Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej. – W skrajnym przypadku bywa tak, że lokale z widokiem na morze są o połowę droższe od tych, które takiego widoku nie mają. A znajdują się przecież w tym samym budynku – dodaje.
Jak zniwelować ten problem zwraca uwagę Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse. Jego zdaniem, wystarczy podzielić rynek na odpowiednie metraże, rozdzielić dane z rynku pierwotnego i wtórnego, a także zastosować medianę zamiast średniej stawki.
– To istotne, ponieważ zwłaszcza rynek pierwotny jest bardzo wrażliwy na zmiany średniej. Mieliśmy już wiele przypadków, kiedy budowa apartamentowca w jakieś dzielnicy windowała stawki rynku pierwotnego w określonym kwartale roku, powodując duże zamieszanie i pytania o przyczyny tak istotnych podwyżek – mówi Marcin Jańczuk. – Co istotne, baza musi być także uzupełniona o dane dotyczące liczby transakcji. Przecież wyciąganie wniosków na podstawie kilkuset transakcji to co innego niż analizowanie fragmentu rynku, gdzie transakcje mieszkaniowe są unikatowe, ponieważ dotyczą np. lokali o powierzchni powyżej 150 mkw. w konkretnej dzielnicy miasta – dodaje.
Prace nad uwolnieniem Rejestru Cen Nieruchomości trwają
Rozwiązaniem mogłoby być uwolnienie stawek transakcyjnych gromadzonych w Rejestrze Cen Nieruchomości. Prace nad tym pomysłem już trwają. W ubiegłym tygodniu na posiedzeniu Komisji Infrastruktury odbyło się pierwsze czytanie poselskiego projektu nowelizacji ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne, który zakłada zniesienie obowiązku płatności za udostępnianie danych z Rejestru Cen Nieruchomości.
– Uwolnienie i bezpłatna publikacja wiąże się tak naprawdę z trzema prostymi zmianami w ustawie Prawo geodezyjne i kartograficzne – zauważa prof. Izdebski. – Taki publiczny, bezpłatny dostęp do danych o cenach nieruchomości zwiększyłby z pewnością przejrzystość rynku. Dane w prowadzonych przez powiaty bazach pochodzą z aktów notarialnych i trafiają do systemu z reguły po nieco ponad miesiącu od sporządzenia aktu notarialnego przenoszącego własność. Natomiast do RCN nie wpisujemy już danych z umów deweloperskich – dodaje.
RCN tańszy od DOM-u
Jak zauważa prof. Izdebski, byłoby to także znacznie tańsze rozwiązanie. Przypomnijmy, że na stworzenie portalu DOM rząd zamierza przeznaczyć ok. 21 – 26,5 mln zł a na jego utrzymanie od 4 do blisko 6 mln zł rocznie.
– Tymczasem obecne roczne przychody ze sprzedaży danych Rejestru Cen Nieruchomości wynoszą około 8 mln zł, co daje przeciętnie ok. 20 tys. zł na powiat. Rekompensatą tych symbolicznych wpływów utraconych przez powiaty byłoby pozbycie się etatów dedykowanych do obsługi biurokratycznego procesu udostępniania danych, na co przeznaczane jest rocznie ok. 10 mln zł rocznie – wylicza prof. Izdebski.
Skazani na skrupulatność urzędników
W opinii ekspertów zajmujących się rynkiem nieruchomości, sam Rejestr Cen Nieruchomości również nie jest pozbawiony wad. Jak wskazuje Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom, to przede wszystkim niejednolity sposób przekazywania danych przez powiaty.
– Jedne wprowadzają wszystkie transakcje, inne tylko część, jedne od razu, inne z opóźnieniem. Tak swobodne udostępnienie danych transakcyjnych oznacza też, że będziemy mieli bardzo dokładnie prezentowane ceny ofertowe, a transakcyjne będą pojawiały się nieregularnie i fragmentarycznie. Nie będzie to więc pełny obraz rynku. W dodatku jeśli jakaś transakcja nie pokaże się w oczekiwanym momencie, nie będzie podmiotu, do którego można byłoby zgłosić zastrzeżenia – podkreśla Katarzyna Kuniewicz.
Jak dodaje, w grę wchodzi także kwestia danych osobowych i RODO, które nie pozwala łączyć danych osobowych z poszczególnymi transakcjami. W przypadku portalu DOM zapewnić ma to przepis, zgodnie z którym wyniki oparte na wybranych przez użytkownika parametrach będą mu prezentowane pod warunkiem, że liczba opartych na tych parametrach transakcji będzie nie niższa niż sześć.
Portal DOM i tym bardziej bezpłatny Rejestr Cen Nieruchomości to jednak melodia odległej przyszłości. Szukającym własnego „M” pozostaje cieszyć się z łatwiejszego pozyskiwania cen ofertowych dyktowanych przez deweloperów, choć i pełna jawność cen, która weszła w życie 11 września, nie jest pozbawiona wad i wątpliwości, o czym pisaliśmy kilka dni temu.
