W aktach notarialnych ceny mieszkań jeszcze rosną, ale w ogłoszeniach już maleją – tak w skrócie można by podsumować najnowsze odczyty indeksu urban.one. Stabilizacji cen w nadchodzących miesiącach sprzyjać będzie stale rosnąca podaż.
W lutym odczyt indeksu urban.one dla całego kraju wyniósł 115,73 pkt. Był tym samym o 0,30 pkt. wyższy niż w styczniu oraz o 3,38 pkt. wyższy względem analogicznego miesiąca 2024 r.
Ze wzrostem mieliśmy również do czynienia w przypadku indeksu urban.one liczonego dla największych polskich rynków nieruchomości. W lutym 2025 r. odczyt zatrzymał się na 129,42 pkt., co oznaczało wzrost o 0,62 pkt. m/m i 3,21 pkt. r/r.
Dynamika wzrostu liczona w ujęciu rocznym słabnie jednak z miesiąca na miesiąc.
– W najbliższym czasie rynek mieszkaniowy powinien doświadczyć stabilizacji. Popyt na nieruchomości jest osłabiony, m.in z powodu braku programów rządowych wspierających zakup mieszkań, wysokich stóp procentowych i drogich kredytów mieszkaniowych, a także spowolnienia wzrostu płac, które rosną coraz wolniej z uwagi na mniejszą presję płacową oraz skromny wzrost w sektorze budżetowym – ocenia Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium.
Podaż mieszkań na kolejnych szczytach
Jak zaznacza, na coraz wyższy poziom wspina się za to podaż, co łącznie powinno złożyć się na nieznaczne zmiany cen na rynku nieruchomości w najbliższych miesiącach. Wyjątkiem mogą być małe mieszkania, które charakteryzują się niższymi cenami całkowitymi.
W górę w ujęciu miesięcznym powędrował także odczyt indeksu urban.one dla Warszawy. W lutym 2025 r. zanotowano 126,83 pkt. – o 0,46 pkt. więcej niż w styczniu oraz o 2,55 pkt. więcej względem lutego 2024 r.
I choć z najnowszego odczytu indeksu urban.one wynika, że średnie ceny transakcyjne, czyli kwoty płacone za mieszkania wciąż rosną, to spadki widać już w cennikach deweloperów oraz stawkach wpisywanych w ogłoszeniach przez oferujących mieszkania z drugiej ręki.
– Po kilkuletnim okresie wzrostów okres stabilizacji czy nawet korekt jest zdrowy dla wszystkich uczestników rynku. Z miesiąca na miesiąc zmiany stawek są niewielkie, spada też dynamika rok do roku. Na rynku deweloperskim w największych miastach spadła ona do poziomu 5-7 proc., mamy też pierwsze spadki – średnia cena ofertowa mieszkania deweloperskiego w Poznaniu jest dziś o 0,8 proc. niższa niż rok wcześniej. Dynamika roczna spada też na rynku wtórnym – zauważa Marcin Krasoń, ekspert Otodom.
Nowe mieszkania z niższą wyceną
W Warszawie z kolei, zgodnie z danymi Cenatorium, średnia cena ofertowa na rynku pierwotnym obniżyła się o 2 proc. m/m, z kolei na rynku wtórnym o 1 proc. m/m. Obniżki miały miejsce także w Łodzi, Gdańsku oraz Gdyni.
Jak podkreśla Małgorzata Wełnowska, według monitoringu cen prowadzonego przez Cenatorium, w lutym ceny mieszkań wprowadzonych do sprzedaży były niższe niż w przypadku lokali już będących w ofercie.
– Może to świadczyć o tym, że deweloperzy budują tańsze mieszkania bardziej odpowiadające obecnemu zapotrzebowaniu.” - Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości.
Zdaniem Tomasza Błeszyńskiego, doradcy działającego na rynku nieruchomości, na tymże doszło w ostatnim czasie do klinczu.
– Z jednej strony mamy deklaracje polityczne dotyczące programów wspomagających rynek mieszkaniowy, z drugiej strony ostrożne decyzje deweloperów co do nowych inwestycji i wyczekiwanie klientów zainteresowanych zakupem mieszkań na to, co się zmieni na rynku i czy ceny lokali będą spadać – komentuje Tomasz Błeszyński.
Jedno jest pewne, liczba mieszkań oferowanych na sprzedaż w największych miastach – zarówno przez deweloperów, jak i na rynku wtórnym – stale rośnie. Spadła w ostatnim czasie natomiast liczba mieszkań oddawanych do użytku przez deweloperów. Zgodnie z opisywanymi przez Bankier.pl danymi Głównego Urzędu Statystycznego, w lutym 2025 r. deweloperzy oddali do użytku 8912 mieszkań – o 5,1 proc. mniej niż w styczniu oraz o 9 proc. mniej niż w lutym. Biorąc pod uwagę ostatnie sześć lat, tegoroczny luty był lepszy jedynie od tego sprzed dwóch lat, a liczba mieszkań oddawanych do użytku przez deweloperów spadła do poziomu obserwowanego w 2018 r.
Choć to efekt kryzysu i wyjątkowo niskiej liczby rozpoczynanych budów przed dwoma laty, to na uwagę zwraca spadek liczby rozpoczynanych nowych budów także na początku 2025 r.
Polacy wracają po hipoteki
Patrząc z kolei na dane Biura Informacji Kredytowej, można zauważyć, że przynajmniej część potencjalnych kupujących mieszkania postanowiła wrócić na rynek. Świadczy o tym wzrost zainteresowania kredytami mieszkaniowymi (który jednak niekoniecznie musi znaleźć odbicie w liczbie udzielonych kredytów). W lutym 2025 r. w Polsce wnioskowano o 33,11 tys. kredytów mieszkaniowych. W marcu liczba wniosków wzrosła do 36,94 tys. (+24,6 proc. r/r). Był to najwyższy wynik od zakończenia epopei związanej z „Bezpiecznym kredytem 2 proc.”.
