Drożyzna - to słowo klucz do scharakteryzowania tego, co czeka nas w 2020 r. na rynku nieruchomości. Kupujący muszą liczyć się zwłaszcza z drożejącymi mieszkaniami na rynku pierwotnym, a marzący o domu jednorodzinnym z rosnącymi cenami gruntów i kosztów robocizny. Co jednak jednym spędza sen z powiek, dla innych jest okazją do powiększenia zysku.
W opinii ekspertów na wzrost cen gruntów, a tym samym mieszkań będzie wpływał także rządowy program Mieszkanie Plus, który „zamraża” dostępne grunty. Paradoksalnie, działania rządu mogą przyczynić się w drugiej połowie roku do obniżki cen nieruchomości. Nowa tu m.in. o wyższej od stycznia płacy minimalnej.
Ceny mieszkań na rynku wtórnym
Mieszkania będą drożeć zwłaszcza na rynku wtórnym. Tempo wzrostu cen mieszkań używanych wciąż będzie wyższe niż w przypadku lokali oferowanych przez deweloperów.
Szybszy wzrost cen na rynku wtórnym spowodowany jest przede wszystkim stale zmniejszającą się liczbą starszych mieszkań z wielkiej płyty w ofercie.
– Coraz większy udział wśród wystawionych na sprzedaż lokali stanowią mieszkania w nowym budownictwie, o wyższym standardzie, kupione nierzadko w celach inwestycyjnych.
Obecne wysokie ceny mieszkań zachęcają niektórych właścicieli do sprzedaży nieruchomości właśnie teraz, tym bardziej że rośnie obawa przed krachem – tłumaczy Anna Karaś, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w urban.one.
Ceny mieszkań na rynku pierwotnym
W przypadku rynku pierwotnego, eksperci zapowiadają kilkuprocentowe tempo wzrostu, które utrzyma się przynajmniej w pierwszej połowie roku. Dla Warszawy może to oznaczać przekroczenie psychologicznej bariery 10 tys. zł/mkw. przez ceny ofertowe na rynku pierwotnym. W październiku nowe mieszkania w stolicy oferowane były średnio za 9414 zł/mkw.
Jak wyjaśniają eksperci, powodem ciągłego wzrostu cen jest m.in. kurcząca się oferta gruntów oraz trudności w uzyskiwaniu niezbędnych pozwoleń. Na rosnące ceny wpływ ma także korzystna koniunktura na rynku pracy, rosnące pensje oraz niskie stopy procentowe.
Wyższa pensja minimalna przyniesie spadek cen?
Sytuacja może się jednak zmienić w kolejnych miesiącach 2020 r., kiedy we znaki dadzą się podwyżki cen prądu, a także, paradoksalnie, podwyższenie pensji minimalnej.
– Podrożeją koszty produkcji zwłaszcza w sektorze spożywczym, chemicznym i budowlanym. Pogorszy się kondycja finansowa wielu firm, wyhamuje zatrudnienie i wzrost wynagrodzeń. Podobny efekt może mieć także podwyższenie płacy minimalnej. Już od sierpnia dane GUS wskazują na spadek zatrudnienia w sektorze przedsiębiorstw w Polsce. Pracodawcy w poszukiwaniu oszczędności będą redukować etaty bądź oferować inne formy zatrudnienia. Podwyżki płac mogą więc przynieść odwrotny skutek niż planowano. Jeśli spełnią się powyższe przewidywania wzrośnie stopa bezrobocia i inflacja a wraz z nią koszty życia. Polacy zaczną szukać oszczędności co odczują także deweloperzy mieszkaniowi. Spadek popytu i pogorszenie nastroju na rynku może wymusić na nich zahamowanie podwyżek, a w mniej atrakcyjnych obszarach nawet korektę cen – twierdzi Anna Karaś.
Zdaniem Marcina Krasonia, eksperta obido.pl, na gwałtowne spowolnienie i spadek cen nie ma co liczyć.
