Sprzedawcy mieszkań przesadzają z cenami. Można utargować nawet 30 proc.

redaktor Bankier.pl

Co najmniej 10 proc. ceny mieszkania można było utargować w największych miastach w pierwszym półroczu 2017 roku. Najbardziej podatni na negocjacje są sprzedawcy lokali w Trójmieście, a najtrudniej targowało się m.in. we Wrocławiu i Poznaniu.

Różnica między stawkami ofertowymi i transakcyjnymi na większości analizowanych rynków sięga kilkunastu procent. Nie brakuje jednak miast, w których sprawny negocjator z ceny wyjściowej może ugrać znacznie więcej. W tym roku rekordzistą pod tym względem jest Sopot, w którym różnica między średnią ceną ofertową a transakcyjną 1 mkw. przy dwupokojowych mieszkaniach wyniosła 30 proc. W ubiegłym roku ta rozbieżność była mniejsza o 10 p.p. – wynika z analizy Bankier.pl, sporządzonej na podstawie danych serwisu Otodom.pl i urban.one.

(YAY Foto)

Przeanalizowaliśmy sytuację na rynku nieruchomości w siedmiu miastach: Warszawie, Krakowie, Poznaniu, Wrocławiu, Gdańsku, Gdyni i Sopocie, porównując wyniki stawki faktycznych transakcji w roku 2015, 2016 i w I poł. 2017 r. oraz oferty z serwisu Otodom.pl z tego samego okresu. Dane obejmowały zarówno rynek pierwotny, jak i wtórny.

Jak się targować, to tylko nad morzem

Sopot okazał się miastem, w którym targowanie z właścicielem mieszkania może przynieść największe oszczędności. W 2017 roku różnica między średnią ceną ofertową i transakcyjną mieszkania dwupokojowego wyniosła aż 30 proc. – w ogłoszeniach cena za 1 mkw. wyniosła średnio 14 075 zł, a średnia stawka transakcyjna to mniej niż 10 000 zł/mkw. Drugi wynik należy do Warszawy i Gdańska (15-procentowa różnica pomiędzy ceną ofertową a transakcyjną), a trzeci do Gdyni i Krakowa (13 proc.).

O mniej niż przyjmowane powszechnie za realne do utargowania 10 proc., schodzili w minionym półroczu z ceny właściciele lokali mieszkalnych we Wrocławiu i Poznaniu. W obu miastach różnice w stawkach ofertowych i transakcyjnych wyniosły 6-7 proc., co oznaczało, że rozmowy ze sprzedawcą mogły zakończyć się obniżką ceny o 300-400 zł/mkw.

Ile można było zaoszczędzić na kawalerce?

Przeszacowane w ogłoszeniach są również kawalerki. Ponownie, najbardziej w Sopocie – różnica między ofertą a transakcją wyniosła 26 proc. Ok. 20 proc. można było w 2017 roku utargować także w Gdańsku i Gdyni.

W Warszawie, Krakowie i we Wrocławiu, w okresie od stycznia do czerwca br. włącznie, można było wynegocjować ceny średnio o min. 10 proc. niższe.

Porównanie średnich cen ofertowych i transakcyjnych mieszkań (2015-17 r.) [zł/mkw]

Miasto

2015

2016

2017 (I poł.)

Ofert.

Trans.

Zmiana [%]

Ofert.

Trans.

Zmiana [%]

Ofer.

Trans.

Zmiana [%]

Mieszkania 1-pokojowe

Warszawa

9181

8155

11%

8801

8042

9%

8920

8011

10%

Kraków

7182

6409

11%

7455

6856

8%

8002

7231

10%

Poznań

6431

5699

11%

6477

5855

10%

6844

5873

14%

Wrocław

6682

6091

9%

6850

6035

12%

7147

6448

10%

Gdańsk

6349

5604

12%

7326

5593

24%

7759

6091

21%

Gdynia

6323

5568

12%

6648

5991

10%

7568

6025

20%

Sopot

9562

8434

12%

11226

9858

12%

14565

10816

26%

Mieszkania 2-pokojowe

Warszawa

8484

7471

12%

8518

7403

13%

8752

7449

15%

Kraków

6866

6243

9%

6936

6464

7%

7226

6266

13%

Poznań

5814

5574

4%

6032

5646

6%

6163

5799

6%

Wrocław

5907

5678

4%

5974

5587

6%

6132

5688

7%

Gdańsk

5999

5338

11%

6396

5453

15%

6834

5804

15%

Gdynia

6215

5402

13%

6397

5822

9%

6799

5935

13%

Sopot

9398

8657

8%

11744

9407

20%

14075

9825

30%

Źródło: Opracowanie Bankier.pl na podstawie danych serwisu Otodom.pl i urban.one

Właściciele mieszkać coraz odważniejsi w ofertach

Analizując różnice pomiędzy średnią ceną transakcyjną i ofertową w szeregu czasowym, można zauważyć, że właściciele mieszkać coraz śmielej wyceniają swoje nieruchomości. Jeszcze w 2015 roku niespotykane były różnice na poziomie przekraczającym 15 proc. – dziś, na przykładzie Sopotu widać, że sprzedawcy przy wycenianiu nieruchomości biorą nawet 30-procentowy margines do negocjacji.

Jeśli taka tendencja się utrzyma, ceny w ofertach mieszkań na sprzedaż faktycznie będą przesadnie zawyżane. Póki co dane sugerują jednak, że nazbyt optymistyczne podejście oferentów jest korygowane przez rynek i  w aktach notarialnych pojawiają się urealnione dla danej lokalizacji stawki. 

Mateusz Gawin

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
0 0 (usunięty)

(wiadomość usunięta przez moderatora)

! Odpowiedz
1 1 thanys

przepraszam bardzo ale o czym tu jest pisane o rynku wtórnym czy pierwotnym ?

! Odpowiedz
0 0 (usunięty)

(wiadomość usunięta przez moderatora)

! Odpowiedz
0 13 fred_

To pokazuje jak przegrzany jest rynek w trojmiescie i jak wielka bedzie tam korekta.

! Odpowiedz
8 22 cest_la_vie

Bankier.pl co wy robicie! nie piszcie czegos takiego bo zaraz fraknowicze pojda do developerow i zaczna krzyczec im ze zostali OSZUKANI przez zawyzone ceny mieszkan, ktore byly nieuczciwe, albo ze podstepem zostali namowieni na mieszkanie

! Odpowiedz
5 28 jasiek2017

Dawno temu sprzedawalem mieszkanie 50m2. Srednia cena na danym osiedlu wynosila ok 3500. Czyli u mnie cena powinna wynosic ok 175,000. Moim marzeniem bylo 180 tys. Ktos mi powiedzial abym wystawil wysoka cene najwyzej opuszcze. Wystawilem za 230 tys a sprzedalem po obnizce za 220 tys czyli za 4400/m2. Kupujacy byl dumny, ze jest dobrym negocjatorem ja bylem dumny, ze sprzedalem za duzo wiecej. Wiec zawyzylem cene w okolicy/miescie.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
4 14 janusz_cebula

Nie wnikając już zbytnio ja tutaj widzę dwa zasadnicze wnioski:
-ceny ofertowe ROSNĄ;
-ceny transakcyjne również ROSNĄ!
A towar wystawia się po to widocznie drożej niż inni, aby mieć z czego opuścić oraz w myśl zasady "przyjdzie głupi i kupi".

Przyjmijmy, że chcę za towar 100 zł, a więc wystawiam go za 130 zł i tak:
1. Przychodzi "głupi" i kupuje go za "25-128 zł bo się napalił.
2. Przychodzi realny klient i kupuje po negocjacjach go za 100-110 zł.
Normalny handel, nic szczególnego :-)

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
2 6 warszawyak

a może nawet 100 % jak to mawiał towarzysz Bolek !

! Odpowiedz
12 7 modulometer

W marcu sprzedawałem własne mieszkanie. Wystawiłem cenę okazyjna a sprzedałem za kilkanaście tys więcej. Więc można też inaczej. Na samej górze ktoś sprzedał piękne mieszkanko na poddaszu za 198tys (wadą były skosy) - taniej niż ja na parterze w bardzo niskim standardzie bo to było pod wynajem.
Natomiast ceny ofertowe bardzo gmatwają obraz sytuacji. Widze oferty które w konkretnej lokalizacji wiszą od roku w atrakcyjnej cenie i widzę w cenach chorych których po miesiącu nie ma. prawdopodobnie rzeczywiście te ofertowe niewiele mają wspólnego z realem. Niekoniecznie jednak i akty notarialne odzwierciedlają cenę transakcji. Niestety zdarzają się przypadki kiedy sprzedający godzi się na część kasy pod stołem. Sprzedający ma więcej kasy którą moze wydać na konsumpcje a kupujący mniejszy podatek i 'wyprane' kilka/dziesiąt tys PLN.
Prawdopodobnie też większość podwyżek dot. rynku pierwotnego bo nie wierzę aby developerka nie korzystała z okazji i nie zwiększała marży. jak stopy % bedą na tym samym poziomie to trend będzie się utrwalał.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
1 29 wielblad13

nie wiem po co ktoś próbuje manipulować opinią publiczną... zostałeś zmanipulowany ! oszukany ! pomyśl wnioskiem jest to że można utargować nawet 30 procent z ceny ofertowej mieszkania... gdyby nie jedno "ale" nikt tu nie pisze o cenie ofertowej tych konkretnych mieszkań które się sprzedały ! porównuje się średnia ofertową do średniej transakcyjnej ! nic więcej... nie wiemy jakie mieszkania się sprzedawały ! wystarczy że w jakiejś lokalizacji będzie nadreprezentacja luksusowych mieszkań to cena ofertowa mocno będzie różniła się od takiej w której takich mieszkań nie ma ! ale to nie znaczy że mieszkanie o podobnym standardzie ma różne ceny ! bo może mieć identyczną ! take gdy te droższe mieszkania mniej się sprzedają niż tańsze to różnica rośnie ! ale czy utargujesz cokolwiek z tego powodu ??? wg mnie ten artykuł sponsorują "negocjatorzy" hehehe jakoś należy wytłumaczyć swoją prowizję ;)

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
Zapisz się na bezpłatny newsletter Bankier.pl