REKLAMA

Czeka nas szybszy spadek cen mieszkań?

Michał Kisiel2012-11-09 10:54analityk Bankier.pl
publikacja
2012-11-09 10:54

Narodowy Bank Polski opublikował raport o sytuacji na rynku mieszkaniowym w II kwartale 2012 r. Analitycy NBP wskazują, że rosnąca podaż mieszkań na rynku pierwotnym może doprowadzić do szybszej przeceny nieruchomości w najbliższym czasie. Sprzyjać temu może również zastój na rynku kredytów hipotecznych.

Czeka nas szybszy spadek cen mieszkań?
Źródło: Thinkstock

W 6 największych miastach w Polsce deweloperzy wystawili na sprzedaż 60 tysięcy mieszkań, z czego 13 tysięcy to już gotowe lokale. Przy obecnym tempie sprzedaży mieszkania te znikną z rynku dopiero po dwóch latach. Nadwyżka podaży i przedłużający się okres sprzedaży mogą skłonić deweloperów do obniżania cen, zwłaszcza że udział zysków w cenie metra kwadratowego jest nadal atrakcyjny.

Nadaktywni deweloperzy

Nadzwyczajna aktywność firm sprzedających nieruchomości mieszkaniowe na rynku pierwotnym to częściowo wynik wprowadzenia w kwietniu ustawy deweloperskiej. Deweloperzy starali się rozpocząć nowe projekty przed wejściem ustawy w życie, tak aby uniknąć jej wymogów, na przykład prowadzenia rachunków powierniczych. Jednocześnie oczekiwano wzmożonego popytu pod koniec roku, wynikającego z wygasania programu dopłat „Rodzina na swoim”.

NBP wskazuje, że nagromadzenie zasobu niesprzedanych mieszkań może doprowadzić do szybkiego i gwałtownego spadku cen nieruchomości, a w konsekwencji do kłopotów finansowych firm deweloperskich. Ewentualne upadłości na tym rynku mogą z kolei niekorzystnie wpłynąć zarówno na sektor bankowy, jak i rynek obligacji.

Ceny mieszkań nadal spadają

W dalszym ciągu spadają nominalne ceny mieszkań w największych miastach. Dotyczy to rynku pierwotnego i wtórnego, cen ofertowych i transakcyjnych. Jeśli uwzględni się wpływ inflacji, to na warszawskim rynku pierwotnym ceny transakcyjne wróciły do poziomu z roku 2006.

Indeks średniej ważonej ceny metra kwadratowego mieszkania oraz ceny realnej skorygowanej CPI – rynek pierwotny, ceny transakcyjne (III kw 2006 r. = 100)

Indeks cen mieszkań na rynku pierwotnym

Źródło: NBP.

Na rynku wtórnym sytuacja jest podobna, chociaż średnie realne ceny w stolicy mierzone przez NBP znalazły się już poniżej poziomów z 2006 roku. Bank centralny ocenia, że wpływ spadku cen mieszkań na wartość zabezpieczeń kredytów hipotecznych nie jest zbyt silny, zwłaszcza że kredytodawcy korzystają także z innych typów zabezpieczeń. Gdyby na rynku deweloperskim doszło do załamania i przyspieszonej wyprzedaży nieruchomości, to gwałtowny spadek cen mieszkań mógłby się niekorzystnie odbić również na bezpieczeństwie portfela kredytów hipotecznych.

Kredytowa dostępność mieszkania stabilna, ale z kredytami krucho

Dostępność kredytu mieszkaniowego spada od roku 2006. Wskaźnik ten jest definiowany jako krotność przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia, którą można uzyskać od banku (z uwzględnieniem wymogów kredytowych i ceny kredytowej). Mimo że jesteśmy w stanie pożyczyć coraz mniej, to kredytowa dostępność mieszkania rośnie. Oznacza to, że z kredytowym wspomaganiem możemy kupić coraz więcej metrów kwadratowych lokalu. Za efekt ten odpowiadają spadające ceny nieruchomości oraz inflacja i wzrost wynagrodzeń.

Na rynku kredytów hipotecznych widoczne jest wyraźne hamowanie. W II kwartale 2012 r. wartość udzielonych kredytów była najniższa od 3 lat. W dalszym ciągu ubywa nowych zobowiązań w walutach – liczba podpisanych umów o kredyty denominowane była zbliżona do wartości z prehistorii polskiego rynku hipotecznego, czyli sprzed 8 lat.

