Więcej zieleni i placów zabaw, koniec z mikrokawalerkami i wspólnymi balkonami. Tak od dzisiaj muszą budować deweloperzy. To efekt wejścia w życie nowych warunków technicznych, w oparciu o które będą powstawały nowe osiedla.
Rozporządzenie Ministra i Technologii uchwalone jeszcze za poprzedniej kadencji, w październiku 2023 r., weszło w życie z czteromiesięcznym poślizgiem. Pierwotnie vacatio legis miało zakończyć się 1 kwietnia. Branża deweloperska wynegocjowała jednak dodatkowy czas, by nie przeprojektowywać już planowanych inwestycji.
Nowe przepisy mają bowiem wymusić na deweloperach, by na kupowanych przez siebie działkach budowali mniej mieszkań, kładąc większy nacisk na komfort zarówno lokali jak i terenów wokół bloków.
Mniej mieszkań, więcej zieleni i bez skali mikro
Dlaczego zabudowa może być rzadsza a mieszkań w danej inwestycji mniej? Nowe warunki techniczne dla budynków o przeszło czterech kondygnacjach nadziemnych zakładają, że należy je umieszczać w odległości nie mniejszej niż 5 metrów od granicy działki, bez względu na to czy na granicznej ścianie będą okna lub drzwi. Dodatkowo odległość od granicy działki do balkonów nie może być mniejsza niż 3 metry.
Odstępstwo od tej zasady znajdzie miejsce w sytuacji, gdy działka, na której buduje deweloper, graniczyć będzie z drogą lub terenem dostępnym publicznie.
Bezpośrednio przy blokach będą musiały znaleźć się także miejsca postojowe dla aut wykorzystywanych przez kierowców niepełnosprawnym. Na każdym parkingu osobom niepełnosprawnym będzie musiało być przeznaczone co najmniej jedno miejsce. Nie będzie ich mogło być jednak więcej niż 6 proc.
Na nowych osiedlach większy nacisk będzie miał być kładziony na tereny zielone i place zabaw. Zgodnie z nowymi przepisami, w przypadku budowy ponad 20 mieszkań, teren rekreacyjny przeznaczony dla mieszkańców będzie musiał znajdować się w przynajmniej 30 proc. na terenie zielonym.
Budując więcej niż 20 mieszkań, deweloper będzie musiał postawić także plac zabaw, który także w co najmniej 30 proc. będzie musiał znajdować się na obszarze biologicznie czynnym.
Od 1 sierpnia nie można projektować także w budynkach wielorodzinnych lokali użytkowych o powierzchni użytkowej mniejszej niż 25 mkw. Od tej zasady także ustalono odstępstwo. Lokal mniejszy niż 25-metrowy będzie mógł znaleźć się na pierwszej lub drugiej kondygnacji budynku, o ile dostęp do niego będzie możliwy bezpośrednio z zewnątrz budynku.
Przepis ten ma na celu uniknięcie procederu przekształcania niewielkich lokali użytkowych w mieszkania.
Sąsiad nie zajrzy już przez balkon
W myśl nowych przepisów nie będzie także spotykanych na niektórych osiedlach wspólnych balkonów. Zgodnie z nimi, jeśli balkony sąsiadujących mieszkań zbudowane są na jednej płycie balkonowej, deweloper musi postawić pomiędzy nimi przegrody o wysokości co najmniej 2,2 m oraz szerokości 2 m lub równej szerokości balkonu.
Z kolei drzwi wejściowe do bloków będą musiały spełniać nowe, bardziej wyśrubowane normy akustyczne ograniczające hałas.
W nowych blokach będą musiały znaleźć się także miejsca na przynajmniej 15-metrowe pomieszczenia służące do przechowywania rowerów i wózków dziecięcych.
Z myślą o młodych rodzicach, nowym warunkom technicznym będą musiały odpowiadać także lokale usługowe, m.in. restauracjach, sklepach i stacjach paliw. W nowo projektowanych będą musiały znaleźć się pomieszczenia do przewijania i karmienia dzieci.
Deweloperzy nazbierali pozwoleń
Choć nowe przepisy budowlane weszły 1 sierpnia, to jeśli deweloper złożył wniosek o pozwolenie na budowę, będzie mógł budować po staremu. Ostatnie lata, a także miesiące stały pod znakiem wysypu pozwoleń na budowę. Zarówno w 2021 jak i 2022 r. deweloperzy uzyskiwali pozwolenia uprawniające do budowy przeszło 200 tys. mieszkań, podczas gdy rozpoczynali odpowiednio 166 tys. i 115 tys. budów.
W 2023 r. Główny Urząd Statystyczny zanotował 166 tys. pozwoleń na budowę uzyskanych przez deweloperów, którzy w tym samym roku ruszyli z budową 115 tys. mieszkań. W I poł. 2024 r. liczby te wyniosły odpowiednio 100 tys. i 80 tys.