– Prędzej doczekamy się spokojnego wypłaszczenia i ewentualnie lekkiej korekty – wieszczy Marcin Krasoń.
Mniej nowych inwestycji w Warszawie
Dane Głównego Urzędu Statystycznego pokazują, że liczba rozpoczynanych w Polsce budów przeznaczonych na cele komercyjne utrzymuje się na stabilnym, wysokim poziomie, przy niewielkim wzroście liczby wydawanych pozwoleń na budowę. Jak szacuje GUS, pod koniec trzeciego kwartału 2019 r. w budowie pozostawało w Polsce 828,6 tys. mieszkań – o 3,2 proc. więcej niż przed rokiem.
– Można więc wnioskować, że popyt na inwestowanie wciąż jest wysoki i nic nie wskazuje na to, aby liczba nowo rozpoczynanych inwestycji zaczęła spadać. Sytuacja wygląda jednak odmiennie w rozbiciu na poszczególne miasta – zauważa Anna Karaś.
We Wrocławiu, Łodzi czy Trójmieście działalność deweloperów umacnia się i zdaniem ekspertów, w przyszłym roku można spodziewać się szerokiej oferty nowych mieszkań.
– Odmiennie kształtuje się z kolei sytuacja na warszawskim rynku. Dane statystyczne dla stolicy wskazują na spowolnienie w sektorze inwestycji komercyjnych. Od stycznia do września, w porównaniu do analogicznego okresu roku ubiegłego, spadła zarówno liczba rozpoczętych budów, jak i wydanych pozwoleń na budowę. Jednym z istotnych powodów takiej sytuacji jest trudność z pozyskaniem gruntów pod inwestycje i bardzo długie procedury związane z przygotowaniem inwestycji. W wielu przypadkach uzyskanie wszystkich niezbędnych decyzji i zgód trwa nawet kilka lat – wyjaśnia Anna Karaś z urban.one.
Jak dodaje, trudności w pozyskaniu gruntów w atrakcyjnych lokalizacjach skłaniają także deweloperów do ekspansji na mniejsze rynki. Dlatego w przyszłym roku warto przyglądać się właśnie im – radzi ekspertka urban.one.
Niedobór działek przez Mieszkanie Plus
Jak z kolei zauważa Michał Kubicki, prezes zarządu CMP Ceneterm Management Polska, w najbliższych miesiącach podaż będzie spadała, co będzie efektem m.in. rządowego programu Mieszkanie Plus.
– Rząd zamroził tysiące hektarów dla Krajowego Zasobu Nieruchomości, który ma wspierać program Mieszkanie Plus, a który ledwo pełza, po czterech latach jego wdrażania. Deweloperzy, przeprowadzając rachunek ekonomiczny, dochodzą do wniosku, że dalszy wzrost cen gruntów nie jest już akceptowalny, przy nadal drożejącym wykonawstwie – podkreśla Kubicki.
Terapia szokowa w 2021 r.
Jak z kolei twierdzi Michał Kubicki, jeśli w 2020 r. ceny mieszkań nadal będą rosły, to w 2021 r. czeka nasz terapia szokowa, z uwagi na wchodzące nowe warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać nowe budynki – podkreśla Kubicki.
Warunki techniczne będą znacznie bardzie restrykcyjne, zwłaszcza te dotyczące efektywności energetycznej. Jak szacuje Michał Kubicki, spowodują one dalszy wzrost kosztów budowy mieszkań o 5-10 proc., co z kolei może zachwiać popytem.
Klientów trzymają niskie stopy
W ostatnich latach popyt na rynku nieruchomości w dużej mierze napędzany jest przez zakupy inwestycyjne. Tę sytuację mógłby zmienić wzrost stóp procentowych i ewentualna poprawa konkurencyjności depozytów bankowych. Spadek utrzymującego się wysokiego popytu mogłaby zapewnić także mniejsza dostępność kredytów mieszkaniowych. Wówczas inwestorzy zaczną szukać innych form lokowania kapitału i okaże się, że przy wysokich cenach, nie ma kto kupować mieszkań.