Powolny powrót do równowagi

NBP stawia hipotezę, że zwiększony napływ nowych ofert na rynku pierwotnym ma charakter przejściowy i wynika z obaw deweloperów przed zmieniającymi się regulacjami prawnymi. W najbliższym czasie liczba nieruchomości wystawionych na sprzedaż powinna się zmniejszać i wracać do stanu równowagi, który zbliżony jest do jednokrotności rocznego popytu na mieszkania. Zdaniem autorów raportu istnieje jednak możliwość, że firmy z branży budowlanej zaczną przenosić część swojej aktywności z gasnącego rynku zamówień publicznych (obiektów drogowych i inżynieryjnych) na rynek budownictwa mieszkaniowego. Mogłoby się to przyczynić do napływu nowych ofert i dalszego spadku cen.

Michał Kisiel, analityk Bankier.pl
m.kisiel@bankier.pl

Źródło:

Do pobrania

Beznazwy4jpg
Michał Kisiel
Michał Kisiel
analityk Bankier.pl

Specjalizuje się w zagadnieniach związanych z psychologią finansów, analizuje jak płacą i zadłużają się Polacy. Doktor nauk ekonomicznych, zwolennik idei społeczeństwa bez gotówki. Pomysłodawca finansowego eksperymentu "2 tygodnie bez portfela", w ramach którego banknoty i karty płatnicze zamienił na smartfona.

Tematy
Najlepsze z najtańszych kart kredytowych – styczeń 2021 [Ranking]

Najlepsze z najtańszych kart kredytowych – styczeń 2021 [Ranking]

Komentarze (5)

dodaj komentarz
~zbig_wwl
A czemu wykres od 3-go kwartału 2006, a nie od 1-go 2005, czyli początku "boom'u", kiedy to ceny rosły po 10%/kwartał? Nawet z przebiegu początku wykresu widać, że wcześniej było taniej.
Są jeszcze głupi, co dają się nabierać na takie prymitywne zagrywki?
~widziane z karaibow
a jak maja wzrastac ceny ,jak w w 98% potencjalni marzyciele to golasy ?????banki daja takie warunki ,ze lepiej namiot sobie kupic ,to jest wszystko chore .wstyd mi ze wielki zemnie przeciwnik komuny ,musi przyznac ze w kwestii mieszkan nic sie nie zmienilo ,a jako 54 latek dobrze pamietam fakty ,rok 1983 male mieszkanie na pradze/31.a jak maja wzrastac ceny ,jak w w 98% potencjalni marzyciele to golasy ?????banki daja takie warunki ,ze lepiej namiot sobie kupic ,to jest wszystko chore .wstyd mi ze wielki zemnie przeciwnik komuny ,musi przyznac ze w kwestii mieszkan nic sie nie zmienilo ,a jako 54 latek dobrze pamietam fakty ,rok 1983 male mieszkanie na pradze/31.1m2/ -pln koszt ok 900.000 tys owczwsnych zlotych ,fakt ze dzis to moze smieszyc bo w usd bylo to dokladnie ok 1100 dolarow .ale pensja wtedy wynosila ok 25 usd na miesiac .dzis sa realacje jeszcze gorsze , wtedy bylo o tyle lepiej ze mozna bylo pojechac na zachod i po polrocznej harowce miec i auto i m2 ,no coz ja w te brednie wtedy i dzis nie wierze ,trzeba miec wyobraznie i brac los we wlasne rece i pamietac nic nikt na tym swiecie nie daje za darmo ................................
~jozek
naprawde bardzo interesujacy jest dopiero wykres pokazujacy ceny m2 od 2000r po lokalizacji i kwartalach
idealnie widac co sie stalo i jakie ma to teraz konsekwencje
pzdr
~golgman fish
wlasciciele nieruchomosci ;czas zapiac pasy ;zaczynamy spadac bedzie sie dzialo oj bedzie
~Normalny
W stanach fiscal cliff a u nas cenowy klif mieszkaniowy. obydwa musza sie rozwiazac..

Powiązane: Mieszkanie na kredyt

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki