Poczekać na "Mieszkanie dla młodych" czy kupować już teraz? Przewidywanie tego, co będzie za rok, może doprowadzić do błędu, bo nowy program będzie - przynajmniej początkowo - zastrzykiem finansowym przede wszystkim dla banków i deweloperów.
Źródło: Thinkstock
Deweloperzy kuszą cenami, bo trudno sobie wyobrazić, by pozwolili sobie na rok przestoju w sprzedaży nieruchomości, oczekując startu programu dopłat "Mieszkanie dla młodych". Skądinąd termin uruchomienia programu nadal nie jest pewien. W głowach przyszłych właścicieli pojawia się myśl "jeśli jeszcze poczekam, to zaoszczędzę kilkadziesiąt tysięcy złotych". Tymczasem, biorąc pod uwagę czasy "Rodziny na swoim", nowe dopłaty mogą okazać się tylko batem poganiającym ceny do wzrostu.
Deweloperzy podwyższą ceny
Nie namawiamy nikogo do jak najszybszego wzięcia kredytu hipotecznego. Chcemy jednak zwrócić uwagę na fakt, że nawet jeśli deweloperzy teraz obniżą ceny, to z początkiem przyszłego roku mogą je znowu podnieść. Aby firma mogła zarobić jak najwięcej, ale jednocześnie zyskać klientów dzięki nowemu programowi, będzie musiała podporządkować się limitom cenowym - określonej kwocie maksymalnej za metr kwadratowy nieruchomości. Limity te mają być podobne do tych obowiązujących przy "Rodzinie na swoim".
 | » Reklamy deweloperów i ich tłumaczenie na polski |
Banki podniosą koszty kredytu
Kupujący w przyszłym roku mieszkanie mogą wydać więcej także na sam kredyt hipoteczny. Pożyczka jest bowiem świetnym przykładem tego, jak bardzo stawki zmieniają się w dogodnym momencie - dogodnym dla dewelopera lub banku, a nie kupującego. Banki potrafią zmieniać tabele opłat i prowizji oraz oprocentowanie z dnia na dzień, dlatego atrakcyjna jednego dnia oferta, chwilę później może wypaść na tle konkurencji dużo gorzej.
Jest także wielu klientów, którzy postawili sobie za cel zakup mieszkania i dążą do jego realizacji, nawet jeśli nie jest to racjonalne. Te osoby ustawią się w kolejce przede wszystkim do tych instytucji, które - często ryzykownie dla samych siebie - chętnie wyliczają wysoką zdolność kredytową. Ostatecznie wysoki rachunek zapłaci za to klient, a nie bank.
Druga połowa tego roku szansą na atrakcyjniejsze ceny
Skoro wielu przyszłych kupujących odłożyło zakup mieszkania na kolejny rok, deweloperzy będą musieli konkurować ze sobą o tych klientów, którzy nie spełnią wymagań MdM i o tych jeszcze niezdecydowanych. Planując kolejne inwestycje, firmy muszą zadbać o obecną płynność finansową i nie mogą sobie pozwolić na jakikolwiek przestój. Stąd obniżki cen mieszkań - mają spowodować, że sprzedaż nie stanie, co w efekcie wpędziłoby sprzedawcę w tarapaty finansowe.
 | » Jaka przyszłość czeka deweloperów? |
Pokrzywdzony rynek wtórny, domy i mniejsze miasta
Otrzymanie kredytu z dopłatą "Rodzina na swoim" było możliwe tylko przy zakupie mieszkania o cenie metra niższej od ustalonych limitów. Uzyskanie dopłat na nieruchomość z mniejszego miasta, nawet sąsiadującego z większą aglomeracją, było bardzo trudne. Przykładowo, dla Wrocławia limit ceny metra kwadratowego mieszkania z rynku pierwotnego w ostatnim kwartale 2012 roku wynosił 5182 zł, a dla innych miejscowości z województwa dolnośląskiego - tylko 3549,50 zł. W efekcie wielu kredytobiorców zmieniło mieszkaniowe upodobania lub zaciągnęło zwykły kredyt bez rządowych dopłat, wybierając te mieszkania, które faktycznie spełniały ich oczekiwania, zamiast nieruchomości, których największym atutem było spełnienie warunków rządowych dopłat.
Nieruchomość - kupować czy czekać?
Zakładając, że mieszkanie spełni warunki nowego programu i klient zaciągnie 250 tys. zł kredytu na 30 lat przy oprocentowaniu 6 proc., skorzystanie z nowego systemu dopłat będzie oznaczało dla bezdzietnego małżeństwa oszczędność rzędu 54 tysięcy złotych w skali całego kredytu. Przy spełnieniu dodatkowego warunku, jakim jest posiadanie dzieci, dopłata będzie jeszcze wyższa.
Choć kwota oszczędności jest znaczna, podobną różnicę można by uzyskać bez dopłat, a tylko wybierając pomiędzy ofertami kredytowymi różnych banków. Dowodem najnowszy ranking kredytów hipotecznych. Przy przyjętych tam założeniach różnica w całkowitym koszcie kredytu (odsetkach, ubezpieczeniach, prowizjach) pomiędzy pierwszym a ostatnim miejscem w zestawieniu wynosi blisko 100 tysięcy złotych. Oznacza to, że nawet jeśli klient otrzyma dopłaty do kredytu, nie będzie to jednoznaczne z większymi oszczędnościami niż w przypadku standardowego kredytu pozbawionego pomocy państwa.
"Mieszkanie dla młodych" jest niesprawiedliwe
Z dopłat nie będą mogły skorzystać osoby kupujące dom lub używane mieszkanie. Niesprawiedliwe wydaje się też to, że dopłaty mają być przeznaczone tylko dla kupujących mieszkanie na kredyt. Program nie przewiduje żadnego wsparcia finansowego dla płacących gotówką.
Idea dofinansowywania osób mających na koncie setki tysięcy złotych zapewne szybko spotkałaby się ze społecznym sprzeciwem. Tymczasem można było znaleźć rozwiązanie uwzględniające taki scenariusz, a zarazem wspierające faktycznie potrzebujących. Wystarczyłoby określenie maksymalnego wynagrodzenia kredytobiorców, dzięki czemu dopłatę uzyskaliby także ci, którzy np. dysponują większą kwotą zaoszczędzonych lub odziedziczonych środków.
Hanna Hylińska
Redaktor Bankier.pl