Potencjalni kupujący, pomimo galopujących cen nieruchomości mogą upatrywać na rynku kilku szans. To przede wszystkim nieruchomości, których potencjał jest ukryty w lokalizacji.
– Aktualnie takich nieruchomości można szukać np. na warszawskim Wawrze, który już niedługo zostanie połączony z lewobrzeżną Warszawą trasą S2. Zakładamy, że w kolejnych latach to właśnie w tej dzielnicy tempo wzrostu cen nieruchomości będzie najwyższe – mówi Anna Karaś z urban.one.
Rosnące ceny gruntów
W ciągu roku ceny gruntów pod budowę w Warszawie wzrosły średnio o 9,3 proc – wynika z danych Cenatorium. Obserwowany od lat wzrost cen powodowany jest zwłaszcza ograniczoną podażą gruntów w atrakcyjnych lokalizacjach.
– Sprzyjająca budownictwu koniunktura gospodarcza sprawia, że presja na zakup gruntów w celach inwestycyjnych jest bardzo duża. Podaż łatwych do pozyskania, atrakcyjnych gruntów kurczy się, w wyniku czego ceny dobrze zlokalizowanych działek idą w górę. Tendencja ta jest nie do ominięcia – konstatuje Anna Karaś. – Należy jednak pamiętać, że na średnią cenę gruntu wpływa przede wszystkim struktura transakcji. Trudności w pozyskaniu działek w centrach miast czy w atrakcyjnych lokalizacjach, będą zmuszać deweloperów do inwestowania na obrzeżach, co może przełożyć się na spadek średnich cen gruntów pod zabudowę – zauważa.
Duży potencjał tkwi także w dobrze skomunikowanych terenach poprzemysłowych i pokolejowych, często położonych w pobliżu centrum miasta, ale o wątpliwej estetyce. Zdaniem ekspertki urban.one, reindustrializacja daje szanse na odzyskanie tych gruntów i przywrócenie im nowego życia, a najlepszym przykładem jest Ursus Poprzemysłowy, tereny w okolicach ulicy Prądzyńskiego czy na Kamionku w Warszawie.
Rosnące ceny działek w centrach miast to nie tylko szansa na rozwój obrzeży i odbudowę terenów poprzemysłowych, ale także na poprawę oferty mieszkaniowej w mniejszych miastach, gdzie także obserwuje się duży popyt na mieszkania.
– Ludzie chcą przeprowadzać się do nowoczesnych osiedli, co widzą i wykorzystują deweloperzy. Dodatkowo niższe koszty budowy i wyższe stopy zwrotu dodatkowo zachęcają ich do spojrzenia właśnie w stronę lokalnych rynków – uważa Anna Karaś.
Ile będzie kosztowała budowa domu w 2020 r.?
Według wyliczeń serwisu wielkiebudowanie.pl, w ciągu roku koszt budowy domu w Polsce wzrósł średnio od 7,4 do 9,8 proc. Jeśli wziąć pod uwagę ceny obowiązujące pod koniec października 2017 r. postawienie podobnej nieruchomości podrożało nawet o 14 proc.
Robocizna, która w tej chwili stanowi około jednej trzeciej kosztów budowy domu, w przyszłym roku może znacząco wzrosnąć. Zdaniem ekspertów wpływ na to będzie miała m.in. podwyżka płacy minimalnej, która w 2020 r. wyniesie 2600 zł brutto (ok. 1878 zł netto). Do 17 zł brutto (11 zł netto) podwyższona została także stawka godzinowa.
– Firmy budowlane starają się uzupełniać braki kadrowe i redukować koszty, zatrudniając pracowników z Ukrainy, wśród których wzrasta jednak chęć do dalszej migracji za naszą zachodnią granicę. Obawy polskich przedsiębiorców budzi zwłaszcza otwarcie niemieckiego rynku pracy dla Ukraińców, które nastąpi 1 stycznia 2020 r. – zwraca uwagę Anna Karaś.
